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政治局会议击破调控放松幻想 房企将遇最冷“寒潮”

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一场政治局会议再次为房地产打上了一针高剂量的镇静剂。自楼市的“小阳春”结束之后,房地产市场被屡屡制冷。先登场的是融资收紧,随后在“因城施策,一城一策”的指导下,各地政策也开始出手,限价、限售等层出不穷。而7月30日的这场中共中央政治局会议又一次为楼市烙下了“稳”的印记。“房地产不作为短期刺激经济的手段”,楼市的分界线再一次来临。政治局会议前,楼市遇资本寒冬,各地屡出政策降温;政治局会议之后,房企或降价销售项目,政策严上加严。

政治局会议:房地产不作为短期刺激经济的手段

7月30日,中共中央政治局召开会议,研究分析了当前的经济形势,部署了下半年的经济工作。会议要求,要紧紧围绕“巩固、增强、提升、畅通”八字方针,深化供给侧改革。会议指出,稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场等补短板工程。此外,会议强调,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对《华夏时报》记者说:“本次会议首次就房地产在经济刺激中的作用进行了定调。回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准,击破了房地产调控放松的幻想。”

国仕英认为,在当前宏观经济形势下,会议既明确了“房住不炒”的定位,又首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎,对市场波动更加敏感,政策出台的频率和力度都有可能会加强。

会议前夜:融资收紧,限价、限售频现

政策从严已经由来已久。除了中央多次强调“房住不炒”外,此前就已经有不少城市出台了具体的收紧政策进行响应,竭力让房地产市场回归冷静。在政治局会议开始之前,楼市几乎已是全面收紧了,信号极为强烈。

在政治局会议开始的前5天,苏州正在收紧楼市。7月25日,苏州发布了自2019年以来第四次收紧楼市的政策,限购限售同时出台。限售范围增加,购房资格则升级为连续2年及以上缴纳个人所得税或社保。而在苏州限售限购引发房地产市场波澜之前,开封就因“取消新房限售”政策“一日游”登上了地产热搜。7月19日,开封市不动产登记中心确认取消新房限售。而在7月20日,该政策就被紧急召回,刚刚松绑的开封被调侃为“开了又封”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,政策制定依然需要谨慎,放松性政策尚不成熟。

房企或许到了生存的艰难时刻。政策从严的背景下,房企的生存压力加大。而资本市场对房企也尚不友好。资金压力、库存压力、销售压力三座大山已经让不少房企从行业内消失。自2019年以来,已经有近280家房企破产。资本寒冬下,不少房企步履维艰。从2019年5月开始,房企的多融资渠道持续收紧。银保监会约谈警示部分房企,信托之路变得坎坷重重。金融机构对于房企的评估以及投资也愈加谨慎。此外,公司债的发行减少,上市的审核趋向严格,房企陷入“找钱难”的处境。

一切都是为了“稳”。虽然融资在全面收紧,政策方面也日趋严格,但市场的降温程度或仍不尽如人意。根据易居研究机构发布的百城住宅价格报告显示,三四线城市房价的涨幅仍在扩大。报告指出,虽然当前市场交易弱于预期,但是百城房价的数据依然呈现了同比涨幅扩大的态势,稳房价的工作需要继续坚持。

数据显示,今年上半年百城住宅均价涨幅明显高于全国水平。2019年1-6月份,百城新建商品住宅成交均价为14605元/平米,同比上涨14.3%。今年上半年,4个一线城市新建商品住宅成交均价为43030元/平米,同比上涨19.8%。而三四线城市新建商品住宅成交均价为10927元/平米,同比上涨10.1%。上半年,楼市降温不足。

此外,易居研究机构统计的数据显示,2019年1-6月份,百城中有12个城市步入到“房价过热”的区间。其中,中山市房价涨幅最大,达到47%的水平。易居研究指出,今年上半年是“稳房价、稳预期”政策的重要阶段,部分城市高房价的现象也得到了遏制。实际上,部分看起来降价的销售也存在违规收费的现象,部分占有较好学区等配套的住房依然有炒作的现象,类似情况要求继续强化房价管控。

如此看来,上半年楼市仍称得上是“一片火热”,各类违规现象也层出不穷。在7月30日的这场政治局会议上,中央又一次打出王牌,降温楼市。

倍承压力,下半年房企或将降价销售

4月19日,中共中央政治局召开会议部署经济工作。彼时,会议就提出了要求坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。时间仅过去3个月有余,“房住不炒”再一次被强调。而不再是“短期刺激经济手段”的房地产或将为它的一波粉丝关闭了炒房致富的大门。

另一大受影响的群体是房企,在这样的基调下,房企的经营策略或被改变。“政治局会议有关房地产的表述对于房企的影响还是很大的。如果政策不松绑,那么考虑到现在房地产领域的资金压力、库存压力和销售压力,房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略,开发投资将迎来拐点。”严跃进对《华夏时报》记者说。

易居研究机构发布的月报显示,上半年六成城市库存上升,政策收紧或将倒逼房企降价。报告显示,截至2019年6月底,百城新建商品住宅库存总量为45302万平米,环比增长0.4%,同比增长6.0%,库存规模已经连续7个月呈现同比上涨的态势。纵观6月份,百城中有61座城市的库存出现了同比增长现象。惠州、金华、岳阳的增长态势最为明显,同比库存增速分别为109%、109%和76%。

此外,房企也在积极推盘,加大预售的力度。报告显示,2019年6月份,百城新建商品住宅新批准预售面积为5743万平米,环比增长15.8%,同比增长12.9%。报告指出,近期房地产交易市场的管控又开始强化,预计三季度政策面以偏紧为主,这或也会对市场交易形成抑制效应。未来,住宅库存上升的可能性会增大,部分企业也需要灵活制定去库存的策略。

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