<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

头部房企净负债率高低差多达6倍

0
分享至

(原标题:11强房企有息负债均值2216亿元 头部房企净负债率高低差多达6倍)

降杠杆并非一朝一夕,降多降少亦是门学问。一家房企资产负债表的变化,方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而对负债率高低的选择,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

高负债是不是错的,或许难以判断,毕竟有些房企是借高负债上位的,且用高周转化解了高负债带来的风险和危机。但在这张负债表中,有一个指标却是企业非常关注的,即有息负债,因为这决定着每家房企的老板每天醒来后,要还“几个亿”的利息。

据《证券日报》选取的万科、中海、龙湖等11个行业头部房企近两年有息负债指数来看,11强房企平均有息负债是呈上行趋势的,2018年这一均值为2216亿元,同比上涨32%。

“有息负债规模和资金成本高低影响企业利润率水平。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,但有息负债规模上涨的同时,不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨,所以如果看一家房企的资金链状况,还是要看偿债能力。

头部房企净负债率高低差巨大

前一段时间,200多家房企宣布破产清算,九成以上是资金链断裂所致。不难看出,控制负债率是一家房企的必修课,但每家企业对负债率控制的标准却都不尽相同。从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现,可以发现万科、中海、华润和龙湖等求稳型房企净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)控制在50%左右;后起之秀新城控股、旭辉等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动;恒大、融创等为跻身行业前四激进型房企净负债率在150%以上。

值得关注的是,《证券日报》记者观察发现,若以上述考虑永续债后的净负债率指标来看,万科、中海在30%以内;华润、龙湖、碧桂园在50%左右;恒大和融创则在150%-170%之间;最高和最低者的差距高达近6倍。

另外,从有息负债规模增速来看,万科、中海、龙湖等房企2018年比2017年同比增长速度低于55%;新城和旭辉等则高于60%;融创和恒大2017年以来致力于降杠杆率,2018年的有息负债规模与2017年相比,增速控制在5%以内。

“负债率高低并没有统一标准。”阳光城集团执行副总裁吴建斌近期表示,对负债率,不可视而不见,又不可谈虎色变。换句话说,负债率增长过高和过低对企业发展都相对不利,反而是不高不低的稳健派或许能走出自身的节奏。

“每家企业的经营导向不一样,以融创为例,在现金流和负债两个指标中,若更看重现金流且手里现金覆盖负债,就不存在兑付压力。”张宏伟认为,但一些央企和个别民营企业净负债率较低,融资成本也不高,运营稳健。

龙湖等房企融资成本低

“融资成本几乎决定着企业的利润率走向,市场当中有一个指标(内部收益率IRR)是说在企业发展过程中可承受的最大资金成本。”张宏伟向《证券日报》记者表示,“内部收益率(IRR)说的是累计净现值为0的时候的贴现率。很多人以为,内部收益率指的是项目的获利水平,其实这是不对的,内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。换句话说,你内部收益率是20%,而利率是20%的话,你一分钱也不赚。”

换言之,内部收益率越高,资金成本越低,差值越大,利润空间越高。实际上,每家房企想做大利润空间,降低融资成本向来是必修的内功,但在这个天然的资金密集型行业中,高负债导致的高利息支出一直是高利润的“劲敌”。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其民营房企更为艰难。

据《证券日报》记者观察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年报,以2018年数据来看,以上述11家头部房企为样本,在融资成本保持在5%以内的阵营中,唯有中海、龙湖、华润和保利4家,万科亦被排除在外。尤为值得注意的是,龙湖是其中唯一一家民营房企。截至2018年底,龙湖有息负债规模不足1200亿元,融资成本仅为4.55%,2017年为4.5%,变动幅度仅升了0.05%,其近两年融资成本几乎与中海和华润持平;融创、恒大和新城则均超过6%。

此外,万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年的融资成本升降幅度均不超过1个百分点,是业内少有的持续性较高的稳健派。以龙湖为例,过去3年,在整个行业加杠杆过程中,龙湖是极少数没有用过非标、影子银行、信托的企业。“我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”龙湖集团执行董事邵明晓此前向记者表示。

“近年来,龙湖集团内部对净负债率水平是有红线要求的,必须控制在60%左右,近两年的实际表现均在50%左右,因此带来了较为稳健的财务盘面,进而在资本市场信用评级较高,才能拥有多年稳定的低成本融资渠道,加上资产属性较为优质,即使每逢市场难找钱且找钱成本较高的局面,龙湖也都能找到低利率筹钱的渠道。”财经评论员严跃进向本报记者表示,融资成本维持在5%的水平,才能保持融资战略的主动性,产生良性循环。

正如吴建斌所示,中海在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理,后来,这家企业小步快跑、稳字当先,多年后,成为行业的利润王、市值王和品牌价值王。

不难看出,龙湖也在走中海的这一发展路径。据记者了解,目前,龙湖是行业内唯一的境内外全投资级民营房企:其中,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

不过,不管哪种经营模式,获得多少评级机构的认可,在吴建斌看来,“负债率是否高,衡量的一个重要指标是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。”

同样,不管哪种生意,行业是大机会还是小概率,从盈利指标来看,融资成本还是越低越好。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
一路走好!盛海琳老公不幸去世 ,60岁诞下双胞胎,用八年赚千万

一路走好!盛海琳老公不幸去世 ,60岁诞下双胞胎,用八年赚千万

裕丰娱间说
2022-12-06 01:11:31
傲慢无礼的欧洲人,凭什么不让巴西球员在进球后跳舞

傲慢无礼的欧洲人,凭什么不让巴西球员在进球后跳舞

澎湃新闻
2022-12-06 19:01:17
24小时之内,乌克兰无人机又袭击了俄罗斯的第三个机场

24小时之内,乌克兰无人机又袭击了俄罗斯的第三个机场

老马拉车莫少装
2022-12-06 19:13:40
放任卖淫嫖娼,大连一洗浴中心被处罚

放任卖淫嫖娼,大连一洗浴中心被处罚

大连e族
2022-12-06 17:00:47
记者吐槽:西班牙真是为了传球而传球,毫无头绪

记者吐槽:西班牙真是为了传球而传球,毫无头绪

直播吧
2022-12-07 00:37:06
布林肯:美国将帮乌克兰收复2月24日后俄罗斯侵占的全部领土!

布林肯:美国将帮乌克兰收复2月24日后俄罗斯侵占的全部领土!

柚子妹看电影
2022-12-06 19:26:42
美国宣布:他已被击毙

美国宣布:他已被击毙

证券时报
2022-12-03 00:46:10
改用社保卡领取养老金,这样操作→

改用社保卡领取养老金,这样操作→

周到上海
2022-12-05 20:50:22
百名国美员工讨薪8小时未果,董事长:没大局观,不和公司共进退

百名国美员工讨薪8小时未果,董事长:没大局观,不和公司共进退

潇洒弟
2022-12-06 16:30:54
葡萄牙队长袖标要换人!主帅桑托斯不满C罗状态

葡萄牙队长袖标要换人!主帅桑托斯不满C罗状态

元爸体育
2022-12-06 21:50:15
堂食恢复、绿码通行“精准防控”下的北京烟火气回归

堂食恢复、绿码通行“精准防控”下的北京烟火气回归

北京商报
2022-12-06 19:46:13
谁当团长?中央政治局发生了激烈的争论!一常委、三委员意见一致

谁当团长?中央政治局发生了激烈的争论!一常委、三委员意见一致

史海驿站
2022-12-06 22:40:30
放开之后会怎么样?看保定就够了

放开之后会怎么样?看保定就够了

声道
2022-12-06 16:12:01
国外的经验,三周后迎来大面积的感染,每个国人都可能感染一次

国外的经验,三周后迎来大面积的感染,每个国人都可能感染一次

韩江
2022-12-07 00:28:56
大四男生晒一家三口幸福视频,别说什么人生赢家或输家

大四男生晒一家三口幸福视频,别说什么人生赢家或输家

极目新闻
2022-12-06 19:36:50
都美竹:看到吴亦凡这牢服,高兴得说不出话来。当晚就一夜狂欢!

都美竹:看到吴亦凡这牢服,高兴得说不出话来。当晚就一夜狂欢!

达达说大话
2022-12-05 17:09:56
当英国人说“Bloke”或者是“Chap”的时候实际上是在说什么?

当英国人说“Bloke”或者是“Chap”的时候实际上是在说什么?

新航道官方号
2022-12-05 18:31:56
韩国财阀与前总统女儿离婚:"分手费"665亿韩元 女方将成大股东

韩国财阀与前总统女儿离婚:"分手费"665亿韩元 女方将成大股东

海外网
2022-12-06 17:14:03
这张珍贵的100元纸币,成交价184万,见过的人不多

这张珍贵的100元纸币,成交价184万,见过的人不多

周周说收藏
2022-12-06 08:58:39
12月1日:被篡改的中国抗疫集体记忆

12月1日:被篡改的中国抗疫集体记忆

光祥财经
2022-12-07 00:44:01
2022-12-07 03:52:49

上海房产

构建地产新发展模式的三个原则

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

清华大学:师生出入校不再查验核酸阴性证明

头条要闻

清华大学:师生出入校不再查验核酸阴性证明

财经要闻

体育要闻

点球3罚全丢!斗牛士彻底崩盘 沮丧回家

娱乐要闻

李亚鹏妻子晒一家合影 首公开女儿正脸

科技要闻

马斯克将部分推特办公室改成卧室 方便员工通宵工作

汽车要闻

选BBA还是ES7? 50万买豪华SUV如何选

态度原创

游戏
房产
教育
时尚
军事航空

OPGG显示Crisp签约WBG!

房产要闻

周报|12月第1周通州碧桂园·和世界夺双料销冠

教育要闻

北京将完善教师工资待遇 涉及中小学幼儿园及乡村教师

香奈儿老板成瑞士首富 财富值近3000亿人民币

军事要闻

乌军袭击俄军机场 图-22轰炸机被炸

进入关怀模式