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平稳期内 房企的速度与效益平衡术

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房地产行业正处于历史的转折点。

2019年以来,楼市政策和市场环境已发生深刻的改变。中央重申“房住不炒”,提出房地产“不能作为短期刺激经济的手段”,房地产金融也史无前例地收紧;新房销售增速已连续三年下滑,今年将可能出现负增长。

房地产行业的规模竞争进入了尾声,失去了流动性支持的房企,资金链也迎来最严峻的考验。现金流管理、向运营转型、效益与利润的考核也被放在了第一位。

7月28日,在2019博鳌·21世纪房地产论坛上,多位与会人士指出,房地产下半场的较量,是规模与速度、利润的平衡竞赛;而在一主多元的发展格局中,现金流的管理将是关键。

规模与利润之辨

从2004年万科销售过百亿至今十几年间,中国房企进入了一场拼速度的规模竞赛,到2018年,诞生了30家千亿级房企,5000亿级也已有3家。

当前,房企的规模扩张还未停止,清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,开发商获取资金、土地资源时,规模仍是非常重要的资源,很多企业都在追赶和扩大规模。

阳光城CFO 吴建斌认为,房企任何时候都要讲规模,多元化的转型业务亦如此。

北京师范大学教授钟伟表示,尽管有声音说开发商要放弃万亿级规模的执念,但企业总是要有追求。如何实现万亿级公司的目标,这是一场“硬汉”的游戏。

他认为,在行业面临天花板后,单个房地产公司要达成销售万亿,年化增速必须在30%以上,因此必须要双轮驱动。只做开发和销售型物业是不行的,还必须有自持物业的运营,或介入到金融等其他行业。

不过,钟伟进一步指出,房企单纯追求规模与速度的时代过去了,当前应追求平衡,规模和利润要两手抓。

“房企要认清规模市场在哪里,利润市场在哪里,”钟伟说,在长江以南、京广线以东狭窄的扇形区域是中国产业集聚、创新和人口迁徙的中心,也是利润市场;在这个区域之外是规模市场,高周转的策略仍然成功而且必要。

现金流至上

降速、降负债的同时,刘洪玉说,房企要提升资产的周转率、资金的使用效率。“竞争越来越激烈,未来的利润不能只靠拓展规模和增加杠杆的方式,更多需要创新,优化管控,提升效益。”

成本和费用管控是提升利润的重要来源。绿城中国执行董事、助理总裁李骏表示,在控费方面,绿城的标准是,坚守费用增幅不高于业绩增幅的基本底线,提高成本管控意识、降低无效成本、持续提升资金使用效率,加快销售资金回笼,盘活存量资产。

融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟表示,练好内功非常重要。市场再好的时候,也有很多企业倒闭了,市场再差的时候,优秀的企业依然活得很好。未来,融信要提升运营效率、人均效能和产品溢价。

此外,在进行了6年多的转型试水后,房企还要调整投入新业务的成本,注重开发业务与新业务的合理配置。如万科提出收敛聚焦,四大区域除开发业务外,重点投入的新业务只有2-3个,其他均归为配套;恒大进入新能源汽车后,未来5年不再投入其他大产业。

在速度与效益的平衡中,现金流的管理是关键。

作为房企最重要的现金流,过去三四年,大型房企如万科、中海、龙湖、碧桂园等均将销售回款放在首要位置,不断提升回款率。

进入2019年,过去多年支撑房企高速运转的流动性收紧,房企资金链的诸多考验已经来临,现金流管理越发重要。

钟伟认为,对于小房企不必担心,可以小而美,可以退出。“让人担心的是中型房企将陷入死亡之谷。”钟伟说,在2016年下半年和2017年,这类房企拍的土地比较贵,而且错配在了三四线。

今年以来,已有几家中小型房企出现了资金紧张。而包括恒大、泰禾等在内的房企,已经发起了多次降价促销之战,快速回笼现金。

与会人士认为,当行业集中度进一步提升,房企将更多地从多元化中产生利润,比如物业服务、商业租金、长租公寓等。

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