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8月北京新房市场“退烧” 或迎最差“金九银十”

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在连续两个月的成交高峰后,北京新房市场开始退烧。北京中原地产统计数据显示,8月北京新建住宅(不含回迁房,普宅、豪宅、别墅、共有产权房)成交260.98亿元,创今年次低,环比今年7月下挫22%;共销售4652套,环比今年7月减少1640套。与此同时,在北京新房成交中占比较重的限竞房成交量也出现明显下降,共成交1684套,环比下降43%。

观望情绪浓厚,成交下挫

根据北京中原地产统计数据显示,8月北京新房市场成交滑落,新建商品房总成交额277.71亿元,仅高于今年2月的水平,环比今年7月下跌22%,同比去年8月增长22%,共成交5312套,环比减少1567套,同比去年同期增加98套。

其中,居住类产品(不含回迁房,普宅、豪宅、别墅、共有产权房)成交260.98亿元,创今年次低,环比今年7月下挫22%,同比去年8月增长30.6%;共销售4652套,环比今年7月减少1640套,同比去年8月增加152套,成交均价48232元/平方米,环比今年7月相对平稳,同比去年同期上涨7000元/平方米。

刨除掉共有产权房,北京8月新建商品住宅共成交3059套,环比下降36.8%,成交价金额环比下跌25%。在同比方面,均有所增加,成交额增长17%,成交面积增长12.5%,成交套数增加140套。

具体单个业态,其中,北京普宅市场8月成交额、成交面积、成交套数均环比下挫;别墅市场成交套数、成交额、成交面积均继续保持下跌态势,成交额环比下挫16%;豪宅市场成交相对平稳,24个楼盘有成交记录,共成交174套,环比今年7月略有提升,成交价格环比明显下跌3000元/平方米。

诸葛找房分析师国仕英表示,8月份受市场大环境影响,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市,使得8月份北京新房市场成交量价齐跌。8月单月北京普宅市场成交量下滑明显,豪宅成交量有所上涨,这与购房者的购买力息息相关。普宅市场刚需群体居多,经济能力一般,购房更加谨慎,市场调控高压下,谨慎入市,成交量下滑;豪宅市场购房者购买力较强,市场环境的改变对购房者影响较小。

事实上,今年6月、7月份,北京新建商品住宅分别成交4325套、4841套,创下今年的北京新房市场成交高峰,如今8月成交量急转直下,原因是什么?中原地产首席分析师张大伟表示,整体来看,北京楼市依然处于低迷中,3月-5月出现小阳春的原因是信贷短期宽松,叠加部分特价房源刺激。但投资需求被抑制后,后续几个月的整体市场很难有根本性的变化。

限竞房网签率仅43%,未来或打价格战

2019年以来,限竞房在北京新建商品住宅成交结构中已占据主力,前8个月月均成交套数占比超过50%,最高达到68%。

具体到8月单月,北京中原地产统计数据显示,共有51个限竞房项目有网签记录,成交1684套,环比7月减少1295套,大幅下降43%,套均价580万元/套,价格环比上涨81万元/套。其中普宅成交1558套,环比减少1281套,别墅成交126套,环比相对平稳。

国仕英认为,目前普宅市场大多以限竞房项目构成,限竞房是市场主力,市场预期改变下,购房者心态随之变化,谨慎入市,使得成交量下降明显。

事实上,虽然个别限竞房出现热销,但是整体来看,北京限竞房市场供过于求,整体去化一般。中原地产研究中心统计的监测数据显示,从供应端看,截至2019年8月26日,北京限竞房入市已有14个月有余,入市项目达到60个,合计取得预售证92期,供应住宅套数达到了42256套,而网签量只有18184套。平均网签均价为48991元/平方米,网签完成190万平方米,按照成交套数计算网签完成率只有43%。

张大伟表示,2019年,限竞房热点项目入市去化加快,但由于整体供应量大,库存依然有所积压,整体去化较差。如果后续信贷等政策继续高压,不排除未来市场出现明显的价格战可能性。“2019年,北京楼市的‘金九银十’很可能是最近几年最差的。”

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