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乐伽公寓停止营业,律师:房东不能向次承租人主张权利

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“一年的房租都是我借来的,我可能连老家都回不去了。”从新疆阿克苏到浙江杭州打工的小彭,租下了杭州一处乐伽公寓。不想,付清3.77万元的年租金,才刚刚住了一个月,他就面临无家可归的窘境。

被乐伽公寓坑害的租客远不止小彭一人。不少人在网上哭诉,“我们房东开始赶人了”“你们想到什么办法维权了吗”……

8月7日晚,乐伽公寓在其官方微信公众号及微博宣布:“停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。”并提出房东、房客自行调解处理。

据公开资料显示,乐伽管理的房源超过20万套,服务40多万客户。乐伽一纸公告宣布倒闭,留下一堆烂摊子,被坑了的房东和租客欲哭无泪。

2900元收,2200元租

乐伽公寓是南京乐伽商业管理有限公司旗下的长租公寓品牌,2016年5月30日成立于江苏省南京市,注册资本100万元。

据了解,乐伽租客基本都是年付租金,但乐伽却是按季或按月向房东支付租金。在收付之间打了个时间差,乐伽迅速集聚起了资金池。

杭州乐伽房东小李称,今年3月,乐伽以2900元/月的价格收走了自家的房子,后来才得知,房客每月实际交的房租是2200元。“乐伽收房与租房的差价在700元左右。”

“乐伽‘高收低租’并非是个例,长租公寓大多如此。” 乐伽前员工告诉中国新闻周刊。

中原地产首席分析师张大伟表示,乐伽实质是二房东,这些房子原来就是出租房,被打包成了吃差价的二房东租赁房,高收低租产生的目的就是跑路。

依靠“高收低租”的运营模式,乐伽快速扩大商业版图。在宣布停业前,除了南京总部,乐伽在苏州、杭州、成都、重庆、西安、合肥、昆山等地还有七个分公司。在知乎专栏中,乐伽声称自己在全国有300多家签约中心,管理的房源超过20万套,为全国40多万客户提供服务,管理的房屋总价值达1000亿元。

疯狂扩张背后却是危机重重。今年7月,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”“分公司人去楼空”“房东收不到租金,房客面临驱逐”等消息开始在网络上流传。

针对乐伽“疑似爆雷”一事,西安、南京、杭州等地住建部门曾发布住房租赁风险提示。“个别企业因资金周转不灵,导致经营困难,房东、租客权益受到不同程度影响。”

7月21日,乐伽发表公告回应,称乐伽合肥分公司有部分员工侵占公司资金,已报送公安机关调查,乐伽“法定代表人、实际控制人姜千及所有高管保持在岗在位,凝心聚力,妥善处理此次危机”。

遗憾的是,乐伽辜负了房东房客们的信任。8月7日,随着一纸关闭的公告,房东和房客们所期待的“快乐万家”化为泡影。

“二次交租”与被驱赶

与大多数长租公寓品牌一样,乐伽面向年轻白领、毕业生。一方面,他们的收入水平不高,乐伽优惠的租金无疑具有诱惑力。另一方面,乐伽开高价将大量房源收入囊中,除了乐伽,这些年轻人也没有太多的选择。

乐伽宣布停业后,乐伽杭州分公司引入喔客、窝酷、趣居三家房屋租赁企业作为业务承接方。然而不少房东房客并不买账。

杭州下沙世茂广场房客小周表示,“乐伽介绍的几个公司只接房子不解决问题,就是来稀释房源的!”

8月8日上午,南京市住房保障和房产局迅速反应,在南京各辖区设立调处服务点,为南京乐伽客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时,南京市住房租赁行业协会还推荐了五家住房租赁企业为乐伽房东房客提供居间代理,促成重建房屋租赁关系。

8月10日下午,中国新闻周刊致电南京调处服务点了解情况,工作人员回应尚未统计调解数据,具体调解情况还不清楚。南京市住房保障和房产局官网截图

南京市住房保障和房产局官网截图

据乐伽房东和房客反馈,目前一部分房东房客已达成和解,双方分摊损失或房客“二次交租”。但是,相比之下,调解无果房东驱赶房客的现象则更为常见。

乐伽发布公告后,杭州房客小梅曾尝试与房东协商。房东提出让小梅承担全部损失,并按之前的价格重新按月交租,小梅拒绝了房东的提议,希望另找时间再次协商。但没想到的是,小梅离家上班后,家门的锁便被房东撬开,屋内的监控被破坏,她的行李被清理到走廊,房东也更换了新锁。

“工作一年也攒不下这么多房租。”小梅告诉中国新闻周刊,房子是她贷款租下的,如今被扫地出门,她仍要每月归还贷款。

针对房东和房客的纠纷,对外经济贸易大学法学博士后、北京市京悦律师事务所律师孙宏臣告诉中国新闻周刊,房东驱逐房客或要求房客“二次交租”没有法律和合同依据。

“乐伽与房东签订的合同有出租和委托代理两种形式。在出租关系下,房东与‘次承租人’房客无直接合同关系,房东不能向房客主张权利;在委托代理关系下,房东授权乐伽公司代为收取租金,房客已经向乐伽公司足额缴纳租金,由于乐伽公司原因不能将租金支付给房东,属于代理中的违约行为,房东应向乐伽主张,而不能向房客主张。”孙宏臣说。

孙宏臣表示,虽然乐伽宣布无力履行合同,但其签订的合同仍具有法律效力,公司在注销前,其民事主体资格仍然存在,需要承担相应法律责任,不能“一推了之”。

他同时指出,随着房屋租赁市场的扩大,租房居住的人越来越多,租房需求也日趋多样化,原住房和建设部2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》已远远不能适应近几年城市房屋租赁市场出现的新情况新问题,必须尽快进一步完善立法,以稳定房屋租赁合同关系,维护房屋租赁市场秩序,充分保障租房人的权利。

乐伽停摆,身后留下一地鸡毛。目前,各地房东、房客纷纷在社交平台上声讨乐伽,商讨维权之策。

谁来为房东、房客的损失买单?乐伽、房东、房客,三方的博弈,才刚刚开始。

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