“两不一正常！”权威人士论道土地使用年限到期问题

前言——

最近，一条关于“土地使用年限到期”的新闻在自媒体流传甚广——消息来自温州，一些市民发现他们建于90年代的住宅，因仅有20年土地使用权，土地使用年限已到期而无法交易。并且传闻 “须缴纳一定土地出让金才能继续使用或交易”。

虽然经过查证，这其实是一条2016年的旧闻，所谓“到期土地必须缴费才能续期”纯属误读。针对此事，国土资源部已于2016年底，对少数住宅建设使用权到期问题，专门出台了过渡性措施，即【两不一正常政策】。

1．不需要提出续期申请

2．不收取费用 无任何前置条件

3．正常办理交易和登记手续

在2017年的两会新闻发布会上，李克强总理也再次强调了【两不一正常政策】。

李克强总理说——“中国有句古话：有恒产者有恒心。群众对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”

但这条“旧闻翻新”引发社会强烈关注也证明了住宅土地使用年限问题不仅关乎民众的切身利益，也关乎社会的稳定繁荣。由于相关法律与政策仍然在完善制定中，未来究竟会如何落地，依然引人关注。

我家的房子土地使用权到期了怎么办？国家会收回么？

住宅土地使用权是否可以续期？续多久？要多少费用？

国家法律及政策是如何诠释住宅土地使用权到期问题的？

温州事件的处理结果如何？对全国是否有参考意义？

▲四位嘉宾

8月23日，四位重量级嘉宾及诸多相关媒体，在上海长泰广场举办了一场【论道土地与产权高峰论坛】。论坛就住宅建设用地使用权期限届满续期等问题进行了深入的解析与探讨。讨论的焦点集中在《物权法》的遗留问题，即“自动续期”如何理解，公众财产权、基本民事权利如何保障等方面。

嘉宾 王振亮

从土地制度改革的路径看政策方向

工学博士、教授级高级工程师、复旦大学大都市治理研究中心特聘研究员、同济大学中车捷运研究院学术委员会秘书长、上海交通大学继续教育学院客座教授、原上海市松江区发展改革委副主任、上海市松江区规划和土地管理局副局长

▲王振亮博士

王振亮博士认为，城镇化是中国实现现代化的重要引擎，在城镇化进程中必然涉及住房制度改革与土地制度改革，而且两者密不可分，国家始终在持续深化推进这些改革进程。

中国许多问题要放在一个趋势里看。虽然现在关于土地年到期后如何续期尚没有最终的方案，但通过分析建国至今历次宪法、法律、政策修订中对土地权属的描述，可以看到国家关于此事的改革方向——

1990年《国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十一条：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用出让金，并办理登记。

1995年《房地产法》

第二十二条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。。。

2007年《物权法》

第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2016年 国土资源部《两不一正常政策》（国土资源厅函[2016]1712号）

1. 不用申请   2.不用缴费   3.正常交易

对比以上不同时期制定的法律法规，可以发现，国家越来越重视对于公民住宅所有权的保护。【两不一正常政策】虽然是一个过渡性举措，但也传递了一个重要信号：国家并不希望土地年限到期问题引发公民对自己的财产安全产生担心，或引发任何社会波澜或者行业震动。

当前的住宅土地使用权年限，也有个历史规范过程，法律明确规定是最高70年，实际上当时20年、40年、50年等都有。都是逐步改革而来。

如果我们从历史和政策趋势的角度来判断土地使用权到期后的法律安排，其实可以看到一个相当光明的未来！所以，大家对于住宅土地使用权到期的担心是不必要的，国家一定会把这件事统筹地解决好。大家可以放心生活，放心买房，放心睡觉！

嘉宾 陆国飞

土地使用年限到期问题未来立法展望

上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任、上海市工商联房地产商会法律分会会长、西南政法大学中国不动产研究中心 研究员

▲陆国飞律师

陆国飞律师的发言是从法律角度展开，解读房屋产权及土地使用权的问题。主题是《续期费用收与不收，依后法办理》。

陆律师阐述，土地国有是我国的基本制度，我国现行的“土地出让制度”的特点是“有偿有期限”。但“私有住宅”和“国有土地”并不是互相矛盾的关系，住宅土地使用权到期不影响业主对该房产完整的所有权，国家也不会因为土地年限到期而去侵犯公民的私有财产。民众、政府、开发商、银行金融机构都期待这个问题能得到妥善解决，国家也一定会制定出一个符合各方利益的决定。

《物权法》第149条已经规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

在正在编撰的《民法典-物权编》草案在此基础上加了一句话：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

可见，目前《民法典》草案中已经为未来住宅土地使用权续期预留了“有的情况也许收费，有的情况可以减免”的可能性。即使收费，也一定会比商业性质土地的续期费用要低廉得多。而且大家不要认为“免费续期就是好的，收费续期就不好”。其实只要政策清晰合理，并把规则尽早告知全民，就能切实保护住宅产权拥有者们的利益。

陆律师表示，未来正式立法无论是继续【两不一正常】，或者制定收费和减免的规则，或者用征收房地产税来代替。只要你的房屋是个人产权性质的住宅，都是受到《物权法》“自动续期”条款保护的，更不可能跳出《宪法》对私人合法财产保护的大框架。

自动续期条款说明一点，届时续费方式和期限将由法律法规明确规定，而不是交由双方重新谈判，这是对物权拥有者的最大保护。

不久后的2020年，《民法典》将正式提交人大表决。相信届时关于【续期期限多久？能续期多少次？续期如何收费，如何减免？】等问题会得到更正式的解答。而在此之前，就是执行当前的【两不一正常政策】。一个一锤定音的最终解决方案离我们不会太远了，业主们无需担心未来交易或继承的问题。

嘉宾 罗渊

历史上的土地制度变迁与改革方向

原《上海楼市》、《租售情报》主编、出版人

▲罗渊主编

罗渊主编认为，自2007年《物权法》提出【住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期】至今已经12年。但到底应该如何操作，一直缺乏具体的执行方针。这说明这件事的推进是有一定的难度的。总理都说了，要抓紧立法，说明这问题肯定在现有法律中找不到答案。虽然改革开放了近40年，但真要迈出这一步还是阻力重重。

罗主编提到，所谓私有，一定要到可交易，可抵押，可继承。现在城市的房产，这些权利事实上已经具备。但为什么依然存在土地使用权到期问题，核心就是因为土地所有制。今天罗主编用“谈古不论今”的方式，分析历史上的土地制度变迁与改革方向，来为今天的活动主题提供一些思考。

罗主编认为，土地使用权到期怎么办？从本质上来说，这就是一个土地的课税方式问题。在中国历史上，实用精神至上，上层始终会主动进行土地制度改革以适应时代发展。从周朝的“井田制”，到北魏孝文帝拓跋宏的“均田制”。从唐朝杨炎的“两税法”，到明朝张居正的“一条鞭法”。总的来说，自唐以后，所有成功的变法，都是从管人变为管土地，以土地作为征税的标尺，都是把土地的有限使用权改为永久产权。

既然永久产权和以土地征税那么好，每次变法就这么一个窍门，那为何那些古代王朝初期不直接采纳呢？其实在王朝初期，连年内战，人口锐减，土地荒芜。这时候均田制是新王朝合法性建立的基础，让民众迅速对新政权进行认同。从征税效率上看，王朝初期人少地多，人是稀缺资源。而到王朝中期，人口增加，土地成了稀缺资源。国家从稀缺资源入手，做事才能事半功倍。

罗主编认为，改革开放最重要的一步是什么？就是部分放开了土地的买卖。未来关于土地使用权改革的方向，大概率是按照房地产税的方式来征收，即根据土地面积，土地性质，按时依法征收税款。这样也就不存在土地使用年限的问题了，同时，土地所有制度、户籍制度等问题也可迎刃而解。

嘉宾 周海锋

开发商看土地到期问题及当前住宅购买价值

原上海万科营销总经理、原金辉集团副总裁、弄堂口地产俱乐部主席，上海开发投资俱乐部主席

▲周海锋先生

资深地产人周海锋先生从开发商的角度，来谈论土地产权期限与城市房地产发展。

首先，周海锋先生指出【两不一正常政策】及李克强总理“有恒产者有恒心”的权威发言，是贯彻《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求。《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这也是制定后续相关法律法规的一个指引，所以公众大可放心。

作为开发商，不仅要面对购房业主解释土地使用年限问题，开发商自己在土地招标、收购二手项目时也会遇到。毕竟项目开发、设计、建设、销售的过程都会消耗土地使用权所规定的时间。周海锋先生以曾经操盘的两个项目为例——

万科翡翠滨江：2002年拿地，2014年上市，最后一批交房2020年。此时70年的房屋土地使用权只剩下52年。

万科翡翠别墅：2003年拿地，2009年上市，最后一批交付是2015年。此时土地使用期限也已消耗了12年。

但这些项目的购房者绝大部分对房屋所剩的土地使用年限问题并不在意。首先，客户的购房心态已经十分成熟，他们要的是好房子，要的是产品出色，要的是地段能保值增值。其次，土地年限是所有住宅业主都会面对的共性问题。他们相信国家一定会制定出好的政策去解决这个问题，而不会无谓担心。

周海锋先生乐观地展望了环沪经济圈房地产业的发展前景。由于上海的土地供应非常少，而在长三角一体化的进程中，环沪城市群的各大城市都在主动融入，协同发展。有心的购房者，可以分析一下环沪各城市的定位、性价比、是否限购。从中寻找投资机会，或者满足养老、度假、改善等实际需求。

上海及环沪的住宅产品，有着丰富广泛的使用价值，庞大的客户群体和需求；能够保值增值，是最能够抵抗通胀的资产；在不限购的环沪城市，投资住宅是极好的选择。该买就买，放心去买，不必担心土地使用权年限问题！

结语——

▲活动现场

四位重磅嘉宾从国家土地制度、法律制定、历史分析、开发商观点等角度进行的论述，可谓“金句频出，干货满满”。解答了住宅土地使用年限到期后的各种疑惑，对【两不一正常政策】有了深入的解析，对未来的法律制定有了清晰的前瞻。

与会嘉宾、媒体、观众也纷纷表示，对继续购买持有高品质住宅物业的信心更加坚定。对国家保护私人合法财产、保护房地产行业健康发展的信心倍增。

“我们的房子很安全，我们的财富很安全，我们的未来也很安全！”