<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

高价地“被套”负债上升 时代中国“全员营销”背后压力隐现

0
分享至

广州海珠石岗路,标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

从现场来看,自去年8月动工以来,项目施工进展并不快,达到销售条件似乎遥遥无期。

“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年,时代中国大举扩张,迅猛拿地,导致负债大幅增长,经营性现金流已连续6年为负。

而时代今年前8月销售431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%,现金流压力隐现。

9月3日,时代中国紧跟中国恒大,传出“全员卖房”的消息,销售指标甚至和裁员挂钩。

分析人士称,在市场下行的今天,现金流意味着房企的生命线,时代中国要化解眼前困境,必须左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

负重前行

作为一家中小型民营区域性房企,时代中国过去几年的操作可谓大胆。

2017年3月29日,时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块,楼面地价约5.5万元/平方米,创下广州土地市场的最高单价纪录。

链家信息显示,目前,该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米,临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米,均与时代中国的土地楼面价相差无几。

高企的地价让项目入市困难,陷入尴尬。8月6日,时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称,该项目明年应该可以推出市场;财报显示,项目将于2021年竣工。

事实上,时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底,时代中国在短短两个月内,在广州、佛山连刷三次高价地;2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块,溢价率均在400%以上,其中一块甚至超过500%。

在冲刺千亿的节骨眼,时代中国拿地也未放缓。2019年上半年,公司新增拿地金额187.6亿元,已超出去年全年的实际拿地金额。

此外,公司上半年拿地销售比为60%,较去年全年拿地销售比提升39个百分点,亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。

值得注意的是,时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,拿地的溢价率皆在33%以上,河源地块溢价率更是达104.8%。

克而瑞研究中心认为,时代上半年积极拿地的主要原因,是为了补充去年远低于平均的拿地金额,并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部分城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番,但代价也很沉重——负债大增,经营性现金流长期为负。

中报显示,截至2019年6月30日,时代中国的有息负债总额为501.20亿元,同比增长23.51%。其中,短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元,与2018年底相比增加38.36%;净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%;融资成本约为4.32亿,同比上升75.18%。

另据Wind数据,时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数,今年上半年为-27.75亿。

但整体来看,时代的财务尚算健康。截至上半年,时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,比去年同期减少了6%,现金短债比为2.6倍。

国泰君安表示,上半年时代中国借贷成本为7.55%,较去年同期的7.6%略有下降。未来随着评级的提升,融资成本有望进一步下降。

全员卖房

时代中国是当前房企规模竞争、冲击千亿的生存状态之缩影。“未来的市场中,千亿是个门槛。”

然而,激进规模扩张叠加严厉的楼市调控,时代中国在2019年难言轻松。

上半年,时代中国合同销售额312.3亿元,同比增20.1%,增速较去年放缓32.6个百分点,也仅完成750亿元合同销售目标的41.64%。

其中,粤港澳大湾区(含清远地区)是销售贡献主力,上半年该区域的销售占比高达93.3%。这也是时代中国被长期诟病的风险点之一——区域过于集中珠三角。

上半年,在合同销售面积同比增长36.87%的情况下,时代中国的销售增速、销售价格均出现下滑。其中,销售价格由去年的17240元/平降至15131元/平,相差2109元/平。

究其原因,是来自广州、佛山销售贡献减少,分别为总额的30.6%、27.5%;相比去年同期,两者贡献分别下降4.54、9.4个百分点。而销售额略有提升的江门、清远、惠州等,大都来自本就份额不多的三线城市。

受市场下行影响,截至8月,年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着,接下来的四个月,时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。

时代中国迅速行动应对。近日有消息称,时代中国要求各级别员工在2020年1月15日之前,必须卖出相应套数的房子。如若没有完成,则可能“被离职”。

时代一名内部人士透露,他所在的部门被要求推销高、中、低端三个项目,若未完成则会相应罚款。

不过,该人士表示,从公司内部付款等方面,目前并未感受到资金很紧张。

对此,时代中国对21世纪经济报道记者回应,“全员营销”是房企通行已久的做法,公司只是发动大家积极宣传、推荐公司产品、项目信息,没有下硬性的指标要求。

从行业来看,时代中国此次营销力度高于同一梯队的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,加快销售本质都是和销售目标有关,冲刺千亿的房企实际上压力更大;对时代而言,要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力,时代还需依赖销售不断回笼资金。

他补充,销售是房企重要的现金流,去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下,各类房企普遍面临压力,无论是在供给端还是需求端,都会积极进行开拓,以提升业绩。

国泰君安国际分析师曾新芫指出,时代中国全年可售货值为1300亿元,其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标(同比增长24%),若目标未来销售保持20%-30%增速,2020年有望冲击千亿销售规模。

相关推荐
热点推荐
iOS 18.1 更新,通话录音支持所有机型!

iOS 18.1 更新,通话录音支持所有机型!

小兔子发现大事情
2024-09-18 10:31:52
13年河南男子偷情被岳母发现,岳母:想让我保密就答应我一个条件

13年河南男子偷情被岳母发现,岳母:想让我保密就答应我一个条件

五元讲堂
2024-09-13 12:47:57
失去中国粮食援助,叛军大闹菲律宾,马科斯这下坐不住了

失去中国粮食援助,叛军大闹菲律宾,马科斯这下坐不住了

星辰故事屋
2024-07-20 18:12:26
后续!谈着几亿项目却拖欠2万翻译费的部长底裤被扒光,照片曝光

后续!谈着几亿项目却拖欠2万翻译费的部长底裤被扒光,照片曝光

苗苗情感说
2024-09-18 10:01:00
史无前例重大更新遭吐槽!iOS 18相册恢复iOS 17办法来了:3步搞定

史无前例重大更新遭吐槽!iOS 18相册恢复iOS 17办法来了:3步搞定

快科技
2024-09-18 10:29:16
强势复仇!中国羽毛球公开赛男单首轮:雷兰曦2-1力克安赛龙

强势复仇!中国羽毛球公开赛男单首轮:雷兰曦2-1力克安赛龙

懂球帝
2024-09-18 15:03:25
iPhone16ProMax的首销成绩,把全体果粉看傻了

iPhone16ProMax的首销成绩,把全体果粉看傻了

小兔子发现大事情
2024-09-18 02:37:46
美联储:即将降息,幅度存疑 5.25%-5.5%

美联储:即将降息,幅度存疑 5.25%-5.5%

和讯网
2024-09-18 07:08:07
作弊!辽宁媒体:王哲林体测卧推得到保护人员助力 辅助青筋暴起了

作弊!辽宁媒体:王哲林体测卧推得到保护人员助力 辅助青筋暴起了

818体育
2024-09-18 09:12:52
38岁少帅打脸现场:78天5连胜,欧冠疯狂9-2!刷爆69年纪录

38岁少帅打脸现场:78天5连胜,欧冠疯狂9-2!刷爆69年纪录

叶青足球世界
2024-09-18 06:21:34
中秋节大S情绪失控了!具俊晔拒回台,汪小菲冷落孩子

中秋节大S情绪失控了!具俊晔拒回台,汪小菲冷落孩子

西瓜爱娱娱
2024-09-18 10:09:57
俄乌之战虽然还没结束,但俄罗斯已经吞下了四个无法挽回的恶果!

俄乌之战虽然还没结束,但俄罗斯已经吞下了四个无法挽回的恶果!

青年的背包
2024-09-18 07:11:34
"少女胯"和"妇女胯"有区别?生没生过娃一看就知,藏都藏不住

"少女胯"和"妇女胯"有区别?生没生过娃一看就知,藏都藏不住

阿燕姐说育儿
2024-09-15 07:30:12
山西大佬李春元,六个儿子都身价过亿,因选错接班人毁掉百亿帝国

山西大佬李春元,六个儿子都身价过亿,因选错接班人毁掉百亿帝国

冰痕迹
2024-09-16 20:53:08
从越南难民到叱咤高端官圈,最狂“公共情妇”:级别低的我没兴趣

从越南难民到叱咤高端官圈,最狂“公共情妇”:级别低的我没兴趣

阿胡
2024-02-01 12:51:33
外交部:中方决定对美国9家军工企业采取反制措施

外交部:中方决定对美国9家军工企业采取反制措施

新京报
2024-09-18 15:03:25
突发!深圳这所大学或将停办!

突发!深圳这所大学或将停办!

教育大事
2024-09-18 09:57:20
女子打完麻将突然来了兴致,赖在男子家不肯走:今晚我想通宵大战

女子打完麻将突然来了兴致,赖在男子家不肯走:今晚我想通宵大战

云端书馆
2024-09-18 05:52:19
爸爸送女儿开学,被嘲“破双非”毕业就失业,身份曝光对方破防了

爸爸送女儿开学,被嘲“破双非”毕业就失业,身份曝光对方破防了

妍妍教育日记
2024-09-17 19:41:47
全红婵老家成景点:旅行社推出99元一日游,村干部称每天有约1000人打卡

全红婵老家成景点:旅行社推出99元一日游,村干部称每天有约1000人打卡

蓝鲸财经
2024-09-15 18:53:37
2024-09-18 15:38:44

上海房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

泰国孕妇坠崖案当事人生子:未来好好搞事业 好好带娃

头条要闻

泰国孕妇坠崖案当事人生子:未来好好搞事业 好好带娃

财经要闻

售"假香港月饼" 三只羊被查 监管部门回应

体育要闻

78天5连胜!欧冠疯狂9-2 刷爆69年纪录

娱乐要闻

中秋晚会删于适节目,吴京新片受影响

科技要闻

抖音变长,长过B站

汽车要闻

功能多动力强 长安启源E07也太全面了!

态度原创

家居
时尚
数码
亲子
教育

家居要闻

自在此间 一刻悠然

6件办公室神器!便宜好用!爽到灵魂出窍!

数码要闻

罗技 G 首款磁轴键盘 PRO X TKL RAPID(GPW RT)发布,1399 元

亲子要闻

一岁半小萌娃上早教 妈妈来接,一路小跑喊妈妈……

教育要闻

中考数学题,看似很难,方法很重要

无障碍浏览 进入关怀版