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274家中小房企破产 资本寒冬房企忙取暖

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近日,《华夏时报》记者通过查询人民法院公告网发现,自2019年以来,全国有274家房企发布了破产公告。此外,破产房企大多是一些中小房企。但不得不提的是,2019年6月,A股上市的房企银亿集团因资金链断裂宣告破产重组,宁波首富就此跌入谷底。七月流火,中小房企步入资本寒冬。

多渠道融资收紧 中小房企四处筹钱

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说:“类似破产数据本质上也说明了当前房企的一个困境,即在融资环境收紧的情况下,房企的资金面会更加恶化,进而给相关房企带来较大的影响。”

从去年下半年开始,房企的融资环境较为宽松,放松的趋势也比较明显。但2019年5月份则成为了房企融资的分界点,融资环境明显缩紧。根据同策研究院监测的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企共计完成融资总额367.99亿元,相比较4月份,融资总额大幅下跌了52.07%。

此外,公司债和其他债权的融资渠道也在同步收紧。数据显示,5月份仅发行了6笔公司债,相比较4月份则下降了近8成。国内融资不畅,房企将融资目光转向国外。根据同策资管发布的数据显示,6月份,外币融资总额高达224.62亿元,环比5月则大幅上涨588%。境外融资“力挽狂澜”,贡献了不少亮眼的成绩。40家典型房企在6月份完成了611.6亿元的融资,重新推进加杠杆。就2019年上半年来看,40家典型房企完成融资金额近4200亿元,部分大型房企上半年的融资额高达400亿元。

海外融资刚刚开始发力,便被立刻收紧。7月12日,国家发展改革委发布了《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。文件第1条指出,房地产行业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。政策一出,房企海外融资受限。

与此同时,房企信托开始降温,监管升级。银保监会方面表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会进行了约谈警示。信托业务全面收紧,房企的各类融资渠道形势则不容乐观。

卖项目求生IPO之路难走

融资收紧,房企进入“缺钱”和“还债”的两难之地。头部或大型房企尚有承担高负债风险的能力,而在融资收紧的背景下,中小房企因风险承受力较差,负债承压。融资无门,不少房企选择卖项目或转让股权求生。6月26日,粤泰股份(600393.SH)发布公告称,公司已经通过了关于广州嘉盛项目在建工程转让的议案以及关于广州天鹅湾二期项目在建工程转让的议案。粤泰股份将旗下两大项目转让给世茂,试图缓解流动性之急。据悉,粤泰股份共有24个账户被冻结,被冻结账户余额约为7165万元,而账面价值46.48亿元的开放项目等也被查封。

严跃进对《华夏时报》记者说:“部分房企的压力增大,自然会选择用收购并购等方式对项目进行处置。”上市房企生存尚且如此艰难,中小房企也不得不进入这场“大鱼吃小鱼”的游戏中。7月18日,河南省中原产权交易有限公司挂出了一则挂出了一则股权转让公告。资料显示,内黄鼎晨置业有限公司拟转让70%的股权和4670.63万元的债权。该公司属于国有挂牌项目,其2018年年度审计报告显示,其2018年度营业收入为0,利润总额为-42.6万元。同一天,该公司发布另一则转让信息,继续转让剩余30%的股权。

卖项目和转让股权的中小房企不在少数,其大多数由大型房企接盘。中小房企的另一条寒冬求生之路是上市。2018年,赴港上市的房企、物业管理公司有十余家,其中包括恒达集团(HK3616)、大发地产(HK6111)等。房企千亿时代到来,行业两极分化严重,中小房企的生存空间被日益压缩,上市融资成为了“活下去”的重要路径。

然而,赴港IPO之路也不如去年顺利。在宏观环境的监控下,赴港上市速度降低,融资收紧“逼迫”上市审核趋向严格,中小房企拿到上市门票的难度加大。自去年中小房企扎堆上市之后,今年中小房企赴港IPO的热度降低。自2019年1月以来,共有8家房企和2家物业管理公司赴港上市。按照港交所主板上市规则,递交招股书6个月之后,如果不能顺利上市则会显示“失效”。值得注意的是,有4家房企曾在提交上市材料之后显示“失效”,上市之路多有坎坷。

中小房企如何取暖?专家:房企应学会弯道超车

融资收紧,赴港IPO解不了近渴,中小房企资金不足。与此同时,全国各地楼市政策日趋严格,“稳”成为当前楼市的主旋律。严跃进对《华夏时报》记者说:“中小企业破产本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关系。限购、限售等政策最终也会对部分中小房企形成限制和制约。”

在寒冬来临之际,中小房企该如何取暖?“中小房企破产依然是需要被认定为个案。实际上,随着后续经济刺激等力度的强化,部分竞争力强的房企包括中小房企,其实还是有机会崛起的。部分房企要不卑不亢和学会弯道超车,比如很多三四线城市的规划依然不错,会带来许多新的市场发展机会,中小房企仍可以在新一轮的竞争中实现较好的发展。”严跃进对《华夏时报》记者说。

严跃进认为,未来中小房企对待此类的行业变化,一方面要主动转型,做一些轻资产业务。另一方面,中小房企也要积极研究细分的产业链模式。

此外,严跃进认为,破产是行业下行压力和房企经营压力双重因素下的结果,预计后续部分没有太多土地储备、缺乏高周转能力的地产企业还是会面临破产风险,尤其是中小房企。严跃进提醒购房者,购房时需要警惕项目是否竣工和达到交付标准,还需要防范开发商随意把项目做抵押或抵债。

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