房企新机遇：生长中的城市群

“你想象的城市，可能正在离你远去。”商业思想家吴伯凡说。

京津合作示范区、粤港澳大湾区、成渝城市群……如今，城市群正在从概念走向现实。城市群是什么？根据2019年2月国家发改委印发的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。更具体来说，城市群是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。用吴伯凡的话来说，“城市群都是生长出来的，而不是我们打造出来的”，这意味着，城市群是城市发展的必然趋势。

正如金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富所说，区域内的协同发展，才可以共生共赢。城市群的诞生让城市不再是单一的区域概念，几个城市形成经济、生态、就业共同体，城市正在被重新定义。

重新定义城市

5G时代的来临，也让中国城市进入第五代，也是城市集群快速发展的一代。按照吴伯凡的说法，人类城市第一代是市镇；第二代是城市；第三代是通过信息化和通讯技术进步而带来的城市优化；第四代城市则是信息化城市向智能化城市过渡；第五代城市的到来，意味着城市的概念正在持续更新。

“我们以前对城市的定义可能是错误的。”吴伯凡指出，BAT正在淡出我们的视野，新兴的互联网企业近几年正在以非常稳定的增长速度，深刻和广泛地影响着我们的生活。举例来说，今日头条、美团、滴滴和拼多多等互联网企业正在壮大，这些企业正在重新定义城市（镇），重新定义生活方式，成为城市的运营商。其中，拼多多给我们提供了市场棱镜，以特殊的视角让我们感觉到中国不是简单地分类为一线、二线、三线和四线。这些企业都在提醒我们，城市正在发生深刻的变化。

2016年，“十三五规划”明确提出，我国规划建设19个城市群。2018年11月18日，中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以上述城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。

2019年国务院政府工作报告对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列。在“深入推进新型城镇化”一节中，报告明确提出，“坚持以中小城市引领城市群发展”，分析认为，这意味着中小城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。此外，报告还提出要将长三角区域一体化发展上升为国家战略。

可见，城市群已经成为支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。

房企新机遇

正如首创经中产业新城平台副总经理董茜所说，城市群将会是未来房地产企业投资开发的重点。城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集在五大城市群，城市群通过产业、交通、市场形成一种新的经济形态，这就是城市群经济体，而房企可以通过城市群经济体再次寻找到增长极。董茜敏锐地指出，房地产企业要发展，首先要关注城市群的几个核心要素，即产业、交通、人口流量、物流和现金流以及政策机制，这也是房地产企业关注城市群的投资动力。对于未来房企发展方向，董茜表示，中心城市、大都市圈和城市群，尤其是城市群中的中小城市将会是房地产企业未来10年投资开发的热点。

不久前，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，剑指“充满活力的世界级城市群”。对此，佳兆业经济研究院院长、首席增长官刘策指出，当湾区凝聚足够多的人口、技术、金融的时候，才具备国际竞争的实力。刘策表示，大湾区之下，我们面临着地产开发和城市更新的新机遇。比如，预计2020年地产开发的市场规模可以达到2万亿，未来巅峰规模是20万亿，大湾区就可以占到1/10。

那么，房企应该如何抓住城市群发展赋予的机遇？吴伯凡借助生态学概念，用细胞、器官、生命体和生态来形容房地产开发。他表示，最早的房地产开发都是做细胞和盖房子，没想到与器官有关联。但一个城市更像生命体。今天的房地产开发企业，应该还要有生态视野，如果停留在细胞和器官的层面，一定会被淘汰。泰禾集团副总裁全忠表示，除了做房地产开发，最近几年头部房企探索的范围已经拓展到健康、教育、医疗、养老等细分领域，围绕生命全周期以及客群和美好生活进行打造。“这就是从细胞、器官到生命体的过程。”全忠说。