房企谨慎应对下半场 本轮房地产上升周期已然结束

8月以来，房企密集发布半年业绩报告。从已经发布的业绩报来看，龙头房企“强者恒强”态势不变，在保证市场占有率的同时，营收和净利润普遍实现稳定增长。

而面对行业“下半场”，手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力，才能足够安全、保持稳健的发展已成为房企们的共识。在近期密集举办的业绩会上，不少房企释放出了谨慎的信号，表态将放缓拿地节奏、愈发注重优化财务结构等。

“在复杂多变的内外部环境影响下，房企的发展也在接受着多方考验。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管、大中华区业务营销部主管、董事总经理蒋尚礼向《华夏时报》记者直言，本轮房地产上升周期在严厉的调控政策等多重因素影响下已然结束，“于房企来说，对市场上升期注重的规模扩张策略进行调整是普遍做法。”

半年报收官

据中原地产研究院发布的数据，截至8月30日，全国上市房地产公司公布2019年半年报的房地产企业已经超过30家，而这30多家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期。

“受益于房价大幅上涨时期项目步入结算周期，2019年上半年房企报表延续较佳表现。”平安证券于9月3日发布的行业报告指出，受益于年初按揭利率回落、前期积累刚需入市，3、4月小阳春楼市热度明显上升等因素，房企上半年销售仍呈现不错表现。今年上半年，A股上市房企整体营收同比增长23.6%，归母净利润同比增长13.7%，分别较2018年提升3.1个、1.5个百分点。

从销售规模来看，龙头房企仍然持续“强者恒强”，碧桂园、万科、恒大、保利及融创仍稳居TOP5队列。中报显示，碧桂园上半年实现总收入2020.1亿元，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元。但如果按照克而瑞数据来算，2019年上半年碧桂园全口径销售额为3895亿，位居行业第一。以此计算，万科、恒大、保利、融创则分别以3340亿及2818.1亿、2526亿、2141.6亿的上半年销售额位列第2-5名。而位列第6-10位的中海、绿地、新城、华润、龙湖也均突破了千亿门槛。

从业绩增速来看，由于体量巨大，部分龙头房企的业绩规模尽管仍在增长，但增速有所放缓。相比之下，第一梯队之外的主流房企表现得颇具优势。

在核心净利润方面，不少房企增幅显著。例如，保利上半年实现归母净利润103.5亿元，同比增长59.1%；公司归母净利润率达到14.2%，为2011年以来的新高；融创中国上半年实现归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%；核心净利润126.6亿元，同比增长128.4%。

对比此前公布过的全年销售目标，上半年销售规模突破千亿的房企中，有部分房企的目标完成率低于50%。不过多数房企仍表示对全年完成销售目标有信心，也没有调整业绩目标。

下半年房企更趋谨慎

稳妥赢得“上半场”之后，面对行业“下半场”，手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力，才能足够安全、保持稳健的发展已成为房企们的共识。因此，在近期频繁举行的业绩会上，多数房企表现出了更为谨慎的一面，部分房企的管理层强调要加强、提高自身造血能力、保证经营性现金流稳定持续，强调“更有质量的增长”。

一些土储丰富的房企透露将放缓拿地节奏。例如，旭辉行政总裁林峰就表示旭辉下半年将加大回款、适度放缓买地节奏、减少新进入城市的数量，且坚决不拿“地王”。

注重现金流、注重“回款”被认为是房企自我“造血”的重要方法。结合半年报，以头部房企为例，从2019年上半年的回款率来看，碧桂园、保利等龙头房企均出现了不同程度的增长。碧桂园为94.3%，较去年上升了3%；保利则为86%，上涨了8%。中型房企中，为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项考核指标。林峰直言，“地产企业的造血能力比融资能力更重要，现金为王最核心的是企业自身的造血能力”。而截至6月30日，强调现金流的泰禾经营性现金流净额由2018年中期的-5.2亿元增至2019年中期的202.2亿元；现金利息保障倍数4.19，同比增加314.48%。

渴望更安全发展的房企们，也愈发重视财务结构的优化。以正荣为例，上半年正荣的净负债率由2018年底的74%下降至70.8%，加权融资利率从2018年底的7.8%略微下降至7.6%，现金短债比由去年底的1.19倍增加至1.21倍。正荣CFO陈伟健透露，公司的短债占比目前在47%，计划年底调低至40%左右，明年这一比例希望达到30%。而在头部房企中，万科认为融资收紧对房地产行业肯定有影响，公司需要根据外部情况来调整经营节奏，控制好负债率。

值得一提的是，部分房企对多元化的态度也更为谨慎。

“强者恒强”态势不会改变

从公开数据来看，行业发展并没有因为房企们的谨慎而遇冷。平安证券指出，随着2016-2018年项目步入结算周期，预收款充足叠加毛利率延续较高水平，2019年全年房企业绩仍将维持增长，“强者恒强”的态势不会发生改变。

根据克而瑞发布的2019年前8月房企销售排行榜，前8个月，TOP100房企合计全口径销售金额约6.99万亿元，同比增长14%。其中，TOP30房企合计操盘销售金额4.17万亿元，同比增长0.82%，环比上升1.17个百分点；合计权益销售金额3.28万亿元，同比增长5.03%，增幅环比上升1.53个百分点。

《华夏时报》记者采访的业内人士指出，房企们主动调整发展策略的举动源于行业大周期的变化。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸指出，在融资收紧的大环境下，对于目前全国主流发展商而言，过往的操作模式将被迫改变，现有项目的销售回款成为资金现金流的最重要渠道。

蒋尚礼也向《华夏时报》记者解释说，当前楼市调控政策持续不放松，且房地产信贷收紧，房企融资管理更加严格。央行在近期多次点名房地产，均以调控政策为指导持续加强房地产市场资金管控，下半年房企也将进入偿债高峰期。因此，销售规模预期的走弱、融资难度的加大、债务压力的增加，都促使房企不得不高度重视现金流，以保证企业的基本生存空间。

其同时指出，在经历了多年的高速发展期之后，楼市逐步进入平稳发展期是必然趋势。未来，城市更新、住宅租赁、产业地产、商业地产、文旅地产……这些领域都将为企业带来众多的业务机会，当然这也需要房企持续提升运营能力，才能在存量市场赢得发展机会。

刘天旸也认为，对于未来市场，政策进一步规范、整体市场平稳是共识，但对于已经处于中大规模的房企而言，逐年明显的市场成交聚集效应，促使相关从业企业不断提升行业服务标准、优化成本结构，以保持市场占位。