上半年净利润马太效应凸显：大房企多增长 小房企多亏损

继销售业绩发布后，各家房企陆续发布2019年上半年盈利预告。据wind数据显示，截至7月30日，已经有34家沪深上市房企发布了快报，其中14家房企预计盈亏，20家房企预计盈增；其中15家房企同比增速为负，19家房企同比增速为正。据新京报记者观察，在盈利或者是增速为正的房企中，多数为大中房企。在业内人士看来，房地产下行周期，地产行业马太效应愈发明显，强者恒强，大中房企的利润总额也越来越高。

房企整体盈利增速有所放缓

与此同时，据克而瑞统计，截至7月15日，A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，其中20家房企预计盈亏，7家房企预计归母净利润同比下降；21家房企预计盈增，占比低于五成。

克而瑞认为，整体来看，相较于去年同期的高涨态势，房企盈利增速总体有所放缓。一方面，各主要城市限价导致房企销售收入低于预期；另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。

不过，具体到各家房企，强者恒强的马太效应也愈发凸显。在已经披露盈利预告的34家沪深上市房企中，净利润排名暂时处于前面的是绿地控股、保利地产、金科股份、大悦城、首开股份、泰禾集团、蓝光发展、金融街等，均为大中房企。

在克而瑞统计的A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，15家房企预计盈增（排除扭亏），其中百强房企占到11家，而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外，规模房企的归母净利润增长率不降反升，例如绿地、金科等；而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。

其中，保利地产2019年上半年共实现营业总收入711.6亿元，同比增长19.52%；营业利润为175.06亿元，同比增长39.3%；利润总额为175.88亿元，同比增长38.55%；因结转项目权益比例提高，归属于上市公司股东的净利润为103.53亿元，同比增长59.14%。

绿地控股2019年上半年实现营业总收入2016亿元，同比增长27.54%；实现利润总额165亿元，同比增长41.72%；实现归属于上市公司股东的净利润88亿元，同比增长45.67%。绿地控股表示，今年上半年，公司房地产主业结转收入同比稳步增长，毛利率继续保持提升态势；城际空间站项目逆市热销，一二线城市新增货值比重稳定提升，健康科技住宅产品全面落地。

此外，2019年上半年，金科股份预计归属于上市公司股东净利润提升至20亿-26亿元，同比增长200％-290％。对于此次利润增长，金科股份表示，主要系本期交房规模及整体销售毛利增加所致。

在港股方面，融创中国2019年上半年的净利润同比增长超过45%。对此，融创中国称，主要是由于公司在过去这半年销售物业交付的面积较去年同期增加。

中国奥园2019年上半年核心净利润预计将获得超过50%的同比增长，主要由于报告期内公司交付予买家的物业总建筑面积增加及平均售价提升所致。

可以看出，大中房企利润增长的主要原因是交付面积增长以及销售毛利增加。

一直以来，要规模还是要利润成为房地产行业争议的焦点，尤其是部分房企牺牲利润在规模赛道上狂奔。但是，不可否认的是，随着规模的变大变强，房企的利润额优势也逐步呈现。以中海为例，多年来加封“利润王”，但是近两年来，被恒大、万科超越。在市场集中度越来越强的当下，规模越大，房企在融资成本、土地市场、加杠杆上占据优势，为其利润额的持续增长提供保障。

当然，规模是利润增长的基石，但是高利润并不代表企业赚钱能力强，融资成本、建造成本、销售成本等管控能力影响着房企利润率的高低，也体现着房企赚钱能力的强弱。因此，在利润额增长的情况下，在限房价、各种成本上升的情况下，如何保持持续稳定的净利润率，更考验房企的盈利能力。

部分房企出售项目增厚业绩

值得注意的是，2019年上半年，有一小部分房企的盈利增长是通过出售项目或者是股权所致，在业内人士看来，这种盈利增长不具有可持续性。

诸如，2019年上半年泰禾预计实现归属于上市公司股东的净利润13.37亿元至15.73亿元，同比增长40.04%-59.97%。对于增长原因，泰禾表示，报告期内，公司房地产项目开发规模正常增长，可确认销售收入高于上年同期致使利润增长；部分房地产项目引入合作方，进行股权合作，因股权转让确认投资收益高于去年同期。

海航投资2019年上半年预计净利润为50万元－75万元，同比增长100.58%－100.86%。对于增长原因，其中一个是股权转让。事实上，2018年，海航投资实现归属于上市公司股东净利润为3.49亿元，同比增幅高达2682.66%，最重要的原因是报告期内该公司完成了上海前滩项目公司股权的转让，实现投资收益约4.56亿元，致使利润上升。

还有万通地产今年上半年向世茂房地产出售香河项目70%股权，这预计实现约6.6亿元投资收益。近几年，粤泰股份通过整体出售地产项目或者收购已较为成熟的地产项目，已经成为其实现盈利的重要手段。

纵观上述公司，要么经营出现问题，要么资金链出现危机，以出售项目来解决燃眉之急，间接也增厚了业绩。

小房企利润表现较差

如果说在利润额的赛道上，部分中小房企的生存环境愈发艰难。在已经披露盈利预告的34家沪深上市房企中，盈亏的房企多为中小房企。

诸如深圳老牌房企中洲控股，2019年上半年归属于上市公司股东的净利润2.39亿元，同比下降66.74%。中洲控股表示，本期归属于上市公司股东净利润下降的原因是，报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，导致归属于母公司的净利润同比下降。

深振业A预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润为1.87亿元–2.29亿元，比去年同期下降45%–55%。该公司表示，做出上述预测，是基于以下原因：受项目结转周期影响，上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。

亚太实业2019年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损预计315万元—385万元，主要原因是可售房源减少，收入减少。

2019年上半年，中交地产预计归属上市公司股东的净利润约9200万元，同比下降83.01%。对于净利润的下降，中交地产表示，其一，上半年房屋交付面积较上年同期减少，导致结转的利润减少。其二，上年同期公司全资子公司北京联合置业有限公司非同一控制下企业合并中交石家庄房地产开发有限公司，确认投资收益2.36亿元，今年上半年无同类业务。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，行业集中度提升是个大趋势，从整体来看，头部房企份额在2019年依然在不断提升，中小房企如果已在2017年高价拿地则会面临更大风险。从现实来看，不少中小房企已经通过转让项目公司，或采用积极和大型房企合作的方式谋求生存空间，因此对于中小房企来说，2019年销售额和盈利水平都会面临较大挑战，但更为重要的是要面对未来的生存空间不断减小。

克而瑞分析，市场的调整对于中小型房企的冲击尤为明显，而规模房企受此影响并不大，行业竞争格局分化进一步加剧。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。