新城控股持续性收缩：扬州吾悦广场项目公司大幅减资

8月3日，新京报记者独家获悉，在持续性卖资产之际，新城控股旗下一扬州项目公司注资生变，已于近日大幅减资。

工商资料显示，扬州新城悦盛房地产发展有限公司（下称扬州悦盛）于7月22日变更了注册资本，由4亿元变更为33041.4万元，减资幅度接近20%。

企查查显示，扬州悦盛成立于2016年，全资股东为新城万博置业有限公司（下称新城万博），后者由新城控股集团股份有限公司和上海聿郡企业管理咨询中心（有限合伙）共同持股。

据悉，扬州悦盛为扬州新城吾悦广场的项目公司。新城控股官网显示，扬州新城吾悦广场是新城控股旗下吾悦系列第25座商业综合体，系扬州市政府重点招商引资项目，已于2018年10月开业，建筑面积46万平方米。

新城控股2018年年报披露，自2018年9月26日至2018年年末，扬州悦盛收入为23.35亿元，净利润为2.67亿元，现金流量净额为-1.52亿元。

扬州公司大幅减资，恰逢新城控股在实控人王振华猥亵风波后大幅瘦身。目前，新城控股合计已回流现金超68亿元。

 交易所问询风波

新京报记者获悉，扬州悦盛原为新城万博和国金基金旗下北京千石创富资本管理有限公司共同持股，2018年9月26日，扬州悦盛发生股权变动，改为由新城万博独资控股，进而从新城控股的合营企业变为控股子公司，并成为新城控股2018年年报的并表公司。

新城控股2018年年报显示，新城控股对扬州悦盛持股比例为99.01%。

值得注意的是，与扬州悦盛类似，将部分合营企业纳入合并报表、并通过合营企业转子公司获得投资收益的做法，已使新城控股遭上交所下发2018年年报事后审核问询函。

上交所问询函显示，根据年报，2018年7月，新城控股通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围；通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司（以下简称许昌昱恒）1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围；同时合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。

上交所因而要求新城控股进一步披露，是否存在通过收购少量股权或签署相关协议，变更子公司会计核算方法以调节利润的情形等。

此外，上交所问询函还提出，年报显示新城控股有多家持股比例超过50%的合（联）营企业未被纳入合并报表，要求新城控股补充披露这部分合（联）营企业的资产、负债以及盈利情况，说明未将这部分公司纳入合并报表范围的依据，以及说明上述处理有无调节利润的考虑。

新城控股在对上交所的回复中表示，房地产项目合作为公司房地产开发主要经营模式之一，鉴于房地产开发行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、地域性强的特点，为减少特定项目投资金额、获取土地资源、降低投资风险，公司在特定区域会选择与其他成熟的房地产开发企业开展项目合作。

其中，新城控股将青岛卓越新城置业有限公司、义乌吾悦房地产发展有限公司和许昌昱恒纳入合并报表范围分别是为了推动合作项目尽快达成开发计划、进一步提升开发品质和项目整体价值、提高项目的开发效率。

而据新城控股的回复公告，2016年度至2018年度，新城控股合、联营企业转为子公司分别产生0.46亿元、2.62亿元和6.77亿元收益，各自年度归母净利润均相应增加。

新城控股称，合、联营企业转子公司非公司单方面可控，其带来财务报表范围变动而产生的投资收益存在不确定性，在年度间或有较大差异。

新城控股应上交所要求列出的持股比例超过50%、未并表的合、联营企业共24家，截至2018年12月31日，这24家企业合计总资产835.3亿元，总负债737.27亿元，资产负债率88.26%，净利润-8255.12万元。

至于为何未将上述合、联营企业纳入合并报表范围，新城控股给出的依据为：在合作方或项目原股东方对项目公司未来盈利能力具有充足信心，且具备房地产开发经验及能力的情况下，为获取土地资源或达成合作意向，公司与合作方一同参与项目公司的经营管理决策，导致公司无法将该等房地产项目公司纳入合并范围。

此外，新城控股还表示，公司对合、联营企业采用权益法进行核算，该等公司虽未纳入公司合并财务报表范围，但若其产生亏损，公司按照持股比例或相关约定确认亏损并计入投资收益科目，仍将对公司的经营状况及财务指标产生一定影响。

新城控股大瘦身

扬州公司大幅减资之际，恰逢新城控股在实际控制人猥亵风波后大幅瘦身。

7月22日晚间，新城控股发布公告，就卖资产传闻回应称，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)，但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

新城控股其后发布的一则董事会决议公告显示，其此轮拟转让项目公司股权及相关债权总额为不超过150亿元；如此轮交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司预计可新增净现金约150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。

7月24日晚间，新城控股发布了转让项目公司股权的公告。公告显示，截至7月24日，新城控股子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.54亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。

7月26日晚间，新城控股再发公告称，公司子公司就5个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，参考公司对项目公司的累计投入，交易对价合计约为27.07亿元，交易对价均以现金支付。

通过上述两次出售，新城控股合计已回流现金超68亿元。