深圳城中村改造B面：谁来为居住升级买单？

近两个月以来，中央层面多次发声推动老旧小区改造。最近的8月12日，国办印发全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议重点任务分工方案，提出引导鼓励更多社会资本进入服务业，扩大服务业对外开放，结合城镇老旧小区改造。

老旧小区改造政策的一个出发点在于稳投资、拉内需，而对于市民而言，改造的背后是一场居住层面的“幸福指数升级”。

在深圳，相对于老旧小区改造，城中村改造同样是一个广泛的议题。根据2017年底深圳市规划与国土资源委员会的统计，全市现存城中村数量为1044个，覆盖超1000万人口。

与各地待改造的老旧小区略有不同的是，深圳城中村承载了更高比例的租客。而近几年长租公寓模式兴起，城中村又成为了得天独厚的改造房源。

2017年，国家政策开始鼓励租赁市场发展，深圳市在《住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）提出，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

但就在不久前，万科对部分已签约拟将改造的城中村房源进行清退，以开发商为代表的社会资本进入为何在城中村改造中“遇冷”？居住升级的背后，一个问题也有待解决：谁应该是决定升级的主体？

城中村就地改造

相比于大拆大建，就地改造更符合规划专家们对于城市更新的期待。

AECOM亚太区总裁、美国建筑师协会院士乔全生曾在接受21世纪经济报道记者专访时指出，在城市更新领域，完全“推倒重来”是一种过时的概念，基于环保以及保留城市纹理等理念，进行空间的重新整理和改造是更值得考虑的方式。

官方也定下了类似的基调。2016年，深圳发布《城市更新“十三五”规划》，其中提出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。

近几年长租公寓模式的兴起，为深圳城中村的改造提供了契机。最初进入深圳长租公寓市场的，既有魔方、自如等全国性品牌，也有本土创业品牌，甚至有仅拥有一两栋房源的城中村房东们。

而开发商的入局，让城中村改造迅速扩大了规模。

深圳市属国企深业集团在2017年完成了位于福田区水围村的29栋统建楼改造。这一项目采取“政府-国企-村股份公司”三方合作改造模式，村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入深业集团，对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造。

21世纪经济报道记者曾走访改造后的水围村，29栋楼充满年轻感的设计、大胆的配色、精致的装修以及公共区域丰富的配套设施，让这一片区域完全摆脱了城中村常有的“脏乱差”形象。

万科也是积极参与城中村改造的开发商代表。2017年，万科开创了一项“万村计划”，通过市场化运作，将村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理，同时还将城中村综合整治与物业管理、商业运营等结合起来。

2018年4月，已经卸任万科董事长一职的王石在一场“城市共创大会”上为“万村计划”站台，他说，深圳共有1044个城中村，容纳了大约60%的城市人口。出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉记者，此前零散的社会资本改造城中村，大多局限在一栋楼里进行装修，而开发商的进入，其实还承担了社区综合整治的功能。

租金承压

但在2018年9月，万科暂缓了新增“万村计划”房源，不久前更是对部分已签约的房源进行清退。

其中一个插曲是，去年6月，富士康工人发公开信，要求公司足额缴纳公积金，并提高工资以跟上房租的涨幅。而背后的原因，正是开发商进入城中村改造，导致片区房租上涨。

从租赁市场的主基调来看，深圳希望租金价格得到有效控制。2018年8月，市规划和国土资源委员和房地产业处的一位官员透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。

一位地产界的观察人士告诉记者，从投资的逻辑来讲，相比于住宅开发的高周转、高回报，长租公寓改造其实是微利的，如果改造周期过长，租金上涨承压，开发商从战略角度考虑，也必然会重新评估这一业务。

在今年3月的年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多。”

相比之下，深业集团副总裁董方曾对记者总结了水围村项目的几个优势，一是29栋统建楼聚集在一起，有一定规模，改造难度较小；二是与村股份公司合作，沟通难度低于一家一户去协商；三是政府给予大力支持。

对于改造方而言，一个重要的判断在于，越来越多的年轻一代进入租房市场，他们希望提高生活质量并愿意支付适当的房租溢价。

但根据深圳链家在2017年发布的一份租赁调研报告，深圳租房客中，租金2000元以内占比超五成，超过52.9%的人住在城中村。有些单间租金甚至低至500元以内，缓解许多来深务工者的生活成本压力。城中村因存量大、出租比例高、租金低廉，颇受深圳租客青睐，甚至许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。

兼顾低支付能力人群

如何平衡适当保留低成本空间，与提升居住品质乃至城市形象之间的关系？

罗凤鸣认为，城中村租金相对较低，如果过快地改造，会使部分城中村进入“被迫高端化”的局面，这应该是个渐进升级的过程。开发商改的是存量物业，涉及社会民生。如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群，这是政府、开发商需要考虑的。

在进行改造决策时，被征求意见的往往只有村民，有的希望获得更高的租金而同意改造，有的则因为想要保留更大的自主权而反对，但租客往往被排除在了决策之外。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，以他多次在城中村调研的经历来看，租住其中的人，如果让他们在环境改善和低租金之间二选其一的话，很多人会选择低租金。

“所以不要先入为主地认为，我来帮你改善居住面貌。好的环境谁都想要，但天下没有免费的午餐。”李宇嘉说。

今年3月，深圳规划和自然资源局印发《城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，其中提出，充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，保障低成本空间。

水围村项目比较特殊，深业集团改造完之后租给福田区政府，政府再以较低的价格以人才房的形式推向市场，仍然很大程度保留了其低成本属性。有分析人士指出，这是一个标杆项目，不大可能大规模推广。

在李宇嘉看来，在当前的形势下，政府对租金有序上涨的引导和约束是有必要的，在这一前提下，开发商再来评估要不要做。

另一个需要思考的是，城中村改造，有没有可能改变决策程序？

在2017年一场关于城中村的专场讨论会上，深圳大学建筑与城市规划学院城乡规划系主任杨晓春说，“谁来决定城中村的去留呢？我认为应该是居民，这个居民不仅仅是村民、是房东，而且应该包含了真正住在这里的租户。当一个城中村没有人租住，或者活力下降的时候，就是我们思考它是否应该改造的时候，而不是仅仅根据它的区位来决定。”

杨晓春说，如果居民也来参与决定，深圳将面临一个比较根本的制度革新。