<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

万科七年“探险”:寻路“六个千亿”

0
分享至

(原标题:万科七年“探险”:寻路“六个千亿” 穿越黑暗丛林的残酷游戏)

万科有关人士透露,目前四大区域已经确定,除开发业务外,每个区域只重点培养二三个新业务。北京、上海区域的新业务只有长租、产办,南方区域再多一个商业,成都区域则只剩开发。

鲜红的“活下去”三个大字带来的震撼还未散去,万科转身就甩出了一张亮眼的半年成绩单。

与此同时,中国房地产市场露出了它残酷的真面目,行业高烈度竞争开启,黑暗丛林猎杀游戏上演,多年温情脉脉的友商突然变为“秃鹫般的掠食者”,哪怕是万达、海航、新城、泰禾,都成为巨大的“猎物”。

上半年,万科市占率提升至4.7%,在开发业务的丛林中,仍是扮演“猎人”的角色。

另一重的黑暗丛林,则是开发商们的新业务。已在此境“探险”七年的万科,尽管已跑在行业最前面,却依然寻路不易。

自2012年开启城市配套服务商转型以来,万科七年试错,付出了不少代价,在今年初进行战略调整,仍将开发业务作为基本盘之一,并继续探索新的“千亿级”业务,再造万科。

未来,房地产开发+运营并进的路径不会改变。身为最具危机感的公司领导人,万科董事会主席郁亮半点也不敢松懈;出身银行的总裁祝九胜担起大任,施以现金流管理的“魔法”,试图让万科在黑暗丛林的残酷游戏中胜出。

“寡头”时代将至

相比同行,万科2019年中报可谓“独善其身”:实现销售面积2150万平方米,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,为三大巨头中唯一正增长的;营收与净利同比增近三成,创上市以来新高。

业绩的增长背后,是上半年万科重振开发业务。

万科有关人士透露,目前四大区域已经确定,除开发业务外,每个区域只重点培养二三个新业务。北京、上海区域的新业务只有长租、产办,南方区域再多一个商业,成都区域则只剩开发。

郁亮说,当下以及很长一段时间内,开发业务仍将是万科的基本盘,支撑其最主要的现金流、收入和利润。

对于开发市场的判断,目前国内几大开发商观点基本一致。郁亮认为,中国城市化率大概还有20%的空间,房地产市场尚未达到终点;保利发展说,欢迎来到“峰值时代”,意即在去年达到15万亿的销售高峰后,将进入高位盘整。

恒大总裁夏海钧更直指开发商残酷的生存真相:房地产天花板已现,市场“蛋糕”就在15万亿左右,所有的开发商就在这有限的“红海”中厮杀。

犹如进入原始的丛林猎杀时代。未来必将是“大鱼吃小鱼”,中小开发商消亡、巨头不断扩张,并最终进入“寡头”时期,就像美国或香港已经发生的那样。

夏海钧判断,5年后,前十大开发商的市占率将达到40%,前三将占到20%,分别达到万亿级别。

上半年,万科的市场占有率进一步提高到4.7%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三;据克而瑞,上半年新增土地价值872.6亿,近两年来,万科还通过收并购,拿下广信资产包、华夏幸福、海航等旗下多个项目。

作为“开发商”的万科,还将长时间存在。

新业务盈利不易

开发之外,作为转型先驱的万科,多元化业务亦是关注焦点。七年过去,新业务也到了检验之时。

财报显示,今年上半年,万科房地产板块营业收入1329.9亿元,同比上升32.15%,占全部收入95.5%,诸多新业务的具体营运数据则没有披露。

对此,祝九胜回应称,这是因为,部分新业务“营收或利润未达10%以上”信披的标准。

他进一步表示,万科新业务中的物业、物流、商业业务,回报水平是可以的,可以覆盖融资;但长租、养老、教育,回报还差强人意。“会产生亏损的话,也肯定在股东承受的范围内”。

在2015年的股东会,郁亮曾乐观预测,10年后,万科营收一半将来自新业务。目前来看,比较难以实现。

今年初,郁亮谨慎表示:“指望新业务赚大钱,那是痴心妄想,不可能会找到比房地产更赚钱的。”

事实上,早在去年9月,万科喊出“活下去”,郁亮这个最坚定的转型推动者,就对新业务进行了检讨。

新业务占用了万科较多的资金和资源,但大多数仍未盈利,叠加2018年市场下行,给公司带来压力,尤其是转型最广泛的南方区域。

2018年,万科销售6069.5亿元,同比增14.5%,而在2017年则是45.3%;权益净利润337.7亿元,同比增长20.4%,较2017年下跌了13个百分点;同时,中期净经营现金流为-42.55亿,全年336.18亿,同比下降59.16%。

在住宅市场好的时候,可以有充裕的现金流去支撑新业务扩张;而当市场下行时,这样的“输血”即使是万科,也难以为继。

今年上半年,万科对新业务进行“修枝剪叶”,备受关注的“万村计划”首当其冲,暂停扩展。7月,深圳万科放弃部分已签约“农民房”房源。

其他试水的小型新业务万科食堂等,已成过去式;北京万科退出了万链,仅作为投资人;教育、养老等,全部划入配套业务。

既然新业务不赚钱,为何还要做?

寻找“第二曲线”

时间倒流回7年前。

一个有着冬日暖阳的下午,郁亮打响了一场自行车赛的发令枪。阳光下的他意气风发,带领万科开启多元化的征程。

彼时,万科还是一家专注住宅开发的企业。时任董事长王石“淡出”公司,赴美游学,将总裁郁亮正式推到台前。

2012年6月,万科正式提出“城市配套服务商”战略,涉足开发以外的业务。

此后的数年间,万科“失控”,“赛马”机制推出,多项新业务在区域公司试水,即使在股权之争的三年里,万科还通过收购成为普洛斯、悦榕集团第一大股东,拿下印力商业。

7年后,祝九胜将这一转型称为万科的“第三次创业”,要寻找“第二曲线”。这也是行业的共识:恒大的“新龙头”是新能源汽车,碧桂园定位“高科技综合企业”,融创则进入文旅产业。

万科管理层指出,白银时代已至,为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行;但转型绝非易事,这似乎是一个悖论。

万科认为,至少要找到六个千亿级业务,才能“再造万科”。7年来,万科的多个新业务规模已是行业第一,但收入和盈利仍不匹配。

半年报显示,作为最成熟的一项非开发业务,1-6月,万科物业实现营业收入52.3亿元,为行业之首。

长租公寓已覆盖37个主要城市,累计开业8.2万间,领先于开发商同业;普洛斯+万纬物流,也已是物流行业的第一;商业总建筑面积已超过1350万平方米,国内仅次于万达。

中信证券分析师陈聪认为,万科新业务发展迅猛,一些已具备独立做大做强的可能性,但部分新业务盈利性不强。“转型艰难,这是万科的困惑,也是行业的困惑”。

8月23日,证监会发布上市公司子公司分拆上市草案。如果未来分拆上市,可为万科打开新的估值空间,目前万科A市值在3000亿左右,多个业务分拆后,将放大集团公司的市值。

现金流平衡术

身为“优等生”,万科要引领行业,也承担着风险。这在很长一段时间内,都将是艰难的平衡。

面对当前复杂的内外部环境,祝九胜说,万科是“好学生答难题”,主业和多元化之间现金流的平衡,投入产出的匹配,被放在了首要位置。

事实上,在多年前引入祝九胜之后,万科就坚持“以现金流为核心”,强调积极销售、及时回款,投融一体。

去年最终实现6300亿回款后,万科今年继续加强回款管理。财报显示,万科的销售回款率常年保持在93%左右。

回款主要包括定金加预售款、个贷。从今年1月1日开始,万科每个经营单位都要制定自己的“资金日历”,“每天都要在集团内部晾晒”;城市公司财务配备有专人专岗,负责预售资金的监管解除,并加强与金融机构的对接沟通。

经过战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配,万科对新业务的投入提出了约束性要求。例如,回报应覆盖资金成本、对非主要业务设置观察期,对于投入回报严重不匹配的项目,则要进行调整。

2019年上半年,万科实现经营现金流净额录得为正,达88.53亿,同比增长308.06%。

经营性现金流净额为经营性收款(销售回款)与经营性付款(买地、工资、税金等)的差额。受到销售周期性、市场资金面等因素的影响,房企现金流的波动特征往往是上半年支大于收,下半年收大于支。万科在年中录得正值,体现了现金流管理的成效。

2019年以来,房地产融资史无前例地收紧,行业进入深度调整期,万科更关注资金安全。

上半年,万科净负债率微升至35%,但仍是行业最低水平;2014-2018年,万科的净负债率分别为5.41%、19.3%、25.9%、8.84%、30.9%。

截至2019年中期,万科有息负债金额为2253.2亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债为666.5亿元,一年以上有息负债为1586.7亿元,持有货币资金1438.7亿元,现金短债比为2.16倍,远高于行业平均水平。

相关推荐
热点推荐
余承东始料未及,mate60 Pro 又单独行动了!

余承东始料未及,mate60 Pro 又单独行动了!

空降雄兵
2023-09-24 15:49:39
排协终于出手了!蔡斌受批评!赖亚文发怒!

排协终于出手了!蔡斌受批评!赖亚文发怒!

热血排球通
2023-09-24 17:24:53
尼泊尔曾与我国争论,珠穆朗玛峰该归属谁

尼泊尔曾与我国争论,珠穆朗玛峰该归属谁

我有故事给你讲
2023-09-16 16:22:57
半场-孟加拉国队多次攻势具威胁汪海健失良机 中国0-0孟加拉国

半场-孟加拉国队多次攻势具威胁汪海健失良机 中国0-0孟加拉国

直播吧
2023-09-24 20:36:34
国产泡面有多绝?

国产泡面有多绝?

小洪的小猫咪
2023-09-20 15:49:17
还得看中国!杭州亚运村环境有多好?韩国乒坛女神用“村王”形容

还得看中国!杭州亚运村环境有多好?韩国乒坛女神用“村王”形容

西西职场说
2023-09-23 17:34:40
巴沙尔赴灵隐寺,游客摸总统夫人脸被嘲失礼,保镖两手空空超轻松

巴沙尔赴灵隐寺,游客摸总统夫人脸被嘲失礼,保镖两手空空超轻松

天天娱乐基地
2023-09-24 17:52:40
9月22日中午,俄拿出一万亿,七百万平公里做嫁妆,与中国结亲?

9月22日中午,俄拿出一万亿,七百万平公里做嫁妆,与中国结亲?

夏知观史
2023-09-22 23:53:23
美媒:拜登政府这个“首次”,预计会激怒中国大陆

美媒:拜登政府这个“首次”,预计会激怒中国大陆

善诊冷暖
2023-09-23 17:37:01
港媒曝黄日华求婚女神有情人终成眷属,说好终生不娶的呢?

港媒曝黄日华求婚女神有情人终成眷属,说好终生不娶的呢?

娱乐小丸子
2023-09-23 13:08:15
我在澳洲当妓女,曾一次接过6个黑人,最怕的却是这种人

我在澳洲当妓女,曾一次接过6个黑人,最怕的却是这种人

颤巍巍
2023-08-28 14:00:31
停更两年多 谁在等李子柒?

停更两年多 谁在等李子柒?

新京报
2023-09-24 14:21:06
美国向南海发射导弹:紧张局势升级!

美国向南海发射导弹:紧张局势升级!

志超爱音乐
2023-09-24 07:15:55
北溪管道被炸即将真相大白:第六舰队中将带队,安放了8枚炸弹

北溪管道被炸即将真相大白:第六舰队中将带队,安放了8枚炸弹

枫月书生
2023-09-22 22:05:38
在体制内30几年的叔叔退休了告诉我:体制内,千万别做老实人

在体制内30几年的叔叔退休了告诉我:体制内,千万别做老实人

宫心职场攻略
2023-09-24 12:09:56
游艇,有钱人的海上红楼,下船女孩个个走八字步,女明星也不例外

游艇,有钱人的海上红楼,下船女孩个个走八字步,女明星也不例外

叙说
2023-09-21 12:28:25
不容易,理想汽车终于超越了比亚迪

不容易,理想汽车终于超越了比亚迪

车卖家
2023-09-24 13:28:32
琉球选举结果出炉,美国日本发出了强烈信号!

琉球选举结果出炉,美国日本发出了强烈信号!

曹于希爱冒险
2023-09-24 02:27:36
初中地理教材将台湾标注为国家!学生投诉,出版社回应:正核实

初中地理教材将台湾标注为国家!学生投诉,出版社回应:正核实

追随你的笔触
2023-09-24 11:14:06
9月22日,阿娇再度登上热搜,曝被父子二人共同包养!

9月22日,阿娇再度登上热搜,曝被父子二人共同包养!

张佰哥剪影
2023-09-22 17:08:05
2023-09-24 21:42:44

上海房产

一线城市已经坐不住了

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

男子扮富豪骗40多名女性:仅读过小学 多人遭骗财骗色

头条要闻

男子扮富豪骗40多名女性:仅读过小学 多人遭骗财骗色

财经要闻

“核酸大王”张核子进军预制菜

体育要闻

首金!赛艇双花超9秒71碾压夺冠

娱乐要闻

杨颖番位风波后首现身 鞠躬感谢粉丝

科技要闻

李斌没听劝

汽车要闻

优化13项体验 腾势N7首次进行OTA升级

态度原创

家居
房产
时尚
本地
手机

家居要闻

复合多元的场景布局,独享惬意生活

房产要闻

重磅!三亚实施“认房不认贷”政策

换男友比换裙子还快?她和谁拍戏就和谁恋爱

本地新闻

非遗评剧,唐山历史纵深处的文化名片

手机要闻

iPhone 15 Pro Max徒手掰弯暴力测试:后盖几秒就碎

无障碍浏览 进入关怀版