一天卖了88亿的南京土地市场转凉

继“金九银十”购房市场表现乏力之后，南京土地市场也显现出凉意。

南京市土地部门于10月10日挂牌出让了位于河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块，为市场供应40.92万方土地。最终土地均顺利出让，国土部门当日揽金88.63亿元。

值得注意的是，8幅地块的总起拍价为85.33亿元，当日有5幅地块均以底价成交，其中包括一幅住宅用地。曾经一度火热的南京土地市场，也变得凉意甚浓。

就在竞拍前一日，原本计划同日出让的板桥新城G66地块，被相关部门临时公告宣布终止出让，引发对于土地市场不确定性的猜想。

当日出让的8幅土地中，有4幅为含住宅地块。其中，位于栖霞区仙林湖板块的G67地块，被认为是市场大热地块。由于地处居住氛围较为成熟的仙林湖板块，且过去2年多时间里，板块内未有新地供应，因此G67地块吸引了包括金地、栖霞、招商、融创+淮安水利等房企及联合体参与竞拍。

然而如此热门的地块，仅13轮竞拍后，便被招商以31.4亿元的价格拿下，楼面地价17867元/平方米，溢价率不足4%。

另一幅竞争激烈的地块，则是同样位于栖霞区的G68地块。这幅总出让面积3.0413万平方米的地块，毗邻华侨城欢乐谷地块，引来包括金地、华侨城、栖霞、弘阳、路劲、华发、蓝光等多家房企竞拍。

经过14轮叫价，最终蓝光以7.8亿元的价格竞得，较底价加价1.3亿元，楼面地价15086元/平方米，溢价率达到20%，成为当日溢价率最高的地块。

随后，华侨城也在临近地块有所斩获。经过9轮叫价，华侨城击败了金地、金科、路劲、华发等对手拿下了栖霞G69地块，楼面地价13741元/平方米。

最为爆冷的，则是位于南部新城G64地块。这幅约2.4万平方米的商住混合、基层社区用地，距离南京中心城区较近。然而仅1轮竞拍之后，便被南京国资委旗下的南京交通投资置业有限公司以拿下，总价8.1亿元，楼面地价16597元/平方米。

仅仅3个月前，中国金茂刚刚在南部新城经历苦战，在129轮竞拍之后，才以51.5亿元的价格拿下板块内的G32地块，楼面地价超过2.9万元/平方米。时隔不久，两幅距离不超过3公里的地块，楼面地价相差超过1.3万元/平方米。

当日出让的另外4幅非住宅用地，均以底价成交。其中，中信泰富以10亿元拿下河西G61商办混合地块；南京乾瑞企业管理有限责任公司以5.13亿元，拿下小红山G62商办混合地块，未来将建成酒店；银城以2.6亿元在南部新城拿下G63医院用地；步步高则在南部新城拿下商办混合用地，代价14.5亿元。

进入下半年，曾以土地热度而引发市场关注的南京市场，也渐显凉意。除上述在出让前夜临时终止的板桥地块，早前城北燕子矶地块也曾终止出让，汤山地块则遭遇流拍。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，从当天的土拍情况来看，南部新城土地价格不及预期：“虽然板块二手房价格攀高，但开发商不敢贸然追高，一方面为了控制未来销售风险，同时目前融资和回款情况均不乐观，因此拿地相对谨慎。”

南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，从土拍传递出的信号来看，开发企业对于南京市场的宅地需求仍然强烈，但对于获得土地的成本更加理性。未来想在宅地上拍出高价的难度更大，竞争趋于缓和、小幅溢价成交将成为南京土拍市场的常态。

中原地产研究院的数据统计，截至今年9月末，全国50大城市卖地3.14万亿元，同比上涨18.1%。其中9个城市卖地规模超过千亿，最多的是杭州，卖地2289亿元。南京则卖地1153亿元，位居全国第7位。

从全国范围来看，自三季度开始，随着各类政策的影响，土地市场便开始有所降温。中原地产首席分析师张大伟认为，三季度一系列对开发商资金收紧的政策，对于土地溢价率出现了明显的影响，一二线城市土地热度有所降低。

克而瑞发布的三季度市场报告显示，自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷，第三季度经营性土地成交面积5.446亿平方米，环比第二季度下降11%，较去年同比下降10%。同时，第三季度土地成交均价较高位回落，整体成交均价2494元/平方米，环比下降12%。

报告认为，热点城市高价优质地块成交量减少、成交价格降低，由于融资环境持续收紧、房企拿地积极性明显降低，低价成交地块比重明显上升，使得土地成交均价有所下降。

事实上，8、9月份房企融资难度加大，单月融资规模降至770亿元，处于年内低位，房企融资持续低迷。

报告认为，预计四季度房企融资环境还将持续收紧，未来头部房企拿地集中的局面不会改变，拿地也会进一步回归理性。