央行房贷新政发布后， 利率将涨还是跌？

商业性住房贷款利率定价机制迎来重大变革。

8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确认房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）挂钩。

改革之后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，各省可自行确定加点下限。

新政明确了房贷利率的“下限”，即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（目前为4.85%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（目前为5.45%）。

房贷新定价机制自10月8日起开始执行。

新规影响因地区而异

以10月8日作为分水岭，新房贷利率形成机制将对按揭购房开支施加影响。听见风声说房贷或将上涨的周女士，在考虑是否将自己的购房计划提前，赶在新政实施前就办理贷款。

《华夏时报》记者咨询多名上海市链家经纪人，他们均预测新政实施后上海市的房贷利率将上涨，但是上涨幅度还不得而知。

上海链家门店经理小刘告诉记者，10月8日之前买房会划算一点，预计新计价机制施行后上海房贷利率会有小幅上涨，“之前首套房贷款打95折，（利率）4.6%左右。调整之后是4.85%左右。”以闵行区一套价值500万的房子为例，计算下来首套房月供的波动在500元左右，小刘表示对购房影响不会很大。

简而言之，未来的首套房贷款利率等于“LPR（当前为4.85%）+基点”，房贷上涨与否与加点的多少以及城市当前的房贷水平息息相关。对于房贷利率处于低位的上海来说，4.85%的利率下限已超过当前4.6%的平均利率水平，所以预计房贷将上涨；但对于苏州、长沙、北京等当前利率较高的城市而言，只要加点控制在一定范围内，房贷利率甚至还将降低。

根据360融大数据研究院报告显示，北京市7月首套房贷款平均利率为5.37%，而目前LPR 5年期报价为4.85%，这意味着若北京市加点在52个基点以内，房贷利率还有下降的可能。

《华夏时报》记者咨询多位北京市链家经纪人：新定价机制实施后是否对购房者有利？得到的答复大多是“差不多”“没区别”。北京链家综合店经理小纪向记者表示：“按照常理是降息了，但是个人感觉（利率）会和之前差不多，因为央行所说的利率增值部分是不定性的，是可以有选择的和银行约定的。”

二线城市武汉的21世纪不动产经纪人小冉则告诉《华夏时报》记者10月8日新政实施前买房会更划算，但届时的具体情况她也无法保证，因为“利率加点多少还没有确定。”但记者发现，在一些二线城市例如长沙和南昌，有部分房产中介已经开始借着“新政实施后，房贷利率将上涨”的理由，煽动购房者尽早买房。

关于部分中介通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示：“房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的地方，近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策，在购房时保持冷静。”

未来利率更加市场化

关于房贷将上涨还是下跌？严跃进认为不能简单看待这个问题，“关于此次房贷利率改革，不能简单理解为利率上升或下调，而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。”

在原有的制度下，购房者去办理房贷的时候，各银行默认按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息，而央行利率一般不会轻易调整，“因为一调整容易被认为是加息或降息了”严跃进分析道。而采用LPR形成机制后，利率是由包括中农工建等十余家商业银行根据实际情况决定的，更带有商业属性，也可因时而动灵活做出调整。严跃进认为：“未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。”

据了解，此次房贷利率改革是基于利率双轨制改革的大背景。8月17日，中国人民银行宣布，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制：“自即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。”此前1年期的贷款利率已采用类似报价机制，改革后利率并轨，5年期以上的贷款也将采用LPR报价机制。这对于期限长达几十年的房贷将产生巨大影响。

8月20日，首期5年期以上LPR公布为4.85%。低于大部分城市现行房贷利率，坊间议论纷纷是否意味着房贷将下调。2019年8月20日，在国务院政策例行吹风会上央行副行长刘国强表示对于房地产市场依然会贯彻“房住不炒”的市场定位，保持个人住房贷款利率基本稳定“但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降”。

严跃进对《华夏时报》记者表示，“此次专门针对房地产市场和贷款进行了政策指导，进一步体现了央行对于房地产市场的关注，尤其是对于房贷领域的风险管控。”近期，房地产贷款领域的管控颇严，苏州、杭州、宁波等地多次上调房贷利率，合肥多家银行停止二手房贷款业务，银保监会在32城开展专项检查谨防贷款违规“输血”楼市。严跃进认为在“房住不炒”的大背景下，政策依然从紧，他预测实际的贷款利率只会上调，而不会下调。