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禹洲地产:预计下半年楼市放缓,“整个行业都在勒紧裤腰带”

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8月27日,由福建商人林龙安控制的禹洲地产(01628.HK)在香港召开中期业绩发布会,并未如期上调销售目标,而是宣布维持全年670亿元、明年千亿的销售目标。

禹洲地产同时预计:下半年国内楼市销售将会放慢,因地价没有明显下跌,未来买地会更审慎;并称,希望商业和物业管理业务更加成熟,未来两到三年才会考虑分拆上市。

销售:为冲击千亿目标对权益作出的一定牺牲

期内,禹洲地产实现销售额为284.73亿元,同比增加32.47%,完成全年670亿元目标的42.50%;合约销售面积为185.30万平方米,销售均价约为15366元/平方米。

在房企规模持续高速扩大的今天,最近两年禹洲地产的销售数据未能达到预期。继去年未能达成销售目标之后,今年没有上调销售目标。

业绩会上,禹洲地产维持全年670亿元、2020年1000亿元的的销售目标。今年早些时候,禹洲地产创始人、董事局主席林龙安曾表示“半年业绩会上将调升销售目标”。

对此,禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓回应称,现阶段,整个行业的环境从严,公司选择留有余地,需要保守一点,按目前销售及供货节奏,只要50%左右去化率便能达标。

邱于赓指出,下半年公司可售货值约有800亿元,上半年公司的去化率约为65%,保守估计下半年的去化为50%,足以完成全年目标甚至超出。

数据显示,截止6月底,禹洲地产拥有土地储备1918万平方米,总货值约为3400亿元。

邱于赓认为,该货值可支撑公司1000亿元的销售目标,但其也强调不会因为冲千亿在下半年不断拿地,公司要保持经负债率在70%-75%之间。

业绩会上,邱于赓介绍,上半年公司销售额的权益比率约为60%,较2018年的70%有所下降,这是为冲击千亿目标作出的一定牺牲,也是因为市场风险增加作出的策略调整,加大了合作项目的比例。

邱于赓同时强调,60%的权益占比是底线,不会再跌。突破千亿后,会把权益提上去,可能会提到70%、80%,这是未来几年禹洲地产会考虑的战略。

费用:整个行业都在勒紧裤腰带

“整个行业都在勒紧裤腰带”,在回复有关销售费用增加的问题时,禹洲地产执行总裁许珂称。

公告显示,期内,禹洲地产销售成本为84.97亿元,较2018年同期的63.28亿元增加34.26%。销售成本上升主要是期内交付的物业建筑面积增加所致。所谓销售成本主要包括,土地成本、建筑成本及资本化利息。

期内,禹洲地产的资本化率增幅较高。公告显示,上半年,公司银行贷款、其他贷款、公司债券及优先票据的利息为16.38亿元,较去年同期的11.75亿元增加39.40%。其中,期内资本化利息为15.48亿元,去年同期该数值为8.94亿元,增幅为73.15%。

另有数据显示,上半年,公司的销售及分销成本为1.80亿元,较去年同期的1.94亿元下降7.04%。原因则是,采纳有效的成本控制措施,并于2019年上半年投放更多资源于互联网营销及开拓更加多元化的销售渠道。

对于费用的管控,邱于赓回应,通过区域深耕,费用是可以下降的,特别是管理费用和营销费用都是可能降低的,在行业比较困难的时候,就需要对费用特别关注。

许珂表示,为了降成本,禹洲自建渠道,自销占了总销售的一半以上,人力部门将人均产出作为重要指标,限岗限标,人均的产出规模也在不断地提升,“整个行业都在勒紧裤腰带”。

毛利率连续下跌至25%

期内,禹洲地产实现营收116.37亿元,同比上升25.91%;毛利为31.40亿元,较去年同期的29.14亿元增加7.75%,毛利率为26.98%,比去年同期的毛利率下降4.53个百分点。

林龙安称,土地的价格没有降,上升的幅度还是有的;对一、二线城市,限购特别是限价非常地明显,也非常地厉害,几乎不让有涨幅的空间。相比行业平均毛利率下降至25%,公司的毛利率水平可接受,未来会把毛利率控制在25%至30%左右。

此前,禹洲地产毛利率已连续下滑三年。2016年至2018年,禹洲地产的毛利率分别为36.27%、35.4%和30.72%,2018年的30.72%创下了禹洲地产2009年上市以来的最低值。

林龙安同时透露,为确保利润,公司在拿地的时候,要求投资部门一定要以现有的价格倒算盈利空间。

期内,禹洲地产实现净利润为19.07元,较去年同期的13.90亿元增加37.19%,净利润率为16.38%,去年同期的净利润率为13.5%。

期内,母公司拥有人应占利润由2018年上半年的13.30亿元上升23.22%至2019年上半年的16.39亿元。中期股息每股12港仙,上市十周年特别中期股息每股3港仙,约为期内核心利润的46.81%。

流动负债增加,合约负债减少

至6月底,禹洲地产净负债比率为72.70%,较去年同期的82.1%下降9.4个百分点;加权平均融资成本为7.47%。

流动负债为762.56亿元,较去年同期的645.20亿元增加18.18%。其中,合约负债由去年同期的137.52亿元降至126.88亿元,降幅7.73%。

所谓合约负债,是指已经签订销售合同、但尚未交付阶段的销售款项,这直接影响着后续结算营业收入的多少。

公告显示,期内,禹洲地产融资成本由2018年上半年的2.80亿元,下降67.93%至2019年上半年的8996万元。有关下降主要是由于报告期内资本化利息金额增加所致。上文亦有提到,资本化率的大幅增加一定程度上导致了销售成本的增加,但也使得禹洲地产的融资成本大幅下跌。

至6月底,禹洲地产拥有的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为555.15亿元;现金及现金等价物和受限制现金为389.26亿元,同比上升32.95%。

对于近期汇率的波动,邱于赓称,期内,禹洲地产美元及港元等境外债占比超过48%,过去大半年境内融资环境紧张,相较之下境外宽松,融资成本也较去年底下跌较多,平衡成本下期内稍微增加外币借款,未来目标境内债务占比为60%。

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