杭州再获港资房企青睐 商业地产格局升级在望

7、8月间，新鸿基地产、新世界发展接连高价拿下杭州大型综合体地块。市场分析人士指出，近年来杭州城市地位腾飞，新鸿基、新世界、恒隆等港资房企斥巨资进入杭州，具有明显的战略意义。

从城市能级、发展前景、消费升级等角度来看，杭州需要与之匹配的高端、国际型的商业项目。另一方面，中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸也指出，“对于擅长商业操作的港资房企而言，杭州是一个适合展示商业实力、开展商业活动的优选城市。”

当然，杭州商业地产市场同样存在“过剩”、回报率较低的难题，而同策咨询研究院总监张宏伟对此较为乐观。其认为，商业地产就是“从开发到运营成熟都是一个慢节奏”，港资房企恰好是以慢周期的开发模式闻名，而杭州城市的发展价值和项目所在区域的价值也会随着时间的推移而逐渐成熟，足以支撑新进入项目价值的不断成长，与其他商业地产项目形成共生之态。

港资房企持续重仓杭州

最近一段时间，港资房企接连在杭州“大手笔”拿地的举动引发市场关注。

8月7日，新鸿基地产（00016.HK）联合平安集团下属公司以132.6亿元、成交楼面价15532元/平方米的代价竞得杭州市江河汇综合体地块。从成交结果看，江河汇综合体为杭州史上最高总价的地块，也是杭州土拍市场上第四宗总价过百亿的地块。

就在新鸿基地产拿下“杭州地王”的前几天，7月30日，新世界发展（00017.HK）以总价97.92亿元竞得望江新城综合体，首次进入杭州市场。公开资料显示，该地块楼面价24860元/平方米，溢价率3.93%，为杭州史上第五高总价的地块，刷新今年的“全国地王”记录。

加上今年5月17日被嘉里建设以68.14亿总价拿下的文晖单元项目和2018年5月由恒隆以107.3亿总价拿下的百井坊项目，好地研究院研究员方晓泉直言，“几乎可以说，近十年内杭州地段最好、也绝无仅有的4宗综合体地块，均已被港资收入囊中。”

目前，拿下地块的新世界发展、新鸿基地产还未公布具体的打造规划，新鸿基方面告知《华夏时报》记者，“近期会宣布相关事宜。”不过，不少业内人士判断，由于港资商业地产综合体通常以高端商业产品线见长，这些港资房企将会为杭州带来诸如K11购物中心、IFC国金中心等典型中高端购物中心，而这也意味着杭州的商业地产或将迎来新格局。

刘天旸颇为认同这样的看法：“随着港企的集结，带来商业商圈升级，值得市场期待。”世邦魏理仕华东区研究部分析师周朵云也告诉《华夏时报》记者，港资房企旗下各大标杆性项目的崛起，伴随亚运会召开对杭城经济带来的重大利好，势必大力推动零售商业市场升温，并为杭州多个商圈的发展注入新鲜血液。

杭州十年后再获港资青睐

值得注意的是，早在2005年，新鸿基、嘉里建设、九龙仓等港资房企就已进入杭州。同时，根据杭州市投资促进局发布的数据，到2010年，香港对杭投资的房地产业实际投资金额在全行业的占比超过50%，一直到2014年都占据半壁江山。

但最近十年内，香港在杭州房地产业的投资比例急剧萎缩：到2018年，房地产业比重下降为20.9%；从2014年开始，香港在杭州的投资房地产行业金额从28亿美元萎缩为10亿美元。以新鸿基地产为例。2005年，新鸿基地产联合华润开发钱江新城综合体项目，后于2009年再次联合开发之江宅地，之后再无布局。

而今，时隔数年，不仅新鸿基、嘉里建设这样的“老字号”港资房企选择了回归，新世界、恒隆这样的新面孔也对杭州情有独钟。对于它们而言，杭州究竟有着怎样的魅力？

“其实这个逻辑很简单。”一家长期深耕杭州的房企内部人士向《华夏时报》记者解释说，在长三角区域，杭州的整体消费水平、消费市场的活跃度都处于较高甚至是最高层次，甚至超过上海。RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《2018中国商业地产活力40城》排行榜也显示，杭州为“奢侈品引领型”城市，奢侈品消费能力极强，消费需求极其旺盛，其奢侈品消费指数仅次于北京及上海，超过成都、深圳及广州。

但与之相对应的是，目前杭州在高端商业综合体业态上还存在空白，虽然已有杭州大厦中央商城、万象城、嘉里中心、大悦城、银泰等较为知名的商业，但杭州近年缺乏新增高端商业项目，市场主力依然是杭州大厦、银泰这类本土百货店业态，更多的是中低端百货、商场等。上述房企人士直言，从城市能级、发展前景、消费升级等角度来看，杭州需要与之匹配的高端、国际型的商业项目，而新鸿基、恒隆这些主打高端商业综合体的港资们选择落子杭州，应该也有这方面的考虑，“进入的时机可以说是恰到好处。”

“对于擅长商业操作的港资房企而言，杭州是一个适合展示商业实力、开展商业活动的优选城市。”刘天旸指出，作为全国互联网、电商的风向标城市，在G20峰会的影响下，杭州有着颇具潜力的商机和影响力。随着长三角一体化的继续推进，使得资金流、人才流、技术流等高度融合，杭州与上海、南京、苏州等周边城市的合作效应，也将令进驻的港资房企们获取发展红利。周朵云也有类似的看法，其认为，即将在2022年召开的亚运会将进一步推动城市基建的发展，便捷的交通连结各大商圈，加上民营经济的强势发展，不仅杭城经济维持着健康的增长速率，高企的就业吸引力也会带来更多人口流入，为零售商业市场的进一步活跃打下扎实基础。

当然，这并不意味着就杭州的商业地产市场就没有风险：浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾在2019年博鳌房地产论坛上透露，在杭州商业写字楼都是过剩的，能够拿到4%的回报已经是比较乐观的估计。

对此，同策咨询研究院总监张宏伟显得很乐观。其向记者分析指出，商业地产就是“从开发到运营成熟都是一个慢节奏”，港资房企恰好是以慢周期的开发模式闻名，而杭州城市的发展价值和项目所在区域的价值也会随着时间的推移而逐渐成熟，足以支撑新进入项目价值的不断成长，与其他商业地产项目形成共生之态。

而在刘天旸看来，高价拿地后，港资房企面临的难题是商业的定位。刘天旸建议，杭州消费者的消费能力较高，且长三角区域内旅游、国内外旅游均非常便捷，各类特色主题、档次商业均体验较多，对于即将新出现的商业，市场抱有更高的期望值，也更需房企根据自身特色，结合杭州的消费特质，打造出别具一格的商业。