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段子手冯仑:买房这些事儿 都付笑谈中

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冯叔不再讲段子了。

不久前,在《买房这些事儿》的新书发布会上,冯仑不再说那些石破天惊的段子,认认真真推荐自己的新书,回答书迷有关旅游地产、海外置业、现在的房子还值不值得买等问题,俨然一副地产分析师出书的模样。

因为万通地产董事长的身份,很多圈外人对冯仑并不了解,但大家对江湖上流传“民营企业家泡女明星必死”的名言多少有所耳闻,当初讲这个段子的人就是冯叔。

事实上,冯叔已经有很久没有讲过段子了。不过,貌似无意开玩笑的段子,往往都藏了不少真心话,发布会上也有不少想听冯叔讲段子的书迷,可惜的是,现场的冯叔只是没有感情的宣发机器。

冯仑第一部真正意义上的著作应该是《野蛮生长》,2007年出版,四年后,冯仑出版了自己的第二部作品《理想丰满》。

发行《理想丰满》的2011年,冯仑和万通地产都在经历着重大的转折点。万通地产当年正式宣布向商用物业转型,并定下五年计划称。很明显,这次转型以失败告终,之后的万通地产不是在宣布转型就是在转型的路上奔弛。

而冯仑在发行《理想丰满》后,继续写作出版了《岁月凶猛》。2015年,冯仑告别万通,创办冯仑风马牛传媒,甚至在2018年花费500万发射一颗可承载用户原创内容的数字空间私人卫星,一头扑进了文化传媒的浪潮中。

2019年8月,冯仑再次出版新书《买房这些事儿》。

巧合的是,这几本书的出版时间都以四年为一个时间点,当记者问及出书是否抓着周期准备的。冯仑很快的给出了否定答案。

“说话,要有说的欲望。”写书也是如此。

“《买房这些事儿》是我过去二十年做房地产开发遇到的问题。我做了系统的梳理,给一些参考性意见,做一些解答,分享了下规律。”冯仑说道。

1、后开发时代

做研究的人喜欢参照历史规律,冯仑也不例外。

2012年,冯仑前往新加坡求学,切身去体验了那些只存在于脑海中的概念化的东西。那段时光应该是值得怀恋的,因为在出版的新书中,冯仑对新加坡的楼市模式满是溢美之词。

除了新加坡,他偏爱研究美国和德国,因为这三个国家代表着三种不同的房地产开发模式。“美国楼市100%靠市场去推动、调节,政府极少主动干预;新加坡楼市的发展,20%靠市场调节,80%靠政府调控;德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间。”

按照这样的逻辑,“我国楼市‘房住不炒’的概念与德国更相似。基本上80%甚至90%都希望获得住宅附带福利属性、保障属性,去掉住宅的投资属性、财富保值和套利属性。”

尽管德国楼市的发展与我国的契合度最高,冯仑最认可的还是美国模式。“美国房地产走的最靠前,主要集中在住宅以外的细分市场,包括五大类市场:写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。”

这也正是冯仑一直挂在嘴边的:后开发时代。

在翻阅欧美发达国家不动产发展、对比日本住宅开发历史之后,冯仑将我国房地产发展现状总结为:“我国人均住房面积已经达到39平方米,即将超过日本,即将迎来一个非住宅的开发阶段,也叫:‘后开发时代’。”

随后,冯仑从GDP发展水平、人口的增量、城市发展的空间结构、经济增长、人们的心理预期等方面对“后开发时代”从侧面加以佐证。

但如果非要给开发时代划个句号,冯仑给到的答案是8000美元。

“按照世界经济成长规律,人均GDP达到8千美元以后,新房的供应量就会越来越少,市场上主要是二手房。换句话说,当我们的人均GDP到了8千美元以后,新房供应量降低,交易的速度会放慢。”

熟悉冯仑的人或许知道,早在2017年,他就提醒过开发商“后开发时代”降至,住宅不再成为我们日常生活中的一个主要词汇。“开发时代”竞争的是规模成本速度,要快速的提高规模、提供新房。进入后开发时代,基本上是以存量资产和少量的增量资产为特征。

“‘后开发时代’的竞争是运营和资产管理。如果你在转型过程中抢占先机,就可以从8千美元一直干到6万美金,不少发达国家GDP在6万美金以上仍然也存在很多不动产发展的机会。”

在某种程度上,后开发时代就给于中介行业两个发展机会。冯仑认为,“一个就是完全利用区块链技术,甚至是在全球整合营销,这个趋势目前已经在国外和国内一些新的企业出现,用大数据代替传统的中介业务,区块链技术在这个领域里面会催生新的中介方式,让买房租房更方便。另一个就是区域性细分市场的中介,永远需要在人和人之间打交道。”

冯仑坚信,“如果在后开发时代取得优势,对你而言,这将是一个获得巨大发展机会和空间的好的时代。”

2、向死而生

对于大多数房企来说,转型是致命的。

运营和资产管理是个精细活,不同于开发时代“规模成本速度”这一万金油,存量资产的管理风云万变,需要投入一定的时间成本和专业人才。

土储好拿,人才难得。截止到7月24日,在人民法院公告网上发布破产文书的房企,据不完全统计有252家,几乎是2018年全年的60%。

而这一数字,在未来还会继续增长。对于我国未来房企的数量,黄奇帆曾有过推测,表示持续推盘的房企可能要去掉现在的三分之二。冯仑认为还要少,“三分之二也就是二万家房企,这是不可能的。大概一个省平均下来4万人口,一个省大概有个两三百家房企,二十多个省,算起来不过几千家房企而已。”

事实上,房企减少有迹可循。

冯仑向记者分析,“台湾GDP到2万美金的时候,顶峰阶段能有8000至1万家房地产公司,现在能够持续推项目的却不到100家房企;香港 GDP在3万美金的阶段,还能持续推项目的房企也不过百十来家。这就是规律。”

而在众多房企挣扎喘息之际,冯叔早就换了赛道。

2015年,冯仑离开万通,给众人留下不少想象空间。实际上,冯仑只是减持了万通(开发)的部分,转向万通控股公司御风集团担任董事长。减持完万通的部分后,他就着手布局后开发时代。“我们都开始布局三年了,主要聚焦在健康不动产。围绕着医疗健康,在运营和资产上下功夫。”

“房地产转型就是慢。”尽管了解了房地产的发展规律、提前布局,冯仑还是只能把结果交给时间。“这三年我一直都在埋头做产品,好在康养社区、健康公寓、酒店、医疗中心四大类产品今年都开业了。明后年再加速,慢慢就多了。”

作为业者,先知道,先改变,先活下来。“谁先进入这个赛道,提前、坚定、准确、及时的进入,那你就能在后开发时代找到你的生存发展空间。”冯仑说道。

3、降速拐弯

“为什么选择大健康?”

“这也是研究出来的。”冯仑喜欢研究发达国家的经验,而在不动产当6大类里面只有大健康板块的增长一直特别好。“无论是REITs、股票、还是出租、交易都好于其他类型的产品。”

健康是一个需求弹性无限大的行业。“即使在健康的基础上,你也愿意为了健康去消费,需求很大、市场很大,尤其实在预期寿命在增加的基础上,人们对健康投资的主动性已经超过想象。”

反观教育研发、工业园区,市场并没有大健康那么大。写字楼是很地域化的,没有品牌、没有长期能复制的能力,是很难长期发展下去的。在这些基础之上,冯仑选择大健康。

模仿,学习,改进,创新,这是个轮回,也是个宿命。

冯仑每年都回纽约、新加坡、日本去研究某个行业的标杆项目、企业和产业规律,来改善自己的发展方向。“商业不动产在后开发时代的商业模式是三句话:全产品线、全价值链、全商业模式。其中,商业模式叫:“三分开一统一”。所谓“三分开”,是指开发商、投资商和运营商三者分开,所谓“一统一”是指统一到开发商,将开发商变成导演加制片,重点在运营能力和资产管理能力。”

“商业不动产在‘后开发时代’不得不考虑退出,这和他的价值链有关。从买地一直到金融化(金融化包括reits,以租养售中租的部分有可能变成reits),我们也在寻求更好的退出模式。”冯仑说道。

而《买房这些事儿》亦是如此,在房企运营模式逐渐清晰化的过程中,买房这件事情也变得越来越专业。“以前大家一起起哄买房就可以赚钱的时代结束了。但你究竟想是买城市里的一张床,还是郊区里的一套房,都和人生定位、职业定位、家庭、经济情况、价值观、兴趣等有莫大的关系。”

总而言之,尺度自在心中。

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