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中梁控股:上半年销售额636亿元

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(原标题:中梁控股:上半年销售额636亿元,“市场已经没什么利润”)

8月23日,浙江地产商杨剑控制的中梁控股(02772.HK)在香港召开半年度业绩发布会,这是其今年7月上市以来发布的首份财报。期内,公司实现销售额636.7亿元,同比增加26.8%,完成全年1300亿元销售目标的48.97%。

中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷在现场表示,公司是销售前20名房企中增速最快的,截至报告期末,公司已签约未结转额约为1500亿元。

副总裁游思嘉则表示,目前中梁控股未售货值超过3400亿,可以覆盖两年以上的销售,今年可售资源大概在1900亿,全年供货相对平衡。

游思嘉称,中梁控股是一家高周转,去化率很高的公司,今年上半年以来去化率超70%,销售回款率超90%,截至7月份已完成全年销售目标58%。

由于高周转特征,此前中梁控股被业内称为“小碧桂园”。黄春雷解释称,中梁控股有自己的逻辑、特色,比如在投资能力、标准化等方面都有体现,公司倒不是说一定要贴上碧桂园的标签。

公告显示,期内,中梁控股合计花费252亿元的代价购得70个项目,新进入城市18个,平均地价为3934元/平方米。

截至6月30日,公司已经进驻23个省份、139个城市,拥有总土地储备约5300万平方米,楼面价3400元/平方米,其中约50%位于长三角、28%位于中西部,15%位于海峡西岸。

游思嘉同时表示,集团销售分布均衡,除深耕长三角外,布局正在向环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角地区渗透。为有效分散经济及政策的风险,在储备到销售战略方面,全国各区域各等级城市均有布局。

其同时透露,公司上半年买地相对比较谨慎,签约买地和合同销售比例其实并不太高,约为47%。在买地资金来源方面,因为上半年中梁没有做特别的融资,包括IPO的资金是7月才到账的,买地还是依靠自身销售资金的回笼,基本上每个月都会买一些,但是会控制量。

黄春雷则认为,过去的2015年和2016年,中梁控股首先看到的是三四线的机会,那个时点,二线城市的地价虚高并不赚钱。黄春雷认为,中国房地产发展到现在,市场已经不是那么有味道了,没有什么利润。如果有合适的机会,也不排除会进一二线城市。但对于北上广深等一线城市,本身地方政府不需要土地财政。如果为了进而进,也可以拿项目,但没有太大意义,盈利比较难。

期内,公司实现营收205.57亿元,同比增加111.2%。公司毛利大幅增加,实现50.34亿元,较去年同期的26.60亿元增加89.2%;同期,毛利率则出现下滑,由去年同期的27.3%降至24.5%。中梁控股称,主要是因为期内交付的物业项目的土地成本相较于售价较高所致。

公告显示,期内,公司股东应占核心净利润同比增88%至12.3亿;核心净利润为12.32亿元,同比增加88.4%,其中的40%将用于派息。

业绩会现场,中梁控股高管称,至6月底,公司已收客户款项为1140亿元,这将会是公司未来12个月到2年的结转基础。

债务和融资方面,至6月底,中梁控股未偿还借款总额为2880.22亿元,较去年底增加179.73亿元;融资成本2.50亿元,较去年同期的1.43亿元,同比增加74.3%。集团借款总额的加权平均实际债务成本约为10.0%,去年底的成本则为9.9%。

房地产融资政策收紧之外,中梁控股称,成本上升是因为借款金额及利率上升导致,但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

中梁控股为杨剑于1993年创建并控制的地产公司,此后将业务从温州向长三角,进而全国的拓展,2016年将总部迁至上海,于2018年实现销售额跨进千亿的目标。于7月16日在香港交易所主板挂牌。

截至发稿前,中梁控股报5.28港元/股,跌0.56%。

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