特约撰稿朱丽娜香港报道
10月16日，香港特区行政长官林郑月娥发表任内第三份施政报告，名为《珍惜香港共建家园》，宣布推出超过220项新措施，主要聚焦于土地房屋政策。
根据Demographia今年1月发表的报告显示，香港已经连续九年成为全球住房最难以负担的城市，房价是当地人平均收入差不多21倍，而排名第二的温哥华的房价则是当地人收入约12倍。
她坦言，房屋是社会目前最严峻的民生问题，也是部分民怨根源。因此，自上任以来对房屋政策已有清晰定位，“房屋并非简单的商品，适合的居所是市民应有的期望。房屋是建立和谐稳定社会的基础，政府在其中扮演不可或缺的角色。”
在基层房屋问题上，林郑月娥表示，未来三年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位，政府预留的建设费，已由早前公布的20亿港元增至50亿港元；同时向非公屋、非综援低收入住户提供现金津贴，亦会建议增加综援家庭租金津贴最高金额。
同时，特区政府也会继续推展特设为满足青年人短暂住房需要的青年宿舍，其中1760个单位将于未来两年落成，另外五个可提供约1600个单位的项目亦在进行中。在增加公屋供应方面，特区政府会要求房委会研究将辖下工厦重建为公屋，房委会亦会加快出售现有39个租置计划屋邨当中约4.2万个未售出单位，满足市民的置业需求。
收回三类私人土地
一直以来，土地供应短缺都是香港房屋问题所面对的瓶颈。
林郑月娥表示，政府计划运用《收回土地条例》，主要收回三类私人土地全部用作公营房屋及相关设施发展，包括公屋、绿置居、居屋及港人首置上车盘。新发展区等项目，目前已知会收回超过700公顷新界农地及棕地，其中400公顷在未来5年收回，远高于过去5年收回的20公顷。
林郑月娥坦言，引用收回条例较可能带来一定的司法挑战，但此举可谓突破旧有的官方思维，决定利用这把“尚方宝剑”。根据《收回土地条例》，政府引用该条例收回私人土地，必须是因应政府需要征用有关土地作按照该法例所确立的“公共用途”，包括兴建水务设施、公营房屋等，并向土地原有人作一定补偿。香港政府去年公布的文件显示，1997至2018年期间政府引用《收回土地条例》154次。
她在当日的记者会上表示，政府以往只在两种固有情形下引用这个条例，“一是政府已经完成大规模规划，第二种是涉及基建项目，比如公路、铁路、医院等涉及一些私人土地，但我们认为应该将市民的住房需求摆在首位，土地应该用来起楼，政府应该介入。在改划用途中，百分百用于公营房屋，满足公共用途的要求。”
公开资料显示，香港四大龙头地产商恒基、新鸿基、新世界和长江实业四家，目前在香港“囤地”的面积约1.02亿平方呎，约占香港总土地面积1%。其中，恒基地产拥有约4500万平方呎的农地。
新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联此前表示，申请农地转换的审批过程通常需要长达10至30年，他期望政府可以加快审批过程，并表示希望政府可以提高地积比率，以往政府只批准0.2至0.4倍地积比率建屋，他认为可以增至三四倍及以上，以便供应更多住宅给基层市民。
据悉，过去三年， 新鸿基地产已将900万平方呎的农地， 转换用作住宅用途，提供约1.5万个单位。目前，申请转换农地用途的过程十分繁琐， 包括向城规会申请、获得地政总署等各政府部门批准等。
莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示：“引用土地收回条例有一定帮助，但政府收回土地需要挑选合适的地点，由于部分新界的农地位置偏远，要考虑基建交通能否到达等。同时，政府亦需要小心及平衡各方利益及要求，公私营模式有助于解决这些问题。”
“目前新界地区因受到基建方面的限制，或同时需要配合毗邻乡郊地区的发展，因此只可作极低密度发展，地积比率甚或低至只有0.2倍，非常浪费。政府若成功收地，应在展开任何建设前先完成整体规划，订明该区的土地用途及交通等配套设施。随着交通问题得到解决，基本排污、供水等设施亦已完备，政府便可放宽具发展潜力土地的地积比率，以增加整体房屋供应。”戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权指出。
放宽首置按揭政策
此外，放宽按揭政策也是这份政策的一大亮点。为协助首次置业人士，特区政府会放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，将由现时400万港元提升至800万港元。至于可申请最高八成按揭贷款的楼价上限，则由600万港元提升至1000万港元，后者可以包括自用楼换楼按揭。
“这个政策主要帮助一些没有足够首期的首次置业的买家，让他们也可以购买二手房，而不一定因为无法从银行获得足够贷款，而只能依靠开发商贷款购买一手楼的模式。这短期将刺激二手楼市的成交。”泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚向本报记者表示。
经络按揭转介高级副总裁曹德明表示，近年楼价的升幅以倍数计，400万港元以下的单位几乎绝迹，首置客上车梦遥遥无期，相信政府是因应市场需求而作出调整。他认为，政府此次只是放宽按揭成数，但没有降低压力测试要求，即代表有能力的首置人士才可享受新措施上车，相信对楼市风险上的冲击影响不大。
他举例，假设一个售价为800万元的单位，买家目前只能做60%的按揭，然而新措施下按揭成数上限提升至九成，即减少240万元的首期开支，减幅达75%。然而，每月供款则由19，279港元增至28，919港元，升幅达到50%，压力测试要求亦提升63.6%。
同时，中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，由400万港元放宽至800万港元。以2019年首三季二手中小型私人住宅登记计，全港新增8289宗成交符合申请首置九成按揭的最新要求。
本文来源：21世纪经济报道
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