央行发布房贷利率新政房地产不是那块被“放水的田”

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央行发布房贷利率新政，意味着“靴子”正式落地，也进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。

央行贷款利率市场“降息”，一度引发市场关于“房贷利率是否会下降”的猜测。8月25日，央行发布房贷利率新政，意味着“靴子”正式落地，房地产不是那块被“放水的田”。

据中国人民银行网站消息，央行8月25日公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

在一周前的8月17日，中国人民银行曾发布公告，宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。8月20日，中国人民银行副行长刘国强在国新办举行的国务院政策例行吹风会上表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，据央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新贷款市场报价利率首次报价显示，1年期LPR为4.25%，较贷款基准利率低10BP，较原LPR降6BP；5年期以上LPR为4.85%，市场将之解读为“降息”。

从贷款利率首次报价数据来看，不论是1年期还是5年期以上利率，相较于原基准利率及原市场报价利率都有所下降，因此直观上释放的是“融资成本下降”的积极信号。但从现实意义讲，“降息”的理解不够准确，因为银行各类贷款利率是可在市场报价利率基础上“加减点”生成，所以在现实借贷过程中，真实借贷利率存在一定的自由浮动空间。

完善贷款市场报价利率机制，目的是为了精确“引水入田”。央行副行长刘国强在8月20日举办的国务院政策例行吹风会上明确表示，完善贷款市场报价利率目的是为了将更多信贷资源流向小微和民营企业。针对最近房贷利率普遍上涨的房地产行业，刘国强坚决表态称“不会下降”。8月25日央行迅速发布公告，进一步证实了刘国强关于“房贷利率不会下降”的表态。

此次改革贷款市场报价利率是中国利率市场一个重要节点，对于利率决定市场化和完善利率的传导机制都具有积极意义。从理论上讲，改革完善的贷款市场报价机制可以实现资本定向放水，将信贷资源更多地配置到实体经济中。

但从现实考虑，利率传导机制有效性的前提是一个相对完善的利率市场化体系。首先需要一个公平、公正、公开的报价环境，这是利率市场化的根本所在。其次，松紧适度的“利率”规制，也是疏通融资渠道的重要条件。从国际经验看，两者都会导致利率倒挂，导致资本市场配置效率失效。

房贷利率保持基本稳定，是国家对房地产行业秉持的基本态度。首先，考虑到当前整个宏观经济环境状况，即使未来贷款市场报价利率仍有下调可能，下调空间也不会很大。其次，从提振经济和防范金融风险角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定，贷款利率即使下调，也不太可能是房地产领域。

总体来说，此次贷款市场报价利率机制改革，是否起到“降息”的作用，很大程度上依赖于银行的现实操作，能否做到精准地“引水入田”，也依赖于贷款利率结构的调整和后期的市场监管效果。现在唯一能确定的是，央行发布房贷利率新政，进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。