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钟伟:房企要做到万亿,需要四个条件

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7月28日,在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛,北京师范大学金融研究中心主任钟伟做了《硬汉时代:小心乘得万年船》的主题演讲。

钟伟提出了看待房地产市场的三个维度:短期看流动性,中期看经济增长和收入增长,长期看人口。但从我国的现实来看,短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化。再加上楼市调控政策的持续从紧,“房地产的硬汉游戏就在眼前。”

钟伟。资料图

中型房企最难生存

就行业竞争格局而言,钟伟表示,当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候,也表明行业渐渐进入了兼并、收购的成熟阶段。

当前我国前十房企的市值占了30%,前十房企中,单个企业的市占率,无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。钟伟预计,未来5年,行业前10会占据半壁江山,单个企业的市占率会达到5%。

钟伟说,行业的“硬汉游戏”会上演,而万亿规模的达成需要四个苛刻的条件:

1. 你的成功不是你有多优秀,而是你的对手倒下来了。有些企业喊出了“活下去”,如果活十年,就是优秀的,因为对手在未来的十年会大量的“死去”。

2. 需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不够的,还必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。否则,要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上。

3. 认清楚利润市场在哪里,规模市场又在哪里。当国家经济面临调整的时候,优质资源也会集中到最有活力的区域。长江以南,京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚,创新和人口迁徙的中心。未来1/4扇形区域界定为利润市场,剩下的市场是规模市场。

4. 每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子。

对于其他规模的房企, “我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。”钟伟说,相比之下,中型房企将陷入“死亡之谷”。钟伟指出,这些企业曾在2016年下半年和2017年获取一批高价地,而且错配在四五线,他们的商业模式、战略没有比头部房企更加出色。向前走会更加困难,向后退则心不甘。

国际贸易摩擦对楼市影响很小

论坛期间,在接受21世纪经济报道记者专访时,钟伟还表示,国际贸易摩擦对楼市有间接影响,但并不全是负面。

他表示,贸易冲突主要影响的是中国的实体经济,尤其是对外开放性的服务经济。不动产受贸易冲突的影响较小,但还是会受到间接影响。

具体而言,一是对于信心和预期的影响。这主要体现在,公众担心贸易争端影响经济形势,进而导致资产价格下调。

二是资金层面。中国正在加强对外开放的重点领域,其中特别重要的就是金融领域。尽管这些资金不能直接流入房地产,但间接流入房地产的可能性仍然很大。这些资金可能会缓解房地产融资的压力,此为正面影响。

第三,贸易争端导致国内部分产能过剩,供给侧改革的压力变大。受此影响,建材、钢铁、水泥、沙子等原材料的成本会下跌,并进而压低行业的建安成本。这对房价的下行是有好处的。

钟伟表示,综合来看,国际贸易冲突对国内房地产的影响略偏负面。但这种影响很小,因为房地产市场的发展,85%到90%的因素取决于国内经济形势,而非外部贸易冲突。

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