保持政策稳定性是对楼市预期的最佳引导

国庆回家三天，与亲朋好友、老师同学吃了三顿饭，笔者就遇到了三户“卖不出去”的房子。

其中一户的业主是笔者的亲戚。房源位于老家过去的城乡结合部，现在的新区与老区“俩不挨”的中间地带，房龄15年，140平米的8层住宅。亲戚挂牌30万，由于楼层过高无人问津。2019年老旧小区改造曾试图加装电梯，让其一度看到了出售的希望，最终由于业主意见不统一而作罢。

另两户则都是笔者同学家的房子。一户位于老城中心地带，30年左右的房龄，是当地最好的三所小学之一的学区房，不到80平的面积，同样挂牌30万，由于房龄过老，同样无人问津。而另一户位于老城区边缘的火车站旁边，与城区发展重心背道而驰，兼有火车站附近常有的嘈杂、治安问题，业主同样一筹莫展。

卖不掉的老房子

笔者的老家是重庆市某下辖区，以职业教育和风景旅游闻名于西部诸省。2018年，当地地区生产总值增长9.9%，社会消费品零售总额增长14.3%，城镇常住居民人均可支配收入增长9%，支柱工业集群规模以上产值增长16%。不仅是成渝高铁站经过的重要站点，刚刚动工的渝昆高铁同样在老家设站。

而对房地产市场影响较大的人口流动方面，老家2018年常住人口超过110万，常住人口城镇化率更是接近70%。作为一个拥有多个二本、专科和职业院校，超过十万高校学生的地区，2018年毕业生本地就业率增长15.5%。这也让老家在2018年，成为了重庆下辖的各个“县改区”“市改区”中，为数不多的人口净流入区域。

无论以区位、人口、经济哪个因素来看，这都是一个年轻、有活力、值得投资的好地方。

即使这样，除了已在本地落地生根的亲戚，两位同学都已在重庆主城区安家落户，问及是否愿意在老家买房投资，均回答曰，不做考虑。

即使在这样的城市，不管是价格低的，还是区位好的，二手房都不好卖。也不好租。前述三户房子目前都处在空置状态。

众所周知，三四线城市的楼市周期要比一二线城市更长，从2008年以来，一线城市已经走完了两轮周期，而三四线城市可能才走完一轮。

一直以来，由于地票制度的存在，重庆的住宅土地供应在全国都可谓“量大管饱”。因此虽然一直是外出务工、返乡置业的大市，房价却一直稳定。2017年大量投资客涌入后，重庆主城区房价上涨，带动周边区域也开始跟进。

2008年后，老家的房价一直稳定在三五千元左右，直到2017年才开始在主城区的带动下有所突破，当地的新房价格近年来接连突破5000、6000元的大关，向7000元进发，甚至有个别品牌开发商做出了均价上万的项目。

但“有价无市”依旧困扰着这些项目。两位同学之中，一位财经院校毕业，从事保险行业的同学更是直言，老家的房子，甚至一些重庆城区的房子，都面临着变现难、出租烦、租金低、传承变更麻烦且费用较高等诸多问题，“除了自住其实没有太大的投资价值了”。

不将房子视作可靠的投资品。这似乎是一个重大的观念转变。尽管不可否认的是，房地产依然是人们资产配置最为重要的渠道之一，“房子是用来住的，不是用来炒的”也没有否认，房子具有资产保值的重要作用。部分人出现这样的观念转变，有当地市场变动“教训”的原因，也与重庆本身房地产市场的特殊性有关。但这样的转变背后，似乎也在一定程度上，显示出了购房者对房地产市场的预期，出现了一些耐人寻味的变化。

保持市场理性发展

一直以来，房地产看多派有着两大论据，一是房地产对上下游产业有着巨大拉动作用，因此在经济不景气时，调控必然会放松，房地产必然会周期性螺旋式上升；二是出于地方政府对土地财政的依赖性，使其天然有着放松调控的冲动。这样的论调在很长的时间内，影响着购房者对房地产市场的潜在预期。

这被认为是一些地区房地产市场经常出现大幅度波动的重要原因。实际上，在一些观点中，预期管理甚至是楼市调控的“牛鼻子”。21世纪经济报道注意到，这也是住建部近年来多次强调的工作重点之一。

2018年8月,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在此次会议上，住建部不仅提出将对楼市调控不力的城市坚决问责，更明确指出要坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。

而在2018年末的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部也在定调2019年住房工作时明确提出，2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。随后的全国两会上，住建部部长王蒙徽再次强调，要特别把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

但笔者注意到，在主管部委和相关部门加强预期管理和舆论引导的同时，更高的层面所传达出来的信息，正从更本质的层面，改变人们对房地产市场的预期。

首先，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控基调影响是巨大的。这意味着需求管控为主的地方调控，短时间内不会迎来全面的放松。一旦这句话得以长期坚持下去，房地产周期性收紧与放松的逻辑就会得到很大的改变。

其次，近年来，房地产税一直是社会各界关注的焦点。政府工作报告的表述，从“稳妥推进”变为“稳步推进”，意味着房地产税立法工作或已有推进步骤。而作为一种典型的地方税种，尽管从目前重庆、上海的经验来看，还难以覆盖土地出让收入，但从国外的经验来看，针对个人所有的住房征收的房地产税，确实可以补充地方政府财源。

再次，共有产权住房等参考了国外先进国家住房政策经验的政策性住房，开始在全国得以推广，这为众多的刚需购房者提供了全新的选择；另外，集体土地入市也正式写入法律，这会深刻的改变住房的供给结构和供给总量，改善局部地区住房长期以来供需失衡的状况。

最后，我国高速的城镇化进程，被认为是房地产市场发展的基本面。但2019年以来，发展思路已经发生了变化。不管是发改委文件首次提出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量”，以及印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》支持城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态；还是国务院常务会议提到的“专项债额度向手续完备、前期工作准备充分的项目倾斜，优先考虑发行使用好的地区和今冬明春具备施工条件的地区”，都意味着未来我国的政策和相关资源将会更多的向资源更集中、使用效率更高、发展潜力更大的区域倾斜。相应的，房地产市场过去的板块轮动式发展，从一二线城市到三四线城市“水满而溢”的发展模式，也会转变为点状、带状式地，向城市群和都市圈聚集。

因此，笔者认为，保持当前房地产政策的稳定性，推动房地产税立法，是从根本上改变房地产市场预期、保持市场理性发展的必经之路。

而从更长远的角度来说，如何丰富资产配置渠道，不再让房地产承担主要甚至唯一的资产保值工具的作用，或许才是预期管理的关键。