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盈利困惑未解,青客公寓走向IPO前夜

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深陷盈利与融资泥沼的长租公寓,仍在寻求突围。继蛋壳、自如传出赴美上市消息后,青客公寓近日正式向美国证券交易委员会(SEC)递交IPO文件,计划募资1亿美元。如果计划顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

青客公寓成立于2012年,是国内较早涉足长租公寓的玩家之一。彼时,青客公寓可提供出租的公寓房源仅900多间。随着入局竞争者越来越多,青客公寓加紧扩张步伐,到2018年底,房源数量已飙升至9.12万间。

急速扩张离不开资本的支持。2012-2018年间,青客公寓已公开融资4轮,其中2轮融资都是美元基金。2018年4月,青客宣布完成数千万美元C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投。

政策背书、大城市人口净流入,是资本涌入的最大原因。2016年,国务院提出“租购并举”,加快发展专业化租赁市场;而2010-2018年,中国流动人口规模均超过2.2亿人,两者均促成租房市场的消费升级。

截至目前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持股比例最高,为30.3%。凯欣资本持股28.1%,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金持股比例分别为9.3%、8.9%和8.9%。

长久以来,“爆雷”是长租公寓的高频词。2017年2月-2019年3月,有20余家长租公寓因经营不善而“爆雷”或被收购。比如日前南京乐伽公寓称,公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

行业隐患仍存,企业却纷纷投向IPO风口。业内认为,资本对这一行业愈发谨慎,募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱越来越难。而转向二级市场直接融资,无疑将增厚扩张所需资本,通过各种方式变现以回流资金。

据贝壳研究院监测,2012年以来,30个长租公寓品牌公开股权融资共76起,总额约266亿元。前五大公寓企业共获得约214亿元,占30家公寓股权融资总额的80%。龙头企业吸纳了多数股权融资,而中小公寓股权融资最好的时机已过。

同时,很多早期获得融资的企业并未发展成巨头,如you+、包租婆。而行业龙头多在2015年成立或第一次拿到融资,如自如、蛋壳、城家都是在2015年及以后拿到融资。资本决定是否增持,是以企业和市场发展的优劣为判断依据的。

但青客公寓目前的盈利状况难言乐观。2017年、2018年,青客公寓营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元;净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元;经调整后的EBITDA分别为-6420万元和-2.21亿元。

这是行业经营的普遍困境,且至今犹存。SOHO中国董事长潘石屹曾直言,长租公寓烧钱创业是条不归路,“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

此外,规范运行缺失是行业另一痛点。2018年,上海市消保委共受理长租公寓类相关投诉3167件,同比增长2.2倍。投诉最集中的是资金问题,违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款,极易造成租客面临个人资金或征信风险。

10月10日,北京市五部门联合发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,加大对违规发布房源信息的处罚力度,对违法违规行为采取下架房源信息并暂停发布权限1~3个月的处罚,违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布住房租赁房源信息。

行业监管愈发规范,长租公寓品牌走到变革前夜。业内认为,企业要从过去追求拿快钱,变为脚踏实地做好企业运营。“不唯规模论”正逐渐成为住房租赁市场发展的主流。“长租公寓行业需要精耕细作,并做好长线投资准备。”旭辉领寓CEO张爱华称。

这仍是个广大的市场。据艾媒咨询预计,到2020年、2025年,我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。毫无疑问,资本仍会青睐经营良好的企业,而青客公寓前路如何,充满未知。“如果我们不能实现盈利,未来股价也会明显下降。”青客公寓于招股书中称。

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