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第二梯队房企中场竞技:房企规模增长诉求强烈

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(原标题:第二梯队房企中场竞技)

第二梯队房企中场竞技:房企规模增长诉求强烈

排号在第11-30名房企规模增长诉求强烈,但需直面平衡规模与负债、抵抗风险等问题

房地产马太效应愈加凸显,具有品牌、规模、融资优势的头部强者恒强,处于第二梯队阵营的房企危机感越来越强,对于规模的诉求也更加强烈。在2019年中报发布季,第二梯队房企表现如何?他们呈现哪些特征?又面临哪些压力与挑战?

前后“夹击”,拿地更快更猛

房地产行业虽然进入调整周期,但是大型房企对于市场的占有率越来越高,中小房企的市场份额越来越小。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候,也表明这个行业渐渐地进入了兼并、收购、退出整合之后的成熟阶段。“前十房企中,单个一家的市占率,无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右,预期未来5年,行业前10会占据半壁江山。”

克而瑞发布的数据显示,大房企的集中度越来越高,2019年上半年,TOP3房企权益销售金额占比10.5%,比去年同期增长0.8个百分点,TOP4-10房企为12.2%,增长0.7个百分点。

那么处于TOP10-30的第二梯队房企,其市场占有情况如何?数据显示,TOP11-20房企权益销售金额占比8.5%,增长0.4个百分点,TOP21-30房企为5.8%,增长0.1个百分点,其集中度同比增速低于第一梯队房企。

前有猛虎、后有追兵,第二梯队房企的日子并不好过,对于规模的诉求越来越强烈,千亿房企阵营从10家增至30家甚至更多,就是最好的说明。

而在土地储备上,第二梯队房企的动作更快更猛。俗话说,兵马未动,粮草先行。克而瑞统计数据显示,2019年1-7月份,纵观各梯队的拿地销售比,TOP10企业拿地态度相对最为谨慎,拿地销售比为0.38,20强房企拿地销售比也达到0.39。整体来看,越往后,各梯队拿地销售比越高,房企拿地态度也相对更积极。

诸如金科股份,上半年新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平方米,拿地数量远超去年同期。荣盛发展新增63宗土地,新增规划建面654.2万平方米,是2018年新增土储建面的86%。美的置业新增46宗地块,新增土地储备总建筑面积达966万平方米。

风险管控是当务之急

2019年以来,房地产调控政策、融资政策再度收紧,房企又迎来集中兑付高峰,偿债压力增大,风险管控成为重要课题,加速去化与回款、增厚现金流成为重要任务。

亿翰智库董事长陈啸天表示,2019年大房企将面临系统性风险,在业务多元转型方面,规模型房企率先开展转型,但是新业务尚处于培育阶段,未来不确定性较高;品牌风险方面,规模越大的企业,受到政府的关注度就越高,企业就需要时刻注意自身举动。而中型企业面临经营性风险,这类企业在融资、投资、人才和组织管理、产品、风险管控等经营方面存在风险,对企业的影响更大,甚至会造成致命性影响。

因此,对第二梯队房企来说,在风险抵抗方面,面临的压力与挑战更大,特别是在城市布局上存在“偏好”的房企,更易受到调控政策的影响,前有雅居乐深陷海南市场,后有华夏幸福受环京政策严控影响而卖股预予平安,泰禾资金链出现问题,转让多个项目。

纵观已经发布财报的各大第二梯队房企,不少企业负债高企,诸如美的置业资产负债率约为87.1%;中国奥园资产负债率约为84.79%;远洋集团净借贷比率约为86%,较去年底的73%,上升13个百分点;阳光城的净负债率虽然有所下降,仍高达145.13%;根据亿翰智库计算,2019年上半年金科股份净负债率高达156.02%。

因此,对第二梯队的房企来说,在规模扩张的道路上,有前车之鉴,更需注意风险管控。记者观察到,之前拿地较为凶猛的阳光城、旭辉、融信中国等,今年上半年放缓脚步,拿地规模降速。

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