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龙湖力保规模扩军备战 密集夺地

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16日早间,龙湖(00960.HK)发布公告称,将于18日及19日向合格投资者发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期),规模不超过20亿元,分为两个品种,票面利率分别是3.5%-4.5%和4.2%-5.2%。

龙湖在今年鲜见发债,从1月至今,包含此次租赁专项债券,龙湖一共发债2次,这不仅在整个行业处于少数,在排名前10的龙头房企中也较为罕见。

从融资角度来看,龙湖凭借较低的负债比率和融资成本而优势突出,这为其新一轮扩张提供了保障。

龙湖管理层曾在2018年业绩会上表示,预期2019年销售额为2200亿元,这个数字相比于2018年的2006亿元,增长幅度仅为9.7%,这被业内看做是过于保守的预期。

然而从今年上半年的拿地情况来看,龙湖却没有保守的姿态,一直在加速抢跑。据克尔瑞数据统计,截至2019年6月30日,龙湖上半年共花费595.4亿元用在购地上,排名第6位;同时根据龙湖公告,其上半年销售额1056.2亿元,按照克尔瑞排行榜,其销售额排名为第10位。从数据可看出,龙湖拿地金额已经超过销售金额的一半,占比56%。

不畏调控密集夺地

龙湖的融资次数屈指可数,1月至今,龙湖共融资两次,除了这一次的租赁专项债之外,龙湖还在2月18日发布公告成,将发行2019年第一期公司债券,发行规模22亿元,最高利率4.7%。

如此少见的发债规模,从一个侧面体现出龙湖稳健的财务态度,以及融资方面的优势。根据2018年报,龙湖当年融资平均成本只有4.5%,净负债率维持在54.6%较低水平。

这或许就是龙湖在土地市场攻城略地的底气。

龙湖在上半年迅猛拿地的姿态持续到了最后一日。6月28日,上半年的最后一个交易日,武汉迎来一日10宗地的火热土拍,在当日,龙湖以总价9.27亿元摘得洪山区地块,楼面价3902元/平方米。

6月20日,经过40轮抢拍,龙湖以总价7.73亿元拿下温州瓯海区地块,折合楼面价13678元/平方米;6月19日,龙湖以总价5.91亿元拿下南昌欣悦湖生态公园共59.1亩土地,该地块限制较多,包括限制配套物管用房最小面积、修建社区养老和幼儿园等公共场所、配套商业建筑不得超过总建筑面积5%,以及住宅最高销售价格为14000元/平方米。

据第一财经不完全统计,仅在6月,龙湖在公开市场就有9块土地入账,且拿地时间密集,仅13日一天就拿下宁波一宗及重庆三宗土地,14日又在广州落子,17日继续出手重庆。

除了密集出手之外,龙湖对于地块的渴求也比以往更加强烈。5月16日,江苏常州主城区出让建东学院路地块,该地块吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、中粮、金茂等17家大中房企参与。从底价23.8亿元迅速窜升至40亿元只用了10分钟,然而此后竞拍一度胶着,40以之后报价出现明显趋缓,当其他房企放缓举牌时,龙湖脱颖而出,最终以40.2亿元竞得该地块,溢价率高达69%。

龙湖一直以稳健著称,龙湖CEO邵明晓也曾表示,“拿地资金规划方面,龙湖会量入为出,负债率全年保持在50%-60%,同时买地的时候有严格投资纪律,通常不会买地王。”

然而此番拿下该较高溢价率地块,显露龙湖在土地市场的野心。

据克而瑞数据统计,龙湖在今年上半年共花费595.4亿元拿地,排名第6位,折合货值1247.5亿元,排名第8位。而根据龙湖公告,其上半年销售额为1056.2亿元,拿地金额占销售金额的56%,已经超过一半。

根据龙湖2018年年报,其当年实现销售规模2006.4亿元,拿地金额为700亿元左右,拿地金额占销售金额的35%。然而从上半年情况来看,龙湖的拿地速度明显加快。

加码布局短板区域

从龙湖在上半年取得26宗地块的分布来看,包括苏州、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等均有涉及,遍及龙湖的5大区,即环渤海、西部、长三角、华中、华南。

此前,龙湖的布局较为“偏科”,环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓,这两个区域在2018年的土储比例分别为34%和30.5%,其次是长三角地区,占比20.7%,而较弱的两个区域分别是华中和华南地区,占比分别为8.8%和5.9%。

在上半年的补仓中,可以明显看出龙湖有意增加对华南和华中的投入。对此,邵明晓也曾在业绩会上有明确表示,“下一步我们要在华南,以及进入相对较晚的大湾区、华中区域,加大拿地力度。”

截止去年末,龙湖进入大湾区7个城市,共15个项目,土储仅有有150万方左右。相比于此前曾提前布局大湾区的房企来说,龙湖在华南的土储仍然显得捉襟见肘。

在大湾区等地攻城拔寨的同时,龙湖仿佛离大本营北京越来越远。目前龙湖在北京的操盘项目仅有首开龙湖天琅的尾房,还有限竞房熙湖悦著。中原地产首席分析师张大伟表示,北京目前以限竞房供应为主,对于开发企业来讲,可操作空间较小。

这固然是房企在北京拿地趋于谨慎的原因,然而更为重要的是,在北京拿地的代价越来越高,房企要面临的风险更加大。要保证一定程度的负债比例,龙湖注定不能在北京有太多作为。

2018年龙湖经历了一整年的人事变局,尤其以加入公司7年的老将、集团副总裁、北京公司总经理宋海林离任北京公司总理最受关注。这一改变,或许在一定程度上改变公司在北京的打造理念。

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