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走出舒适区:中性增长的空间与尺度

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过去30年,从企业到居民,几乎再也找不到一个比房地产更赚钱的行业。

但盛景已难再现。2018年四季度以来,房地产市场进入下行周期;中国开发商普遍的高速增长也不可持续了。今年上半年,各梯队房企的销售增速普遍放缓。

“房地产市场已接近天花板。” 7月28日,在2019博鳌·21世纪房地产论坛上,全国房地产商会联盟主席顾云昌预测,2019年房地产将开始下行,新房销售额会出现负增长。

全联房地产商会创会会长聂梅生也指出, “2019年房地产正接近临界点”,房企应从追求万亿销售转变到资产运营。

房地产行业也进入了中性增长的区间。正如万科董事会主席郁亮所言,房地产“单边上涨”的时代结束了,向多元化转型已是房企的共识;但转型并非易事,房企不能再祈求高速增长,要学会“赚小钱”。

高速增长不再

高歌猛进30年的房地产市场,在2018年达到了顶峰。

据国家统计局数据,2018年新建商品房销售额14.997亿元,再次刷新了历史纪录。

“蛋糕”越做越大的同时,增速却明显放缓。wind数据显示,新房销售增速从2016年34.8%的增幅一路下跌,2017年为13.7%,2018年为12.2%,2019年上半年仅增5.6%。

房企巨头对此早有预判。保利发展在年初的白皮书中提出,“房地产已进入峰值时代”,在15万亿的高位之后盘整,未来5—10年增量市场规模维持10万亿以上。

“目前房地产销售金额是15万亿左右,中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,进入2017、2018年后,中国流动性的供给无论是M2还是广义信贷增速,都掉到了个位数,流动性也不再支持房地产强劲增长。

房企巨头们的销售已持续放缓。如碧桂园2016年销售额猛增120%,2017年降至78%,2018年又缩水至31.25%。

中国恒大的销售增速下降最明显,从2016年85.4%锐减至2017年的34.2%,2018年更跌到10%。

数据显示,恒大、碧桂园、万科在2018年销售增幅均是近5年来最低,而今年龙头房企的销售甚至出现了负增长。

2019年1-6月,万科合同销售金额为3340亿元,同比增长9.63%,是碧万恒三巨头中唯一一家同比增长的;碧桂园、恒大销售均出现了5%左右的下滑。

过去三年,一些“黑马”房企得益于市场红利,增速迅猛,但到了2019年,也露出了疲软之势。

如2018年新城控股实现销售金额2210.98亿元,同比增长74.82%,2019年前7月,销售金额增长仅约29%。

整体来看,房地产销售金额增速放缓,销售面积还出现了负增长。国家统计局数据显示,1—6月份,商品房销售额70698亿元,仅增5.6%;商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%。

房企切身感受到了风口的转变。万科今年多次强调收敛聚焦回归基本盘,不少中小房企已面临资金链压力,上半年已有近250家中小房企破产。

多元化的空间

增量市场规模见顶之时,“存量房时代已经到来”,贝壳找房副总裁左东华说。

贝壳研究院发现,依据欧美发达国家的经验,在人均GDP超过8000美元时,便是存量和增量交界的分水岭。

2019年,中国50个主流城市中,有20个二手房的交易量超过一手;存量超过增量的城市,也从一线重点城市、强二线城市逐渐向二三线城市转移。

保利白皮书中认为,增量开发进入“峰值时代”,房企应该实现多元化的发展模式。保利商业时光里事业部总经理蔡元达指出,多元化的探索,就是在寻找企业发展的第二条价值曲线,创造新的利润增长点。

曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪说,房企以地产作为载体,在商业、文化、康养等方面发展将是趋势。

事实上,房企的多元化实践早已开始。从2012年就提出“城市配套服务商”的万科,是房企在探索由开发转向运营的样本;万科商业、长租、物流等新业务发展迅速。

保利发展也早已进行多元化布局,更名为保利发展后,战略定位从“双轮驱动”过渡到“一主两翼”,即在住宅地产开发基础上,发展租客服务和金融业务。

而恒大则在多元化发展路上表现“激进”,跨界而行。前几年进入快消、粮油等产业失利后,去年8月,恒大宣布进军新能源汽车领域,今年初以来,恒大经过瑞典NEVS51%股权等一连串收购,意图建立系统的新能源汽车产业链。

房企多元化的空间有多大?李战洪认为,房企多元化的市场容量很大,除去住房市场总量14万亿元,还有9万亿元的大教育行业,5.6万亿元的大文旅产业,5.4万亿元的大健康市场。总之,在城市化率达到75%之前,房地产行业不会有天花板。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,根据国际经验,国内城镇化还有20个点的成长期。城镇化的发展,还需要经过建区扩大、基础设施建设和升级换代以及产业互动等。

这方面匹配的就是产业园区,产业新城建设运营、特色小镇的建设运营,给房地产的转型和未来的发展留下广阔的空间。

然而在房地产主业进入下行周期后,同时追求多元化的扩张,对房企而言并非易事。2018年9月以来,不少房企的多元化业务遭遇挫折,尤其是长租公寓业务。

如万科、龙湖、碧桂园等已开始收缩长租的规模扩张;远洋更打算退出长租公寓业务。

首创经中副总经理徐卓强调,房地产不能盲目追求多元化发展,首先需要结合企业的战略定位,与其他产业伙伴合作协同发展;在多元化发展中,房地产虽然有机会、有潜力,但是步子不能迈得太大,需保持规模和利润的平衡。

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