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上半年房企抢地现象频现 存货占总资产普超50%

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8月份房企集中披露半年度业绩报告,《华夏时报》记者梳理发现,上半年房企存货大多有所增加,且其占总资产的比例普遍在50%以上。

一位武汉地方性国有房企高管告诉记者,存货增长“主要反映了上半年房企拿地增加,一般土地出让金和工程投入是存货的主要构成,房企在2018年拿地热情减退,而今年上半年合肥、南京、成都、武汉等城市又出现抢地现象”。

与此同时,根据易居房地产研究院数据,全国百城库存规模保持了连续8个月的同比增长态势。藉此,易居研究院指出:“库存基本面已出现了实质性的转变。”

房企存货普遍增长

8月份,数十家品牌房企发布半年度业绩报告,上半年它们普遍出现存货上升的现象。

记者梳理了数家A股上市房企半年度报告,其存货类别主要包括开发成本、开发产品和土地成本。开发成本是尚未建成、以出售为目的的物业;开发产品是指已建成、待出售的物业。开发用土地在“存货——开发成本”科目核算,按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。

以某家在A股上市的TOP20房企半年报为例,截至6月30日,其存货值约1518.54亿元,与2018年年底相比增加了151.53亿元。其中主要是开发成本的增加,该项金额从期初的1192.4亿元增加到6月30日的1327.94亿元,另外存货中的开发产品类则从157.21亿元增加到6月30日的177.05亿元。

该房企还指出:“公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付,在未办理土地证以前,记入预付账款,办理完毕土地证后转入开发成本。”

也就是说,上半年该房企在拿地、工程投入、已竣工待售项目方面均有增加。

大部分房企存货增加都是因为房地产项目地价和工程投入增加,其中土地成本是重中之重。

港股上市房企在存货的体现与分类上与A股公司有所不同,但仍可看出其在建项目的增加。如某港股上市房企截至6月30日的存货约3023.5万元,但其流动资产中的另外一个科目——在建物业则高达1314.37亿元,相比2018年年底增加了约275.23亿元。

此外,港股上市房企时代中国、当代置业等上半年存货值也均呈现增长态势。

恢复拿地热情

上述地方性国有房企高管表示,“2018年全国土地市场略有沉寂,实际上这种现象一直持续到今年2月份,从3月份开始房企拿地明显增多,土地市场的竞争也变得激烈起来,恢复了之前的热度,房地产企业的存货占总资产比例一般都很高,因为土地出让金和工程建设的成本都计算进去了”。

《华夏时报》记者梳理发现,无论从房企拿地金额还是城市土地成交额来看,上半年的土地市场都明显呈现升温的迹象。

根据中国指数研究院数据,2019年上半年,TOP10房企拿地金额上升至5586亿元。2018年上半年,TOP10房企拿地金额共4784亿元。从拿地金额排名前20的房企来看,2018年TOP20拿地金额共7191亿元,2019年TOP20拿地金额共8022亿元。

一个典型的案例是,4月23日,武汉市挂牌10宗用地,总起拍价格近200亿元。其中编号P(2019)028号宗地,经过172轮竞价后,被长沙市美的房地产开发有限公司以28.57亿元竞得,溢价率80%,楼面价格10369.76元/㎡。

上述长沙美的房地产开发有限公司即是美的置业全资子公司。

从城市土地成交额来看,上半年北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、合肥等城市土地出让金均有上涨。根据中原地产研究中心数据,上半年北京同比增长24.22%,上海同比增长51.89%,武汉土地出让金同比增长84.69%。

三类城市库存均增加

土地成交额增长的同时,城市商品房库存也在增加。

截至2019年 6 月底,易居研究院监测的 100 个城市新建商品住宅库存总量为 45203 万平米,环比增长 0.4%,同比增长 6.0%。观察今年上半年环比数据,库存规模总体上呈现了先降后升的态势,基本和月度交易行情吻合。而从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续 8个月的同比正增长态势。

根据易居研究院监测数据,截至2019 年 6 月底,全国100 个城市新建商品住宅库存总量中的一、二、三四线城市库存量分别为 2775万平米、22248万平米和20180万平米,同比增速分别为28.4%、0.9%和9.5%。

截至2019年7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。与此同时,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平米、22149万平米和20074万平米,同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

“观察三类城市数据,可以看出,三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中”,易居研究院指出,一线城市预售证管控力度相对减弱,供应放量,库存同比连增 13 个月;二线城市终结了连续 46 个月库存同比下降的态势,目前连续两个月出现同比正增长,这说明其库存基本面也在发生变化;三四线城市目前保持了连续 8 个月的同比正增长态势,库存去化压力略有增加。

2019 年 6 月份,100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 9.8 个月,这也意味着市场消化完这些库存需要 9.8 个月。分类来看,二线城市去化周期略短,为9.2个月,一线城市去化周期最长,为12.6个月,三四线城市库存消化也要10.1个月。

一方面是库存增加,一方面却是成交量下滑,8月份广州、惠州等热点城市成交套数和成交面积均有所下滑。根据易居研究院数据,8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。

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