三个陌生人合买一套公寓，这种营销创新藏着多大风险

（原标题：三个陌生人合买一套公寓，一人一间房，这种营销创新藏着多大风险）

华家池印公馆的疯狂营销引来了一大拨购房者。钱江晚报 图

一套独立产权的房子分割成三个部分，然后分别进行销售，这听起来像是天方夜谭。

但就在本周，绿地华家池印（侨）公馆用类似的促销方式，打着大降价的旗号，刷屏了杭州人的朋友圈。

钱报记者调查后发现：首先，降价并不属实，销售过程涉嫌虚假宣传；其次，三个陌生人共买一套酒店式公寓，共有产权虽不违规，但暗藏风险。

“超低”的单价和总价吸引了大量购房者前往

“31平方米68万元起，8年包租年化收益6%”、“三套房一本产证”……最近几天，很多人的朋友圈被中介发布的绿地华家池印酒店式公寓的促销信息刷了屏。

不少购房者误以为：在华家池这样的核心地段，酒店式公寓单价折算下来仅2.2万元/平方米，实在太便宜。于是购房者打爆了这些中介的电话，蜂拥至绿地华家池印的销售现场。

周二下午，记者在一位中介经纪人的陪同下到售楼部一探究竟。售楼部门口排起了长龙，一半是购房者，一半是中介经纪人，这些购房者都是被超低的单价和总价信息吸引过去的。

一位住在近江的购房者告诉记者，他从朋友圈看到一套房只要68万元的信息，就到现场看看情况。一位台州人告诉记者，他周一正好在杭州办事，听朋友说了这个房子很便宜，周二一早就立马赶过去看看。

降价促销并不存在，中介涉嫌虚假宣传

中介经纪人告诉记者，降价促销的这批房源已被开发商绿地“包销”给了另一家公司——中盈瑞信，目前由这家公司负责销售。

根据现场工作人员的说法，为了降低购房者的置业门槛，项目此次推出创新性的销售方式，LOFT房源可以分割为三个独立套间，由三位不同的购房者分别购买，价格很实惠。

然而，房子的价格真的降了吗？

记者通过价格表发现，房号1504的这套酒店式公寓被开发商人为拆分成A、B、C三个套间分开售卖，均标注套间面积为34.50平方米，根据位置不同分别对应1276411元、963620元、912090元的总价，整套房子的实际总价为3152121元。

但是，记者查询后发现，这套房源在透明售房网上备案的建筑面积是71.19平方米，也就是说实际单价是44277元/平方米，并不是中介经纪人宣称的每平方米3万多甚至2万多元。

可以看到，中介所说的降价其实是偷换概念，用人为测算的“套间面积”折算单价来进行宣传，而真实单价其实并没有下降。

一位来自温州的杨女士把账算清楚之后立即表示：“原来如此，是我被骗了！这样的房子我不要了！”随即离开了现场。

共有产权不违规，但陌生人合买有风险

一套公寓拆成三间卖，三个陌生人可以共有产权，这样的销售模式是否违规呢？

对此，中盈瑞信一位负责人告诉记者，这种合伙买房的销售模式，并不是他们首创。她透露，今年9月，同样以合伙买房模式销售的黄珑悦府业主，已经拿到了产权证。

她还向记者展示了其同事四人合伙买商铺的产权证，并表示共有产权买房已经不算新鲜事，他们所做的事情完全合法合规。

三人共有产权，每人单独拥有隔开来的一间房，也迎合了一部分资金有限的购房者的投资需求。现场一位杭州购房者刘大伯说，他想投资一套房子，但手上没太多钱，面积小总价又低的产品正合他的心意。

共有产权本身的确不违背法律法规，但是，不能忽视陌生人合买的风险。

比如大家最为关心的，三人共同买房的产权处置问题。这位负责人表示，三位购房者除了一起签订购房合同，共同持有一本产权证外，还需要额外签订一份由他们拟好的《共有产权协议书》，而这份协议书中的条款，可以帮助三位购房者规避后续出租、出售自己这部分产权可能遇到的风险，即使其中一位业主想出售该套房源，而另两位业主不同意，也仅需进行更名程序，把不动产证上自己的名字更换成其他人即可。

而杭州不动产登记服务中心直接否定了这一说法。工作人员告诉记者，这份《共有产权协议书》中提到的“对于分割后的各自的房屋，各共有人有权进行自由转让，无须经过其他共有人的同意”显然是站不住脚的，“要更名也就是过户，那么必须不动产证上所有人及其配偶都要到场签字，如果另外两个业主不同意，其中一个业主哪怕要更名也是不可能的。”

浙江合创律师事务所翁博甫律师则表示：“法律上把这样的合伙买房视为‘按份共有’，根据物权法规定，每个人的确是有处置自己这部分产权的权利，如果找得到下家，确实可以进行更名。但是，操作上是很难实现的，而且还有很多其他风险，比如这套房子肯定没法抵押，银行是不会接受的。”

“或者其中一个产权人破产了，那么这套房子可能面临司法上的强制执行，又或者其中一个产权人一直在国外，没法回来配合签字办理过户，那等于做不到自由更名。”翁博甫表示，朋友间搭伙买房也会出现有人反悔不欢而散的局面，何况是和陌生人一起共同买房，“风险必定是存在的，只是因为买房和一些金融投资不一样，很多人的心态是毕竟这套房子最终还握在三个人手里，大不了就一起卖掉变现，所以才有一些人愿意买单。”

房管部门介入调查，请广大购房者理性购房

这起闹得轰轰烈烈的酒店式公寓销售事件也引起了房管部门的关注。

杭州市住保房管局称，对于杭州绿地商业中心3号楼分割销售、售后包租等信息广受关注，会同相关部门于10月8日起对相关公司逐一进行约谈，了解具体情况，收集相关材料。根据初步了解的情况，该项目销售涉及多个单位。接下去将进一步调查，一旦发现存在违法违规行为的，将依法依规严肃处理。

同时，房管部门请广大购房者坚持理性消费，提高风险意识和风险防范，避免陷入购房法律纠纷而遭受财产损失。

“营销创新”背后是酒店式公寓销量腰斩

这场热闹的营销事件背后，事实上折射出的是酒店式公寓市场持续下行的现状。

今年前3季度，杭州市区酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。同时，在当下的市场中，除了地铁口、低总价的酒店式公寓，其他酒店式公寓项目并不好卖。像印公馆这样总价300万以上的项目，算下来投资回报率并不高，销售比较吃力。因此，销售代理公司才不惜打擦边球，进行“营销创新”。

即便共有产权本身不违规，但共有产权投资本身并不值得鼓励，除上述风险，还将酒店式公寓彻底变成金融投资产品。事实上，酒店式公寓本身就是个擦边球，商业地块的初衷是增加税收，而不是建酒店式公寓。如果小户型能分割，那如今规定的产权证面积300m2以上的商业是否也会效仿呢？那么对于酒店式公寓的限制就将形同虚设。