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融资渠道再收紧 7月房企购地面积直降40%

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在房地产融资渠道进一步收紧的大背景下,房企在土地市场的投资也呈现降温态势。8月14日,国家统计局发布了“2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”。数据显示,1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。

7月房企购地款环比下降36%

纵观2019年上半年的土地市场,无论是购地面积还是购地金额基本是呈现上升的趋势。2019年3-6月份,房地产开发企业土地购置面积分别为998万平方米、1039万平方米、1588万平方米、2865万平方米,土地成交价款分别为504亿元、396亿元、679亿元、1542亿元。

数据来源:新京报记者根据国家统计局数据计算

中原地产首席分析师张大伟表示,从土地市场来看,2019年4月开始,一二线城市土地市场升温,出现小阳春,溢价率也保持在20%左右。

但是,7月成交数据大幅下降。新京报记者根据国家统计局发布的数据计算,7月份,房地产开发企业土地购置面积为1726万平方米,环比下降40%,土地成交价款为984亿元,环比下降36%。

中原地产研究中心统计数据显示,7月全月,全国热点的一二线城市合计土地成交1059宗,土地成交溢价率只有12%,相比之前几个月明显下降。8月首周,土地市场降温退烧趋势继续蔓延,数据显示,全国成交地块单宗总价5亿元以上的地块合计只有32宗,其中,底价成交地块的高达18宗,占比56%,另外6宗地块溢价率在1%左右,只有4宗地块溢价率超过30%。

中原地产研究中心认为,从土地市场的发展情况来看,最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到整个土地市场的投资。张大伟分析说,“7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,对房企拿地造成一定影响。”

房地产融资持续收紧

种种迹象显示,土地市场的降温与融资收紧等调控政策有着直接关系。

近日,网传11家房地产企业被暂停一切资本市场融资,引起市场震惊。此后新京报记者向被涉及的多家房企求证,均予以否认。值得注意的是,房企融资收紧的消息近段时间一直牵动着各方神经。

上周,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,开展2019年银行机构房地产业务专项检查,并且明确点名32个城市的四大业务,包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳,检查内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。

张大伟分析认为,这一政策是2019年系列房地产金融管控政策的一次再升级,32个热点城市基本就是全国房地产市场的“牛鼻子”,这32个城市稳定了,全国房地产市场也就基本稳定了。“32个城市以一二线城市为主,也有少部分三线城市,都是相对融资额比较多的区域,也是问题比较多的区域。这一政策如果严格执行,对于未来几个月的房地产市场将带来很大影响。”

除了银行外,上半年较为活跃的信托融资,政府也加大监管力度。5月末“23号文”叫停信托变相为不符合条件的房地产项目融资输血。7月初,银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,进行约谈警示。与此同时,多家信托公司收到银保监会窗口指导,要求控制地产信托业务规模。在监管政策持续趋严的背景下,用益集合信托市场月度数据显示,7月房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

中原地产研究中心统计数据显示,中央各部委在2019年已经发布过18次讲话或政策,要求注意防范房地产金融风险。

张大伟表示,从整体政策影响来看,未来房企大额度融资将减少,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将非常大。

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