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嘉凯城:延期两年解决与恒大地产同业竞争

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在嘉凯城(000918.SZ)和其控股股东恒大集团关于地产同业竞争问题临近截止期之时,嘉凯城一纸公告宣布,解决两家地产业务同业竞争的事项将延期两年。

解决地产同业竞争最终日延期两年

7月29日晚间,嘉凯城公告,截至目前,控股股东,同时也是恒大集团控股股东凯隆置业与公司解决同业竞争的部分承诺未全部履行完成。

解释未完成承诺的原因时,公告指出,主要由于两方面因素,其一是房地产市场调控以及部分城市限价等因素导致地产销售无法及时出清;第二个原因为,目前嘉凯城的第二主业院线业务还处于培育阶段,营收和利润规模占比较小,为保证上市公司的经营能力和可持续发展能力,短期内将地产业务全部出清不符合全体股东特别是中小股东的利益。

公告显示,解决同业竞争至今,嘉凯城整体存量资产规模从恒大地产收购初期的300亿元减少至约130亿元(截至2018年底数据),且剩余存量主要为商业资产。

本次公告中,凯隆置业再次承诺,自2019年8月1日起2年之内,以届时法律法规允许的各种方式解决与嘉凯城之间的同业竞争问题。

2016年6月,凯隆置业以持股52.78%成为嘉凯城的控股股东。截至7月16日,凯隆置业在嘉凯城的持股比例为57.75%。

第一大股东恒大集团入主嘉凯城之后,为了解决和恒大集团地产业务的同业竞争。嘉凯城与许家印曾分别出具了《避免同业竞争的承诺函》,承诺股权转让成功后的一年内,嘉凯城以房地产为主业的模式不发生变化,并在3年内完成解决同业竞争的问题。按照时间来计算,即嘉凯城最晚要在今年9月份完成同业竞争的问题。

对于嘉凯城来说,要解决和恒大地产同业竞争无疑是要让公司的地产业务收缩和剥离,这一过程对嘉凯城这家老牌房企来说无疑是一场阵痛转型,总资产减少、净利润大幅亏损,经营活动产生的流量净额为负。

按照嘉凯城公布的2018年业绩,公司总资产188.52亿元,同比减少27.82%;营业收入16.94亿元,同比增加34.59%;归属上市公司股东的净利润亏损15.64亿元,较2017年亏损同比增加178.68%。嘉凯城的房地产业务主要经营区域是上海,以及南京、苏州、无锡、湖州等地,持有开发住宅及商业项目。报告期内,公司仍在继续处置低效房地产资产、积极培育第二主业。截至2018年底,嘉凯城手中所持有的土地储备面积为77018平方米,四个土储项目均位于浙江省。

嘉凯城剥离地产业务的步伐从未停止过。

在恒大入主的5个月之后,2016年11月30日,中国恒大(03333.HK)就宣布,将嘉凯城位于青岛项目的股权以36.63亿元的价格出售给融创,加上嘉凯城青岛项目的贷款,融创收购该项目的成本为102.08亿元。

2017年8月30日,嘉凯城公告,广东贸琪投资有限公司最终因唯一报价且符合条件的受让方与公司签署产权交易合同,以56亿元的挂牌价竞得标的公司100%股权。广东贸琪投资为广州市凯隆置业有限公司的间接控股子公司,凯隆置业为恒大集团的控股股东。股权转让完成后,嘉凯城将不再持有武汉巴登城的股权。

当时这一交易还受到了深圳证券交易所的问询,要求嘉凯城对公司收购武汉巴登城项目49%股权后,短时间内又高溢价将该项目转让给关联方的交易背景和目的,是否存在向上市公司输送利益情况进行回答。

嘉凯城在2018年通过浙江产权交易所,以3.55亿元的价格公开挂牌转让了杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权和张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权;通过整体销售方式出售了上海嘉杰广场等项目。最终,万科集团以底价竞得。

今年7月,嘉凯城将嘉凯城物业公司100%的股权挂牌出售,最终碧桂园智慧物业服务集团有限公司最终因唯一报价且为符合条件的受让方,与公司签署股权交易合同,以1.9亿元的挂牌价竞得。

剥离地产主业的嘉凯城要做电影院线

在解决和恒大地产同业竞争问题的同时,嘉凯城开始培育发展公司第二主业——电影院线行业。

2018年7月12日,嘉凯城宣布,公司的全资子公司嘉凯城(上海)互联网科技有限公司以5.65亿元的总交易价格收购了明星时代电影院,3000万元收购了艾美影院,总计5.95亿元。

收购电影院线业务半个月之后,7月30日,恒大方面承诺,不再新增与嘉凯城院线业务存在同业竞争的业务,且对于恒大院线管理有限公司已开展的院线业务,承诺在2019年7月29日之前停止目前已开展的院线业务。包括,恒大院线公司及其从事院线业务的分子公司将逐步停止业务并注销,逐步解散恒大院线公司及其分子公司的相关人员,今后不再使用“恒大院线”等品牌从事院线业务。

电影院线业务对嘉凯城来说无疑是一项新事物,短期内很难替代原先的房地产业务为公司带来可观的收益。

在嘉凯城2018年的年报中,嘉凯城预计收购的这两家影院公司将为公司产生5702万元的收益。然而,事与愿违,这两家公司在2018年实际亏损4207万元。当时深交所对此进行了问询,要求嘉凯城分析收购院线资产短期内亏损和预期差异较大的主要原因。

嘉凯城在此后回复深交所的问询函中对此表示,5702万元为预估未来的收益,而非当期收益。其中明星时代预计产生收益为5700万元,艾美影院预计收益为2万元。嘉凯城称,未来院线的投资发展计划是要在原有基础上通过租赁自营、并购、加盟等模式进一步扩大影城规模,提升市场份额。建立并完善标准化经营管理体系,针对各影城制定专项经营策略。进 一步明确各级部门权责,简化业务流程,有效降低管理成本。

为了培育公司第二主业,嘉凯城在7月15日宣布,公司拟对嘉凯城(上海)互联网科技有限公司增资11亿元。互联网科技持有北京明星时代影院投资有限公司100%股权,主要负责院线业务。

嘉凯城表示,公司根据发展战略需要,对互联网科技进行增资,有利于公司进一步拓展业务,加快第二主业培育,提升互联网科技的竞争能力,对公司未来发展具有积极意义和推动作用。

截至收盘,嘉凯城报8.32元/股,涨幅4%。

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