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房地产投资与其他宏观经济指标走势的相关关系已改变

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荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所尹中立

从刚刚公布的7月份宏观经济数据看,房地产投资同比增长10.6%,比1-6月有所回落,但1-7月房地产投资增速仍然处在最近四年的相对高位,这个速度高于去年底的9.5%,更高于2017年的7%。2015年初的房地产投资增速是2%,随后持续回升。

与房地产投资形成较大反差的是其他宏观经济指标,例如,全国固定资产投资、民间投资增速分别回落至5.7%、5.4%;7月规模以上工业增加值同比增速4.8%,较6月明显下滑。

同时,7月社消零售增速7.6%,限额以上零售增速2.9%,均较6月明显下滑。

从过去十几年乃至更长时间区间的统计数据看,房地产投资与其它宏观经济指标之间有较强的相关性。

从短期宏观调控经验看,房地产也是十分重要的工具:每当宏观经济下滑加速,信贷对房地产的刺激力度就会增加;反之,当房价上涨过快,房地产金融政策就会收紧。房地产调控政策一直在有节奏地“松”与“紧”,成为宏观调控的重要政策工具。

房地产投资的增速与GDP及工业投资增速等宏观经济指标之间出现了背离,是我国经济运行中出现的新现象,值得关注。

房地产投资与其他宏观经济指标之间为何出现背离?有研究表明,它与居民的债务杠杆比例有关,也与房价有关。通常情况下,居民的债务杠杆比例与房价之间是高度相关的。

当房价上涨的时候,对居民消费的影响主要表现为“财富效应”和“房奴效应”。“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加,从而刺激消费需求增加。“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄,用于购买住房的支出增加,而用于消费的支出减少。因此,房价对消费的作用取决于“财富效应”与“房奴效应”的相互抵消的结果。

从已有的研究看,“财富效应”与“房奴效应”与住房的估值(通常用房价收入比来度量,也可以用租金资本化率来度量)水平有关,也与居民的总体债务水平有关。住房的估值水平超过一定的阈值之后,“房奴效应”大于“财富效应”。

中国社会科学院财经研究院的倪鹏飞研究员的研究团队认为,房价与消费存在倒“U”形关系。2004年以来,全国城市房价均处在倒“U”形的左侧,即房价对消费的财富效应一直以来占据主导位置,房价与消费存在正相关关系,房价的财富效应较为显著。2016年后,房价对消费的挤出效应开始显现,房价与消费之间的倒“U”形拐点出现。

房价收入比等于9时,“财富效应”与“房奴效应”相等。2018年我国城市住房的房价收入比的平均值是9.1,这意味着房价上涨对消费的作用进入了一个临界点,房价继续上涨对消费的副作用日渐增加。

最近人民银行也做了类似的研究(参见央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2019)》),他们是从居民负债水平来分析房地产对消费的影响。中国居民部门在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平已经从低于20%升至50%以上。计量分析结果表明,控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。在当前的背景下,居民负债主要是按揭贷款,按揭贷款的增加主要受房价与住房交易量的影响。此项研究可以描述为,房价上涨导致居民债务杠杆增加,影响居民消费。

当房地产投资与其他宏观经济指标之间存在高度相关性的时候,房地产成为最重要的宏观政策工具。当房地产投资与其他宏观经济指标之间相关性减弱,甚至出现逆相关性时,房地产在宏观决策中的重要性必然会降低。

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