钟伟：房企要做到万亿，需要四个条件

7月28日，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛，北京师范大学金融研究中心主任钟伟做了《硬汉时代：小心乘得万年船》的主题演讲。

钟伟提出了看待房地产市场的三个维度：短期看流动性，中期看经济增长和收入增长，长期看人口。但从我国的现实来看，短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化。再加上楼市调控政策的持续从紧，“房地产的硬汉游戏就在眼前。”

钟伟。资料图

中型房企最难生存

就行业竞争格局而言，钟伟表示，当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明行业渐渐进入了兼并、收购的成熟阶段。

当前我国前十房企的市值占了30%，前十房企中，单个企业的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。钟伟预计，未来5年，行业前10会占据半壁江山，单个企业的市占率会达到5%。

钟伟说，行业的“硬汉游戏”会上演，而万亿规模的达成需要四个苛刻的条件：

1. 你的成功不是你有多优秀，而是你的对手倒下来了。有些企业喊出了“活下去”，如果活十年，就是优秀的，因为对手在未来的十年会大量的“死去”。

2. 需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不够的，还必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。否则，要达成万亿，年化的增速必须保持在30%以上。

3. 认清楚利润市场在哪里，规模市场又在哪里。当国家经济面临调整的时候，优质资源也会集中到最有活力的区域。长江以南，京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚，创新和人口迁徙的中心。未来1/4扇形区域界定为利润市场，剩下的市场是规模市场。

4. 每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子。

对于其他规模的房企， “我们不担心小房企，可以小而美，可以退出，没有关系。”钟伟说，相比之下，中型房企将陷入“死亡之谷”。钟伟指出，这些企业曾在2016年下半年和2017年获取一批高价地，而且错配在四五线，他们的商业模式、战略没有比头部房企更加出色。向前走会更加困难，向后退则心不甘。

国际贸易摩擦对楼市影响很小

论坛期间，在接受21世纪经济报道记者专访时，钟伟还表示，国际贸易摩擦对楼市有间接影响，但并不全是负面。

他表示，贸易冲突主要影响的是中国的实体经济，尤其是对外开放性的服务经济。不动产受贸易冲突的影响较小，但还是会受到间接影响。

具体而言，一是对于信心和预期的影响。这主要体现在，公众担心贸易争端影响经济形势，进而导致资产价格下调。

二是资金层面。中国正在加强对外开放的重点领域，其中特别重要的就是金融领域。尽管这些资金不能直接流入房地产，但间接流入房地产的可能性仍然很大。这些资金可能会缓解房地产融资的压力，此为正面影响。

第三，贸易争端导致国内部分产能过剩，供给侧改革的压力变大。受此影响，建材、钢铁、水泥、沙子等原材料的成本会下跌，并进而压低行业的建安成本。这对房价的下行是有好处的。

钟伟表示，综合来看，国际贸易冲突对国内房地产的影响略偏负面。但这种影响很小，因为房地产市场的发展，85%到90%的因素取决于国内经济形势，而非外部贸易冲突。