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20.6亿收购中民物业,雅生活完成物管业最大并购

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从众多竞争对手中PK胜出,雅生活终于拿下了中民物业,创下物管行业最大的一单并购。凭借并购,雅生活走出了一条独特的规模路径,成为物管行业的龙头企业;同时雅生活还成为了从社区到城市物管的深度参与者。

9月26日,雅生活对外发布公告称,公司以20.6亿收购中民物业及新中民物业各60%股权。更具体的收购细节是,雅生活拟以15.6亿元收购中民物业60%股权,及以不超过5亿元的对价收购新中民物业60%股权。交易对价是按照收购当年利润的12.5倍市盈率厘定。

20.6亿元的价格创造了物管行业并购金额历史之最。可与其相提并论的是,物管行业龙头彩生活在2017年的一笔并购。当时,彩生活斥资20.13亿元收购了深圳市幸福万象,将庞大的万达物业资产包收入囊中。

中民物业是中国最大的独立第三方物业集团。此次收购完成后,雅生活在管面积将突破5亿平方米,有望超过拥有约5.64亿平方米自管面积的彩生活,成为物业管理行业最大规模企业。

这笔并购在资本市场很快得到回应。公告发布后,雅生活早间股价涨幅一度冲破10%,随后稍有回落,晚间收盘涨幅为8.36%,市值达到238.4亿元。

采用收并购实现外延式扩张,一直是雅生活的战略之一。今年上半年雅生活成功收购青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业和广州粤华物业等多家公司。这些灵活的收并购,让雅生活在今年上半年在管面积快速增长52.9%。

最值得一提的是,2017年雅生活以10亿元对价收购绿地物业。与国企绿地的这笔交易,让雅生活获得一位强有力的援手。雅生活不仅获得一定量的物业服务面积,还借助其国企背景为上市添砖加瓦。

此次收购中民物业后,雅生活将调整原本的收并购节奏。“雅生活上市后获得40亿港币融资。花好这笔资金,雅生活迅速走出了一条市场化的道路,在进行了一系列整合后,规模得到巨大突破。因此雅生活后续不排除仍会关注一些好标的,但会将重心放在内生增长、投后融合和创新业务的经营上。”雅生活首席财务官李大龙告诉界面新闻。

雅生活收并购以产业布局为主。在李大龙看来,每次收购都一定程度上弥补了雅生活的短板,更好地完善了全产业链布局。

“强强联合、战略互补”,他如此总结对中民物业的收购。这不仅源于中民物业的规模,还源于中民物业所布局的产业以及旗下物业公司。这也是雅生活为何要将战略中心转移投后内生增长、融合和创新业务的经营上的重要原因。

作为中国最大的独立第三方物业集团,截至2018年12月31日,中民物业控股及参股公司的总管理面积高达2.9亿平方米,合计近2000个项目;2018年创造的收入是合计约人民币39.6亿元,扣非净利润合计约人民币3.51亿元。

中民物业母公司中民未来是最早进入物业行业的投资方。自2015年起,中民未来与多家物业公司进行股权合作,这让中民物业规模迅速增长。

中民物业目前控股及投资的深圳龙城、重庆天骄、上海科瑞、山东宏泰、上海明华、重庆海泰、锐翔上房、陕西诚悦等多家物业公司。李大龙说,中民物业下属的十余家物业公司历年多次荣登中国物业管理协会“物业管理综合实力百强企业”。

根据公开资料,这些公司在公建及各细分市场均有极高知名度,管理多个城市地标、高端住宅及服务政府和多家知名企事业单位。这些城市地标包括但不限于北京大兴国际机场货运区综合业务楼,上海虹桥枢纽西交通中心,上海F1国际赛车场,上海世博会中国国家馆等。

雅生活的收并购讲究产业协同性,而中民物业在非住宅板块的业务覆盖,让这家原本依靠母公司雅居乐提供住宅业态的公司,在业态上更加丰富。

中民物业对外公布的资料显示,公司业态涵盖公共建筑(50%)、住宅(32%)、商业及办公业态(18%)。而在并购中民物业后,雅生活业态更加均衡。目前雅生活业态涵盖住宅(44% )、工建类(40%)、商业及办公业态(16%)。

“这让雅生活走出了社区,进入了一个物业行业另一个蓝海市场——公共设施。”这是雅生活看重中民未来的重要原因之一,李大龙对界面新闻表示,中民物业形成了公共建筑、商业办公、住宅等为主的均衡产业布局,在公建业态市场领域的深耕,提升了雅生活整体市场占有率。雅生活已经成为了从不同社区到不同城市在物业管理行业的深度参与者,雅生活的服务将无处不在。

在布局上,中民物业广泛布局全国各经济发达地区,覆盖28个省、市、自治区,共123个城市。其中重点布局长三角(34%)、山东(24%)、成渝(20%)。

而雅生活旗下有7大区域公司(华东、华南、华北、华中、西南、西北、海南),布局遍布在全国,但重点深耕区域还是大湾区。因此,中民物业在长三角、山东、成渝等地区的布局和深耕,让雅生活一举深入这些经济发达地区。

在规模、布局、业态得到全面提升后,雅生活在挖掘业态增值服务潜力方面将更有优势。

规模渐涨的雅生活,增值服务创造的利润也在逐步增长。雅生活曾表示,增值服务将成为公司未来利润的主要来源。目前,增值服务带来的利润占比达到总利润的10%。

并购中民物业后,双方还将在增值服务上有更深入的合作。

2019年上半年,雅生活服务形成物业服务、资产管理、公共服务、社区商业四大产业板块协同发展的新格局。其增值服务包括对业主增值服务和对非业主增值服务。业主增值服务主要包括生活服务及资产管理服务;非业主增值服务主要包括新盘案场服务、新房销售代理以及验房服务。

而中民未来业务以物业服务、社区金融、养老业务为主,未来双方将基于各自在细分领域的优势,发展高毛利的社区增值服务。李大龙介绍说,双方将围绕人、房、车、公共资源提升社区增值服务渗透率及收入占比,提升整体盈利能力。

背靠大树好乘凉,拥有了股东雅居乐、国企绿地物业及物管龙头企业中民未来等多元品牌的雅生活,品牌溢价能力步入了一个新台阶。李大龙说,未来雅生活还将继续加大科技渗透度,发展成为一个高新技术企业。

“我们的目标是既对业主提供更好的服务,也为投资者提供更好的回报,致力于做一个百年企业 。”李大龙表示。2019年上半年,雅生活服务收入22.41亿元,净利润5.68亿元。

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