大发地产冷俊峰：投资更看重资金的使用效率

2018年销售额激增204%，2015-2018年合约销售额年复合增长率77.9%。大发地产（06111.HK）以新锐之势进入投资者视野。

大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰告诉21世纪经济报道记者，“这几年的经营稳健，基本符合预期，第一年倍数增长，第二年适应期稳定增长，2020年进入快速增长期。”

冷俊峰。资料图

重塑管理核心

系出世茂的廖鲁江、系出中海的冷俊峰等人相继加盟大发地产，开启大发这次至上而下的战略转变，这也与现任大发地产董事会主席葛一暘的理念密不可分。他给职业经理人提供一个开放的平台和机制。

技术和产品是冷俊峰团队最看重的内容。他指出，房地产运营逻辑还是回归房地产的本质，投资带有一定的金融属性，核心是“财务管理-现金流管理-现金流回正管理-现金流贡献管理”。冷俊峰分析，大发地产投资模型的核心主要是快速开发，目的是保证自有资金回报率，提高资金贡献，途径是高效开发，现金流快速回正。

冷俊峰指出，自有资金回报率是动态的，可用时间函数来倒推：比如动态的资金回报率是10%，用两年实现的话，那么年化资金回报率利润要做到5%；从固定的10%提高到20%，提高的是年化资金回报率。效率高了，规模自然也会越来越大。

他再举例称，企业投入的资金，项目6个月开盘，资金轮转到下一阶段。这样的投资速度大概在2个月之后就有现金流贡献，马上投到下一个项目，提高资金周转率，扩大规模实现倍数增长。大发地产去年拿了17、18宗地，基本上都实现了5到6个月开盘。

冷俊峰称，大发地产拿地模型是：第一，市场区域区划比较好的地块。第二，预售条件比较好的地块，比如各种阶段预售的，出地面正负0、投资强度到25%的就可预售的。大发通过去年的实践发现长三角一带、浙江一些城市有一些符合模型的。第三，地块规模在货值10亿左右，强调首开去化率。比如推盘量比较快、首开现金流就回正、售价在2万/平方米左右的房子，总体量不到500套房的项目。冷俊峰也强调，“3-5年才看得出来模型周期是否合适”。

冷俊峰将大发模型总结为：看重现金流快速开发，看重资金的使用效率，看重股东回报率。

新锐房企的未来

尽管也是走快速开发路线，大发追求的不是表象上的财务指标，而是战略规划。大发的战略核心是希望为客户提供高效卓越运营的高性价比的产品，大发的高效是强调内在逻辑和科学组织的高效。

冷俊峰认为，大运营管理包括投、融、运、销，投资端通过几个漏斗，植入到投资端，包括各种要求，都植入进去。用好金融工具是提高效率的关键。按照标准回款率90%，平均周期一笔款销售到能回来大概3个月。

据了解，大发新模型方法论现已在上下端的供应商、总包商、材料商等实施。在大发地产四位一体大运营体系协同管理中，构建大运营管理体系的“六步法”、节点标准化管理等，对大发提升运营管控效率的贡献，表现在控制比例、保证资金安全与质量控制上。

“不管模型怎么样，质量是红线，谁都不能突破，包括管理层达成的共识，有谁突破这个底线，一票否决。这是公司的底线。”冷俊峰说。

人才是利润最高的商品，能够经营好人才的企业才是最终的大赢家。大发地产模型背后便是激励机制，共赢共创制度，超额利润将在集团与地区公司间进行分成。