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持续扩张持续亏损,共享办公鼻祖WeWork终于招股

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美东时间8月14日,共享办公鼻祖WeWork母公司We Company终于正式向美国证券交易委员会递交招股书。

消息显示,WeWork曾于2018年12月向美国证券交易委员会秘密递交了首次公开募股申请书。

2010年,WeWork由Adam Neumann及Miguel McKelvey于美国纽约共同成立,现已在全球范围拥有超过10000名员工。

WeWork的商业模式可概括为“两条腿”走路,其一是通过长租办公楼,将其改造再出租,以赚取中间差价;另一是提供个性化上门定制及运营解决方案(即Powered by We)收取服务费。

据招股文件,WeWork IPO最高融资金额为10亿美元,不过发行价格区间、股票发行数量、于纽交所还是纳斯达克上市等关键信息仍未公开披露。

与Uber等明星创业公司相同,如何减少、回避成长中的亏损是WeWork的头号难题。直至今年上半年,WeWork仍在亏损。

持续扩张持续亏损

招股文件显示,近年WeWork处于规模高速增长通道上。

截至今年3月,WeWork的业务布局已增长至全球28个国家、105座城市,大企业会员占比增至约40%。

2016年7月,WeWork正式进入中国市场,首站是上海,随后便在中国火速展开收并购。2018年4月,WeWork中国还收购了3个月前刚收购澳大利亚办公空间公司Gravity的裸心社。

至今,WeWork已进入包括上海、深圳、北京、广州、杭州、武汉在内的12个城市。

规模的扩张,带来收入的增加。2016年至2018年,WeWork的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元,每年同比增幅均超过100%。2019年上半年,WeWork的营业收入已达15.35亿美元。

WeWork的业务增长的确强劲,其官方数据显示,公司实现第一个10亿美元年化营收用时7.5年;12个月后年化营收增长至20亿美元,6个月后达成30亿美元。

然而,迅速扩张意味着大量烧钱。2016年,WeWork亏损4.29亿美元,但到2018年,其亏损额已扩张至19.27亿美元。2019年上半年,WeWork的净亏损金额为9亿美元。

从WeWork的成长逻辑看来,规模比盈利更受重视。这种情况同样出现在共享巨头Uber等公司身上。

WeWork目前亟待解决的问题是,规模增长如何转变为资本收益,前期重金投入的投资者如何安全退出。

软银是WeWork的最大投资方。2019年1月初,软银向WeWork追加20亿美元投资,但多个市场消息显示,这笔融资原为160亿美元,投资缩水显示出投资者的迟疑与忧虑。

巨额亏损上市,WeWork的股价与估值或大概率将难以得到投资者的认可与青睐。Uber上市至今依然破发,便是最好例证。

此外,WeWork的客户结构也值得注意。目前大企业会员占比约为40%,也就是说,公司有60%的客户是中小型创业公司和个人客户,在全球经济波动的大背景下,60%的客户面临较大不确定性,或将导致WeWork的空置率上升。

WeWork招股文件显示,有约83%的收入来自进驻的会员固定费用,即入驻客户和空置率决定了WeWork的收入。

共享办公出路何在

这家从共享办公成长起来的行业独角兽,并不安于包租公的身份,从其长期愿景来看,WeWork有意涵盖从教育到居住的所有生活活动。

今年年初,WeWork宣布,将公司品牌调整为The We Company。The We Company共包含三条业务线:WeWork,主打办公空间租赁;WeLive,经营了两栋采用公社设计的公寓楼,解决居住问题;而WeGrow,在纽约经营一所小学,负责教育领域。

今年5月份,The We Company宣布推出全球房地产收购与管理平台ARK。ARK主要专注于全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产收购、开发与管理,初期管理基金资产约为29亿美元,由The We Company持有多数股权。

ARK希望参与实现源自WeWork租赁收益的地产增值。从做法来看,WeWork将结合优质客户策略,于ARK自持或运营的地产项目以“空间即服务”模式服务会员公司。

ARK也将The We Company在社区和空间管理领域的方法与经验应用到自有房地产项目中,并同时利用The We Company与其合作伙伴和企业会员之间的紧密关系来打造全程序化生态系统。

过去,资本市场按照科技公司的标准来给WeWork估值,认为其可贵之处在于对传统写字楼业的颠覆。

若从此角度看来,WeWork服务只触达了大约0.2%的职场人群,即使在业务成熟的纽约、伦敦及旧金山等城市,渗透率也低于1%,这将成为公司未来业务增长的市场空间。

这样的逻辑,也可见于国内的共享办公空间和长租公寓,而规模不经济、回报周期长是普遍难题。

在国内,优客工场早早便表示出上市的愿望,纳什空间等公司也有计划上市。目前的现状是,国内共享空间仍在靠资本驱动扩大规模,但在科技创新和创业孵化方面,鲜有建树。

一名共享办公空间的从业人士曾对第一财经表示经营的困惑与苦恼,“共享办公缺乏稳定盈利预期,除了上市圈钱,还有更好的出路吗?”

市场真正需要的是怎样的办公空间公司,仍将是行业需持续思考的问题。

美股市场动荡加大上市压力

今年美国市场持续动荡,这让一些已经上市的企业股价重挫,市值大幅缩水,Uber上市后,市值已经较IPO首日蒸发了120亿美元,在公布了巨亏的第二季度业绩后,Uber股价又不断创出新低。这让一些还未上市的企业取消了上市的计划,但也有“知难而上”的企业,比如8月15日中国互联网金融公司玖富数科就将勇登美股纳斯达克。

如果一切进展顺利,WeWork将于今年年底前IPO。WeWork在最后一轮融资后的估值约470亿美元,也成为目前全球估值最高的初创公司之一。7月31日,WeWork已经为上市召开了分析师大会。

如何向投资人兑现盈利承诺也是WeWork要面临的问题。据悉,WeWork预计在上市前再借债融资30亿至40亿美元,并已经与高盛和摩根大通进行债权融资的谈判。这将有利于其在上市前向投资人展现自身有足够的融资能力支撑到盈利。

灵活办公空间租赁行业为数不多的盈利企业IWG集团企业与销售执行副总裁Samit Chopra对第一财经记者表示:“办公空间租赁市场的竞争非常激烈,保持盈利是这个行业最大的一部分挑战。”

尽管距离盈利仍然很远,不过作为办公行业的颠覆性企业WeWork的诞生挑战了传统企业的盈利模式。IWG上市至今已有20年,办公空间规模几乎是WeWork的五倍之多。但上市以来市值最高时也仅45亿美元,只有WeWork估值的十分之一。如果按当前WeWork逐年翻番的营收增速来预测,WeWork的营收将在2020年前超过IWG集团。

WeWork之路,是国内共享办公空间企业的参考,若其成功上市,必将成为国内企业的鼓励,尽管公众可见,这家公司极有可能带“血”上市。

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