房企银根收紧，土地市场热度不断降温

一叶落而知秋，房地产市场的降温，首先体现在了土地市场上。

9月16日，上海5宗土地出让，最终均以低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价率分别为0.22%、0.19%、0.03%。

上海此次交易是近期土地市场的“冰山一角”。实际上，继4月份达峰值后，土地市场热度已连续四个月下滑，8月平均成交溢价率不到10%。流拍现象也明显增多，南京、重庆、天津等热门城市多幅地块流拍。

多位业内人士均表示，目前土地市场热度确实在下降。融资收紧倒逼规模房企降负债、降成本；同样重要的是，全国商品房成交量持续低温，房企资金回笼更加困难，在投资地块时，会更谨慎地进行铺排选择。

地市热度持续下降

土地市场随季节入秋。九月以来，房企活跃在地市的身影明显减弱。广州、成都、苏州、长沙等城市多宗地底价成交。其中， 广州9月2日出让的3宗综合用地（含住宅）全部底价成交。

局部城市不足以窥全貌。但9月16日，国家统计局发布数据显示，今年1~8月份，全国房地产开发投资进一步降温，房企拿地力度大幅降低，东部和中西部的市场表现进一步分化。

具体来说，前八月房企土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅比1~7月收窄5.6个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，降幅收窄并不代表房企拿地态度发生转变，相反8月部分大型房企传出暂缓拿地风声，预计下半年土地市场的降温态势不会改变，全年土地成交面积同比降三成是大趋势。

实际上，继4月份达到峰值后，土地市场热度已经连续四个月下滑。据CRIC数据，8月全国336城土地成交建筑面积为16959万平方米，环比下降14%，同比降幅已经扩大到36%。

各能级城市成交量均有缩减，一线城市降幅最为突出，高达43%，8月仅成交221万平方米；二线城市环比降幅也达到三成以上。

与此同时，8月土地成交溢价率不到10%，环比下降2.9个百分点。前几月高溢价地块霸榜的局面不再，低溢价甚至底价成交成为土地市场主流。

从最直接的土地流拍情况看，中原地产研究中心数据显示，8月70城经营性土地流标72宗，达年内最高。南京、重庆、天津等热门城市也出现多幅地块流拍。土地市场热度切实在下降，这与房企拿地态度吻合。

寒意波及二线城市

行业新情况是，土地市场降温已传导至热点二线城市。

9月12日，天津出让4宗地块，其中一商服用地流拍，其余三宗未流拍土地，有两宗以底价成交；而此前9月4日，天津位于生态城旅游区一宗地块遭流拍；原计划当天出让的4宗住宅用地，也于9月2日暂停出让。

不仅是天津。9月3日，武汉出让5宗地块，总面积27.35万平方米，起拍总价48.95亿元。但结果显示，当天两宗土地流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达预期收入的一半。

过去几年，三四线红利造就了一批房企财富神话。但随着棚改货币化政策收缩、居民购买力透支，市场收缩成为房企共识。易居企业集团CEO丁祖昱也表示，今年部分三四线城市将面临较大幅度回调。众多房企将目光投向一二线和部分强三线城市。

过去八个月，百强房企新增土储中有51%位于一、二线城市，其中二线城市占比同比上升8个百分点，印证当前房企投资正逐步回归二线。

但此前狂奔放缓，二线城市也感受到市场的阵阵寒意。诸葛找房数据显示，二线热点城市8月流拍率为4.62%，环比上涨1.98%。

“房企拿地积极性不大，和企业拿地资金预算、对市场的预期和判断有关。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，但从核心来说，当下房屋销售降温，影响了企业的资金压力。房企不会贸然抢地王，部分定价过高的土地也会面临流拍的尴尬。

国家统计局数据显示，1~8月，全国商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比前七月收窄0.7个百分点；商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。

合硕机构首席分析师郭毅同样认为，在调控政策大背景下，全国商品房成交量持续低温。房企资金回笼更加困难，在投资地块时，会更谨慎地进行铺排选择。

更重要的原因是，“六月份至今地产行业资金持续收紧，不管是信托、海外发债，还是房地产开发贷均严格管控。融资途径收窄、融资成本提升，造成中小型企业资金面紧张，进而传导至土地市场投资。”郭毅称。

房企态度分化

市场寒意渐近，龙头房企抵御风险的能力更强，也更有底气选择控速求稳。

从房企拿地态度变化看，碧桂园、恒大、万科等龙头房企均保持理性拿地态度，TOP10中仅华润、龙湖前八月新增货值同比上涨2%、19%；融创、恒大等企业降幅则超过50%。

8月22日，融创中国董事局主席孙宏斌表示，下半年没有拿地指标，除非特别好的机会，公司基本停止拿地。即使融创一直将“小心拿地”奉为经营底线，但如此坚决定调，仍折射出当下市场的阵阵寒意。

克而瑞认为，规模房企自身土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动放缓投资节奏；另一方面，融资收紧也倒逼规模房企在当下降负债、保现金。

然而与此同时，也有房企积极纳储。譬如，绿城8月拿地金额达144亿元，华润、金茂8月拿地金额较前七月提升六成左右；美的、中梁前八月拿地销售比均达0.7以上。

克而瑞表示，销售水平在11~50强左右的房企拿地态度相对积极。在追逐规模赛道下，此类房企需通过积极补充货值来提升自身实力。

更现实的问题是，规模与安全的边际如何把握？实际上，招拍挂已不能满足房企降低土地成本的需求，参与旧改、合作成为重要拿地方式。房企拿地方式日益多元化，如一二级联动、产业勾地、综合体模式、TOD模式开发等。

郭毅认为，有规模诉求的房企，还是要把握自身趋势合理纳储。在城市选择上，二线和强一线城市吸引人口流入，衍生出深层购房置业需求；同时在城市群战略规划下，产业联动协同也会催生房企投资机会。

而前八月已基本完成补货值动作的房企，下半年应以销售、回款为主，增强现金流实力，做好抵御市场低温的准备；负债率过高且规模化过于“激进”的房企，把握资金安全性显得尤为重要。