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大发地产冷俊峰:投资更看重资金的使用效率

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2018年销售额激增204%,2015-2018年合约销售额年复合增长率77.9%。大发地产(06111.HK)以新锐之势进入投资者视野。

大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰告诉21世纪经济报道记者,“这几年的经营稳健,基本符合预期,第一年倍数增长,第二年适应期稳定增长,2020年进入快速增长期。”

冷俊峰。资料图

重塑管理核心

系出世茂的廖鲁江、系出中海的冷俊峰等人相继加盟大发地产,开启大发这次至上而下的战略转变,这也与现任大发地产董事会主席葛一暘的理念密不可分。他给职业经理人提供一个开放的平台和机制。

技术和产品是冷俊峰团队最看重的内容。他指出,房地产运营逻辑还是回归房地产的本质,投资带有一定的金融属性,核心是“财务管理-现金流管理-现金流回正管理-现金流贡献管理”。冷俊峰分析,大发地产投资模型的核心主要是快速开发,目的是保证自有资金回报率,提高资金贡献,途径是高效开发,现金流快速回正。

冷俊峰指出,自有资金回报率是动态的,可用时间函数来倒推:比如动态的资金回报率是10%,用两年实现的话,那么年化资金回报率利润要做到5%;从固定的10%提高到20%,提高的是年化资金回报率。效率高了,规模自然也会越来越大。

他再举例称,企业投入的资金,项目6个月开盘,资金轮转到下一阶段。这样的投资速度大概在2个月之后就有现金流贡献,马上投到下一个项目,提高资金周转率,扩大规模实现倍数增长。大发地产去年拿了17、18宗地,基本上都实现了5到6个月开盘。

冷俊峰称,大发地产拿地模型是:第一,市场区域区划比较好的地块。第二,预售条件比较好的地块,比如各种阶段预售的,出地面正负0、投资强度到25%的就可预售的。大发通过去年的实践发现长三角一带、浙江一些城市有一些符合模型的。第三,地块规模在货值10亿左右,强调首开去化率。比如推盘量比较快、首开现金流就回正、售价在2万/平方米左右的房子,总体量不到500套房的项目。冷俊峰也强调,“3-5年才看得出来模型周期是否合适”。

冷俊峰将大发模型总结为:看重现金流快速开发,看重资金的使用效率,看重股东回报率。

新锐房企的未来

尽管也是走快速开发路线,大发追求的不是表象上的财务指标,而是战略规划。大发的战略核心是希望为客户提供高效卓越运营的高性价比的产品,大发的高效是强调内在逻辑和科学组织的高效。

冷俊峰认为,大运营管理包括投、融、运、销,投资端通过几个漏斗,植入到投资端,包括各种要求,都植入进去。用好金融工具是提高效率的关键。按照标准回款率90%,平均周期一笔款销售到能回来大概3个月。

据了解,大发新模型方法论现已在上下端的供应商、总包商、材料商等实施。在大发地产四位一体大运营体系协同管理中,构建大运营管理体系的“六步法”、节点标准化管理等,对大发提升运营管控效率的贡献,表现在控制比例、保证资金安全与质量控制上。

“不管模型怎么样,质量是红线,谁都不能突破,包括管理层达成的共识,有谁突破这个底线,一票否决。这是公司的底线。”冷俊峰说。

人才是利润最高的商品,能够经营好人才的企业才是最终的大赢家。大发地产模型背后便是激励机制,共赢共创制度,超额利润将在集团与地区公司间进行分成。

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