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明修栈道,暗度陈仓:青客赴美IPO的资本逻辑

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分散式长租公寓服务商青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件,欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。相比头部企业自如、蛋壳公寓,青客提前一步,或将成为首个上市的长租公寓。

青客法定代表人金光杰曾做律师时就开始做投资,创办青客之初,就按照上市公司要求,确保企业下一步有人投资,他将这看作创业成功的秘诀之一。

为什么是青客

房东东创始人全雳分析,青客引入摩根士丹利,对其赴美上市很有帮助,在美国资本市场,承销商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不断融资,亏损逐渐扩大,青客小步快走,融资金额不大。知情人士透露,青客创立后,保持每8-9个月融资一次的节奏,最近一笔风投是2018年4月,凯欣资本和大摩投资1亿美元。即便此次赴美上市,融资规模也仅在1亿美元左右。青客没有一次性融资稀释股权,金光杰直接持有30.3%股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%,为最大机构投资人。纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“这样的扩张路径,相比链家、蛋壳更老道。”全雳透露,青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金贷,青客难免产生纠纷。不少号称青客租客的账号发帖投诉其存在装修质量差、退租不退押金等问题。

全雳指出,青客的商业模式相对成熟。外界传言,总资产20亿,负债27亿。亏损太大是上不了市的。

盈利悖论:抢跑IPO融资

青客招股书显示,租客定位偏年轻,这与其城市布局相契合,2012年底,青客出租房源940间,均位于上海;截至2018年12月31日,青客覆盖南京、苏州、杭州等6座城市,共计91234间房源。增长主要来自二线城市。

2017年和2018年,青客公寓的营业收入5.23亿元和8.90亿元,同比增长70.3%。从收入结构看,租赁收入分别占97.35%和89.55%;截至2019年6月30日,租赁收入在总营收的占比下降至88.29%,增值服务占比接近12%。

增值服务来自宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户赔偿金。这不得不提青客大量运用的租金贷,不少租客反映,一般租期为1年,但青客会让一些租客签署26个月的租赁合同并办理26个月分期贷款。否则租客无法享受“减免一个月房租、水费宽带费”的优惠。

青客房源多数在偏远区域。招股书透露,截至2019年6月30日止9个月,青客公寓的平均税前月租金1149元。有投资人透露,算上装修、购置家具等在内,一间房的开销约在1.5万元至2万元,且转租差价并不是很高,投资回报时间较长。

2017年及2018年,青客公寓净亏损2.45亿元和4.99亿元。成立7年来,亏损总额更是达到了20亿元。这样的商业模式能否持续?

“在抢时间,不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市了,青客就很被动。”全雳表示,之所以选择2019年10月启动,是因为自如和蛋壳已经先后传出在筹备上市的消息。

青客上市还有一个大背景:2019年是分散式公寓品牌的多事之秋,行业主动洗牌。比如杭州成为公寓重灾区,乐伽“高收低租”模式宣告失败之后,接盘的喔客公寓也出现资金问题,急于寻求新买家。同时,还有三四家长租公寓品牌出现资金问题。

记者梳理公开资料获悉,从2018年到2019年8月底,26家长租公寓品牌折戟,仅2019年7月,就有6家长租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。正如业内人士所言,长租公寓,洗牌时间会比较长,此时如有一家能成功上市,对行业有正面推动作用。

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