房地产发展长效机制需要尽快建立

（原标题：评论丨房地产发展长效机制需要尽快建立）

国家统计局9月17日发布了“2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。初步测算，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.5%和0.7%。新房价格环比上涨的城市有55个。一二三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0、0.2%和0.8%。二手房价格环比上涨的城市有43个。这显示，目前房价的整体态势仍然是普遍上涨。

当然，房价数据也透露出一些房价下行的迹象，主要表现在两个方面。首先，新房房价环比上涨的城市个数减少，由7月的60个减少到8月的55个；而环比下降的城市增多，由7月的3个增加到8月的10个。其次，一线城市二手房价出现了同比下降，降幅为0.2%，是去年6月以来的首次转降。

可以说，目前的房价走势显露出复杂性，令人难以判断其趋势。实际上，这种复杂性是2017年以来房价走势的基本特征。一方面，不同城市的房价走势出现分化，一些城市上涨，一些城市下降，总是涨跌互现。如果深入调查，还会发现，同一个城市的不同区域，房价走势也有分化现象。另一方面，不同时期的房价走势出现波折，某些时期显现下降的迹象，但过几个月又涨势增强。

例如，从2018年3月到2018年6月，一线城市二手房价是同比下降；但从2018年7月到2019年8月，一线城市二手房价是同比上升。在2018年2月，新房价格环比下跌的城市个数多达15个，但随后慢慢减少至两三个。因此，今年8月出现的房价下跌城市个数增加、一线城市二手房价同比下降等现象，完全有可能是短期现象，并不预示房价下降趋势的形成，几个月之后，又可能出现房价上涨城市个数增加、一线城市二手房价上涨。

本轮房价普遍上涨始于2015年下半年，经历了2016年的加速，随后受房地产调控的影响，涨势受到抑制。但在两年多的时间里，房价都是涨跌互现、时涨时跌，形成了僵持的局面，既难以上涨，又难以下跌。表面看来，房价维持了基本稳定，似乎是好事。但实际上，僵持之中也有一定风险。

之所以形成这种既难涨又难跌的局面，是因为两方面的原因。一方面，房价已经涨到高位，除非有突然爆发的需求，否则难以获得继续快速上涨的动力。与2015年的基数比较，一二线城市房价涨幅大多超过了30%，最高的甚至超过了60%，大大高于2010年-2015年间的房价涨幅。另一方面，房价又得到了上涨预期的支持，而且还能获得比较充裕的资金，这让开发商和投资者不愿意降价出售，使得房价又难以下跌。过去十几年，当房价下跌到一定程度，就会有刺激政策出台，使房价“报复性上涨”，因此，目前有相当多的开发商和投资者盼望刺激政策，仍然对房价持上涨预期。在这种预期下，房地产市场的“吸金”能力相当强，使资金通过各种渠道流入。近年房地产贷款余额增速一直比较高。

从以往的经验看，对房价走势影响最大的是货币政策，尤其是利率调整。上一个降息周期是在2014年11月至2015年10月，随之而来的就是房价大幅上涨。现在，开发商和投资者也在盼望货币政策转向宽松，尤其是降息。期待降息后，房价可以再度加速上涨。而这又会导致一定的房价泡沫和金融风险。因此，央行8月初通过电视会议部署下半年工作时，特别指出，要持续加强房地产市场资金管控。这是防范化解重大金融风险的重要措施。

9月17日，央行开展1年期MLF操作2000亿元。此前，有很多分析人士认为，央行会小幅下调MLF利率，以此引导LPR下降，从而降低实体经济的融资成本。但是，央行维持MLF利率不变，仍为3.3%。

因此，引导LPR下降需要审慎操作。央行这次没有下调MLF利率，显示了战略定力，也有利于“房住不炒”的原则真正落实。今后一段时间，还需要进一步落实房地产长效管理机制，对于货币政策而言，就是要持续加强房地产市场资金管控。