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燕郊“李半城”的商业版图

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驱车经过河北三河市燕高路,道路两旁会出现各种以“福成”命名的店铺或公司,这些包含了餐饮、购物、投资、置业等多种形态的生意,与当地人的生活息息相关。

作为燕郊当地的龙头企业,福成近期却陷入了舆论漩涡,多家媒体报道河北福成五丰食品股份有限公司(600965.SH)(下称“福成股份”)关联房地产公司的涉税问题,已经由河北省纪委牵头调查。

福成股份曾在9月10日发布公告称,经向公司实际控制人核实,目前从事房地产开发业务的相关关联方牵涉税务经济类案件,正在配合调查,目前案件尚未有进一步结论。

作为福成集团、福成房地产、联福地产法定代表人的李福成先生目前正常履行相关职务。

界面新闻近期走访福成在燕郊的多家公司及工厂,这些企业还在正常运转。

福成在燕郊的代表住宅项目上上城的业主也向界面新闻表示,李福成近期甚至还走访了部分业主,征求业主们对物业公司的意见以求改进。

在平静的背后,涉案的李福成家族能够全身而退吗?他规模庞大的企业又将迎来何种改变。

燕郊地产大亨

在相关报道中,福成集团涉案的主体是地产公司,这也是李福成被称为“燕郊首富”的核心资产之一。根据工商信息显示,福成投资集团旗下的福成地产对外投资达到19项,其中大部分位于燕郊。

2002年,李福成成立三河福成房地产开发公司任董事长,并在燕郊拿下了大量土地储备,被外界称作“李半城”。

据报道,2012年和2013年可以说是其高歌猛进的年份,联福地产2013年底就在燕郊拿下6块地,其中包括5宗商品住宅用地和1宗批发零售用地。

李福成在当时提出“只要有北漂,我就一直盖房子”的口号,相继开发了尚品福成、上上城,上上城青年社区等项目。

得益于北京购房需求外溢以及福成低价快销的操盘模式,福成地产迅速在燕郊占据半壁江山,2016年,李福成家族以67亿元财富位列河北胡润富豪榜第9位,因此也被称为“燕郊首富”。

“目前福成在燕郊没有新的项目,二手房也在15000元/平方米左右”,一位中介向界面新闻表示。在燕郊大型社区上上城,最多的门面就是中介公司,小区里时常可见中介销售骑着电动车的身影。

但是从去年年底开始,福成地产又在燕郊持续拿地。2018年11月27日到2019年3月21日间,福成地产在燕郊及北三县共拿下10宗地。

另外,福成在2017年还与三河市政府签订合作协议,负责燕郊环北云创科技园区的建设以及招商。

除了燕郊,福成在河北其他区域以及海南都有所布局。福成地产旗下的承德隆泰房地产开发有限公司在承德开发江南福郡项目,目前仍然在售。

2018年4月26日,承德双桥区政府与隆泰房地产开发有限公司就福成国际大马戏度假区项目举行签约仪式。

这一项目计划总投资约10亿元,占地约201亩,主要建设大型马戏表演场及公寓、酒店、水上乐园、商业街等配套设施。目前该项目正在建设中,也入选了《2019年河北省重点项目计划》。

福成的大部分项目还是位于河北省内,但2017年也在海南琼海推出了大盘项目海城·时代广场,“上个月已经开盘卖出700套,下个月还会开一次盘,现在的均价在13700元/平方米”,一位福成销售人员向界面新闻表示。

目前,福成相关企业涉税的案件还在办理之中,而在此之前,福成地产公司收到开庭公告就达到109份,其中多涉及房屋买卖合同纠纷、土地承包转让纠纷、侵害集体经济成员权益纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷等。

2016年4月19日和2016年6月20日,福成地产还受到了三河市地方税务局李旗庄税务分局的两次行政处罚。

另外,联福地产也收到法院裁判文书8份,其中涉及房屋买卖合同纠纷、委托合同纠纷等。2017年1月22日同样受到了三河市地方税务局李旗庄税务分局的行政处罚。

目前,福成地产持有的联福地产股权已经被衡水公安局冻结。

除了案件的影响外,福成还要面对来自市场的考验。由于地产业务主要布局在环京的燕郊区域,在目前燕郊受到严格的政策调控下,市场已经明显降温,在享受完以前的土地红利后,福成的房地产业务也大受影响,尽管再度开启拿地模式,但能否顺利销售,也还存在诸多未知因素。

A股殡葬第一股

在上上城五期的门口,可以看到多处福成收购的灵山宝塔陵园广告,其中提到了福成是国内首家A股上市的公墓公司。

其产品类型分为塔葬5000元、树葬16800元、地葬23800元、基督教墓地9900元。其官网数据显示,墓地价位在9900元至14万元之间。

宝塔陵园的前身灵泉公墓,最初由三河市民政局和北京天宝福园房地产在1997年共同出资设立。

2010年,经三河市政府的协调,李福成的福成投资,出资3亿元收购了更名后的宝塔陵园。根据新京报的报道,这3亿元中,4000万为股权转让款,另外的2.6亿元用以偿还此前公墓违规销售的受害者。

2014年9月11日,福成股份发布重组公告表示,重大资产重组方案已初步确定,拟发行股份购买控股股东福成集团持有的三河灵山宝塔陵园有限公司(以下简称“灵山宝塔陵园”)100%股权,由此,“A股殡葬第一股”正式走到前台。自9月12日复牌后,福成五丰连续收获多个涨停板,其股价暴涨近5成。

在福成将殡葬业务注入上市公司后,上市公司的业绩得到极大帮助。2015年,福成股份的营业总收入13.44亿,同比增长9.81%,是6年内最高的增长。这其中,殡葬业务贡献了1.6个亿的收入,而利润则达到1.3个亿,毛利率超过80%。

接下来的几年,殡葬业务依然保持快速增长。2018年,其殡葬业务营业收入达到2.6亿元,同比增长14.72%,第一次超过了餐饮行业2.2亿的收入,成为福成股份除畜牧业之外最重要的业务。

除了能够带来丰厚的利润外,殡葬行业的负债率极低,以港股上市的福寿园为例,根据其2019年中报显示,福寿园资产负债率仅为22.29%。

高回报让福成股份继续加码殡葬业务,在去年剥离部分畜牧资产后,福成在回复交易所的问询函中表示,出售畜牧资产所得资金,将用于充实加快殡葬主业发展。

此后福成五丰成立福成和辉产业并购基金,一期规模为10亿元,已完成了两个项目的投资,其中包括江苏宜兴龙墅公墓60%的股权收购。

2017年,福成股份参与总规模20亿的福成和辉二期基金,以及参与设立规模24亿的福成冠岳产业并购基金,两支基金均以殡葬行业的陵园为主要投资对象。

剥离发家主业

除了地产开发和殡葬业务,李福成起家是在传统的畜牧养殖和食品加工。

在燕郊高楼镇的农田旁就是福成的工业园,福成酿酒工厂的洗瓶车间里,灯光打在玻璃瓶上反射的光线显示了这里还像以前一样运转着。

福成在2011年建立了福成食品工业园作为其食品生产基地,园区占地面积16.8万平方米,建筑面积9.2万平方米,规划建有工厂生产区、产品研发区,目前园区内拥有6家公司,包括福成五丰食品公司、燕郊肉类制品分公司、三河速食品品分公司、燕郊乳制品分公司、三河福成生物科技公司以及三河福成酿酒公司。

也就是说,福成集团上市公司的传统业务基本上都集中在这里,尽管产业园面积不大,但目前引进了多家高校的产学研平台入驻。

据福成五丰官网介绍,该公司现拥有存栏2万头规模的肉牛养殖场、年屠宰加工10万头肉牛的屠宰加工场、3000头奶牛养殖场、年产20000吨肉类制品加工厂、年产20000吨乳品灌装工厂、年产20000吨饲料厂、年产30000吨有机肥加工厂各一座、餐饮直营门店70余家。

1987年,李福成创办三河兴隆庄福成养牛场,到1996年底,其固定资产达到5000万元,出栏肉牛3.2万头,存栏8000头,被外界称为“中国牛王”。

2004年4月,福成奶牛场建成,9月份正式投产使用,占地600亩,总资产1.5亿元。现存栏4200余头,年产量18000余吨,成为伊利公司重点奶源供应商。

正是在这一年,福成股份以养牛、宰牛、牛肉为主业登陆上交所。

但是,以畜牧养殖和食品加工起家的李福成正在将这部分资产逐步剥离出上市公司体系。

根据相关公告显示,福成股份计划出售肉牛养殖及屠宰加工业相关资产及业务,这批资产将由福成股份的控股股东福成集团接手。

肉牛业务作为福成主业之一,其营收在2004年达到顶峰后一直呈下跌之势,2013年之时甚至遭遇断崖式下滑,从2012年的1123.02万元锐减至2013年的84.35万元,2014年至2017年则一直处于亏损状态。

“福成”牛肉品牌拥有一定知名度,但2004年-2017年平均营收为2.63亿元,平均毛利率为7.70%。

福成集团在官网的文章中表示,受制于京津冀一体化以及近年来对首都周围环保要求的提高,由于福成所在地燕郊仅离北京30公里,福成的肉牛业发展便遇到了限制,公司的肉牛养殖及屠宰业务开始陷入了亏损。另外,福成也在相关公告中提到畜牧养殖行业面临的疫情风险。

2018年7月13日,福成股份发布公告称,控股股东及一致行动计划将所持有的62.33%股份转让给华侨控股集团有限公司,这项交易完成后,公司控股股东及实控人将发生变更,但目前这一转让事项还未有新进展。

此次福成相关企业牵涉税务经济类案件,也将给股权转让蒙上阴影。

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