冯叔不再讲段子了。
不久前，在《买房这些事儿》的新书发布会上，冯仑不再说那些石破天惊的段子，认认真真推荐自己的新书，回答书迷有关旅游地产、海外置业、现在的房子还值不值得买等问题，俨然一副地产分析师出书的模样。
因为万通地产董事长的身份，很多圈外人对冯仑并不了解，但大家对江湖上流传“民营企业家泡女明星必死”的名言多少有所耳闻，当初讲这个段子的人就是冯叔。
事实上，冯叔已经有很久没有讲过段子了。不过，貌似无意开玩笑的段子，往往都藏了不少真心话，发布会上也有不少想听冯叔讲段子的书迷，可惜的是，现场的冯叔只是没有感情的宣发机器。
冯仑第一部真正意义上的著作应该是《野蛮生长》，2007年出版，四年后，冯仑出版了自己的第二部作品《理想丰满》。
发行《理想丰满》的2011年，冯仑和万通地产都在经历着重大的转折点。万通地产当年正式宣布向商用物业转型，并定下五年计划称。很明显，这次转型以失败告终，之后的万通地产不是在宣布转型就是在转型的路上奔弛。
而冯仑在发行《理想丰满》后，继续写作出版了《岁月凶猛》。2015年，冯仑告别万通，创办冯仑风马牛传媒，甚至在2018年花费500万发射一颗可承载用户原创内容的数字空间私人卫星，一头扑进了文化传媒的浪潮中。
2019年8月，冯仑再次出版新书《买房这些事儿》。
巧合的是，这几本书的出版时间都以四年为一个时间点，当记者问及出书是否抓着周期准备的。冯仑很快的给出了否定答案。
“说话，要有说的欲望。”写书也是如此。
“《买房这些事儿》是我过去二十年做房地产开发遇到的问题。我做了系统的梳理，给一些参考性意见，做一些解答，分享了下规律。”冯仑说道。
1、后开发时代
做研究的人喜欢参照历史规律，冯仑也不例外。
2012年，冯仑前往新加坡求学，切身去体验了那些只存在于脑海中的概念化的东西。那段时光应该是值得怀恋的，因为在出版的新书中，冯仑对新加坡的楼市模式满是溢美之词。
除了新加坡，他偏爱研究美国和德国，因为这三个国家代表着三种不同的房地产开发模式。“美国楼市100%靠市场去推动、调节，政府极少主动干预；新加坡楼市的发展，20%靠市场调节，80%靠政府调控；德国楼市的60%是福利住房，留出40%的市场空间。”
按照这样的逻辑，“我国楼市‘房住不炒’的概念与德国更相似。基本上80%甚至90%都希望获得住宅附带福利属性、保障属性，去掉住宅的投资属性、财富保值和套利属性。”
尽管德国楼市的发展与我国的契合度最高，冯仑最认可的还是美国模式。“美国房地产走的最靠前，主要集中在住宅以外的细分市场，包括五大类市场：写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。”
这也正是冯仑一直挂在嘴边的：后开发时代。
在翻阅欧美发达国家不动产发展、对比日本住宅开发历史之后，冯仑将我国房地产发展现状总结为：“我国人均住房面积已经达到39平方米，即将超过日本，即将迎来一个非住宅的开发阶段，也叫:‘后开发时代’。”
随后，冯仑从GDP发展水平、人口的增量、城市发展的空间结构、经济增长、人们的心理预期等方面对“后开发时代”从侧面加以佐证。
但如果非要给开发时代划个句号，冯仑给到的答案是8000美元。
“按照世界经济成长规律，人均GDP达到8千美元以后，新房的供应量就会越来越少，市场上主要是二手房。换句话说，当我们的人均GDP到了8千美元以后，新房供应量降低，交易的速度会放慢。”
熟悉冯仑的人或许知道，早在2017年，他就提醒过开发商“后开发时代”降至，住宅不再成为我们日常生活中的一个主要词汇。“开发时代”竞争的是规模成本速度，要快速的提高规模、提供新房。进入后开发时代，基本上是以存量资产和少量的增量资产为特征。
“‘后开发时代’的竞争是运营和资产管理。如果你在转型过程中抢占先机，就可以从8千美元一直干到6万美金，不少发达国家GDP在6万美金以上仍然也存在很多不动产发展的机会。”
在某种程度上，后开发时代就给于中介行业两个发展机会。冯仑认为，“一个就是完全利用区块链技术，甚至是在全球整合营销，这个趋势目前已经在国外和国内一些新的企业出现，用大数据代替传统的中介业务，区块链技术在这个领域里面会催生新的中介方式，让买房租房更方便。另一个就是区域性细分市场的中介，永远需要在人和人之间打交道。”
冯仑坚信，“如果在后开发时代取得优势，对你而言，这将是一个获得巨大发展机会和空间的好的时代。”
2、向死而生
对于大多数房企来说，转型是致命的。
运营和资产管理是个精细活，不同于开发时代“规模成本速度”这一万金油，存量资产的管理风云万变，需要投入一定的时间成本和专业人才。
土储好拿，人才难得。截止到7月24日，在人民法院公告网上发布破产文书的房企，据不完全统计有252家，几乎是2018年全年的60%。
而这一数字，在未来还会继续增长。对于我国未来房企的数量，黄奇帆曾有过推测，表示持续推盘的房企可能要去掉现在的三分之二。冯仑认为还要少，“三分之二也就是二万家房企，这是不可能的。大概一个省平均下来4万人口，一个省大概有个两三百家房企，二十多个省，算起来不过几千家房企而已。”
事实上，房企减少有迹可循。
冯仑向记者分析，“台湾GDP到2万美金的时候，顶峰阶段能有8000至1万家房地产公司，现在能够持续推项目的却不到100家房企；香港 GDP在3万美金的阶段，还能持续推项目的房企也不过百十来家。这就是规律。”
而在众多房企挣扎喘息之际，冯叔早就换了赛道。
2015年，冯仑离开万通，给众人留下不少想象空间。实际上，冯仑只是减持了万通（开发）的部分，转向万通控股公司御风集团担任董事长。减持完万通的部分后，他就着手布局后开发时代。“我们都开始布局三年了，主要聚焦在健康不动产。围绕着医疗健康，在运营和资产上下功夫。”
“房地产转型就是慢。”尽管了解了房地产的发展规律、提前布局，冯仑还是只能把结果交给时间。“这三年我一直都在埋头做产品，好在康养社区、健康公寓、酒店、医疗中心四大类产品今年都开业了。明后年再加速，慢慢就多了。”
作为业者，先知道，先改变，先活下来。“谁先进入这个赛道，提前、坚定、准确、及时的进入，那你就能在后开发时代找到你的生存发展空间。”冯仑说道。
3、降速拐弯
“为什么选择大健康？”
“这也是研究出来的。”冯仑喜欢研究发达国家的经验，而在不动产当6大类里面只有大健康板块的增长一直特别好。“无论是REITs、股票、还是出租、交易都好于其他类型的产品。”
健康是一个需求弹性无限大的行业。“即使在健康的基础上，你也愿意为了健康去消费，需求很大、市场很大，尤其实在预期寿命在增加的基础上，人们对健康投资的主动性已经超过想象。”
反观教育研发、工业园区，市场并没有大健康那么大。写字楼是很地域化的，没有品牌、没有长期能复制的能力，是很难长期发展下去的。在这些基础之上，冯仑选择大健康。
模仿，学习，改进，创新，这是个轮回，也是个宿命。
冯仑每年都回纽约、新加坡、日本去研究某个行业的标杆项目、企业和产业规律，来改善自己的发展方向。“商业不动产在后开发时代的商业模式是三句话：全产品线、全价值链、全商业模式。其中，商业模式叫：“三分开一统一”。所谓“三分开”，是指开发商、投资商和运营商三者分开，所谓“一统一”是指统一到开发商，将开发商变成导演加制片，重点在运营能力和资产管理能力。”
“商业不动产在‘后开发时代’不得不考虑退出，这和他的价值链有关。从买地一直到金融化(金融化包括reits,以租养售中租的部分有可能变成reits），我们也在寻求更好的退出模式。”冯仑说道。
而《买房这些事儿》亦是如此，在房企运营模式逐渐清晰化的过程中，买房这件事情也变得越来越专业。“以前大家一起起哄买房就可以赚钱的时代结束了。但你究竟想是买城市里的一张床，还是郊区里的一套房，都和人生定位、职业定位、家庭、经济情况、价值观、兴趣等有莫大的关系。”
总而言之，尺度自在心中。
本文来源：界面新闻
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