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行业低温房企谋变,蓝光发展自我变革走出舒适区

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“我们一定要推行以自我批判为中心的组织改造和优化运动。自我批判不是为批判而批判,也不是为全面否定而批判,而是为了优化和建设而批判。”华为总裁任正非在《华为的冬天》中谈到。

底层精神的认同,让这段话出现在中国房企蓝光发展(600466,简称“蓝光”)的官网上。2019年,蓝光在谋求自我变革。行业低温期,曾倚重四川大本营的蓝光也开始走出舒适区。

2019年上半年,蓝光合同销售金额465.30亿元,同比上升12.46%。成都大本营业绩占比下降至21.3%;华东、华中区域逆势上扬,占总销售额比重分别上升16.9%、6.1%。区域贡献比重的变化,正是蓝光主动“走出四川”的结果。

今年以来,行业面临不同以往的局面。融资全面收紧、不将房地产作为刺激经济的手段,持续调控正倒逼房企进行自我变革。

“如果房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新形势和环境下,非常像在川藏路上前行。”蓝光发展董事长杨铿同样公开表达。

自2015年借壳迪康药业上市来,蓝光以“黑马”姿态出现在行业视野中。2018年,蓝光实现房地产销售金额855亿,同比增长47%。尽管销售增速属于高位,但公司仍在千亿征途之中。

规模竞争的残酷年代,蓝光不得不走出舒适区。2019年,公司全年营收目标为350亿,扣非后归母净利润目标33亿。同时,将地产业务逐步回归新一线、二线及强三线的战略布局,全年计划投资土地500亿元。

为适应外部环境,蓝光首先从内部进行大刀阔斧的建设。据悉,公司按照“一切围绕经营,一切服务一线”的高效组织原则,打造“强总部”、“强区域”组织。不断简政放权,赋能区域,激发一线动力。

时间已过半,成绩如何?上半年,蓝光实现营业收入145.36亿元,同比增长81.51%,实现利润总额20.47亿元,同比增长132.59%,实现归属于上市公司股东的净利润12.68亿元,同比增长104.48%。

报告期内,房地产业务销售面积514.80万平方米,同比上升33.99%;销售金额465.30亿元,同比上升12.46%,完成全年1100亿元销售目标的42.3%;其中权益销售金额349.48亿元,权益比例为75.11%。

值得注意的是,在走向全国战略下,蓝光区域格局生变。大本营成都销售金额由去年同期的182.63亿元降至106.42亿元;与此同时,华中区域增长明显,销售金额由去年同期的32.22亿元增至114.66亿元。目前为止,成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域业绩分别占销售总额的22.9%、24.6%、25.6%、8.8%、9.1%、9.0%。

房开业务之外,蓝光多元发展的触角涉及物业服务、3D生物打印和医药业务。上半年,3D生物打印和医药业务营收为4.80亿元,同比下降11.57%,营业成本则同比增长13.25%,毛利率同比减少6.98%。

旗下物业公司蓝光嘉宝保持较好增长,上半年营收约9.33亿元,同比增长58.8%。截至2019年6月30日,公司在管总建筑面积约6330万平方米,同比增幅4.46%。2016年~2018年,在管总建筑面积年复合增长率为58.2%。

突破布局掣肘的诉求下,蓝光频频发力土地市场。上半年,公司累计拿地金额171亿元,同比增长57%。通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式,蓝光新进入贵阳、佛山、常州、淄博、上饶等城市。新增土地储备28个,总建筑面积约678万平方米,对应货值800亿。

但与年度500亿土地投资目标、及去年拿地力度相比,蓝光在扩储上仍有上升空间。过去一年,公司加大拿地力度,全年共新增土地储备85块,总建筑面积达1496万平方米。

内部指标可以自控,但行业环境却仍存不确定性。在融资收紧、房企资金面更趋紧张的情况下,蓝光下半年是否会收缩拿地规模,目前还有待观察。在近期业绩会上,包括融创中国(01918.HK)、万科(000002)等头部房企均表示要谨慎看待土地市场。

随着调控愈发深入,房企仅靠加杠杆扩张的时代一去不返。报告期末,蓝光短期借款69.3亿元,一年内到期的非流动负债72.58亿元;在手现金232.09亿元,短期偿债暂无压力。

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