解锁拍地新玩法 外地房企强势入莞

进入7月,东莞迎来新一轮土拍热潮。上周6宗商住用地集中挂牌出让,吸金约46亿元。其中佛山市美的房地产发展有限公司(以下简称“美的置业”),以12.8308亿元总价拿下石碣约4万㎡商住地,首次通过招拍挂方式进入东莞。记者了解到,在东莞楼市前景被看好的情况下,外来品牌房企纷纷抢滩东莞市场。

据南都记者不完全统计,自2018年至今,就有包括深圳人才安居集团、金融街、中国金茂、深圳鹏瑞等十余家地产大鳄通过招拍挂方式首进东莞,其中“国字头”和“央字头”房企占据半壁江山。然而,不到一年时间,中国金茂、深圳人才安居集团、首创置业在莞项目就迎来了新进展。加上此前新入莞央企开发项目的入市,下半年东莞楼市“品牌之争”将愈演愈烈。

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新面孔

3家房企入莞　解锁拍地新玩法

今年以来,东莞土地市场竞争依然激烈,热度居高不下。房企拿地成本激增,外来房企通过招拍挂方式进入东莞的难度大增。但深圳鹏瑞、深圳首创置业、美的置业这三家品牌房企,依然成功进军东莞。值得一提的是,和以往拉锯战抢地不同,深圳鹏瑞和深圳首创置业解锁拍地新玩法,再次刷新东莞土拍速度。

深圳鹏瑞首次入莞,就选择了“独家秀”加“深夜抢跑”这种极为高调的方式亮相。而深圳首创投资置业“秒拍”望牛墩地块,将东莞土拍推向了一个新高潮,也刷新了东莞土拍史上最快成交纪录。业内人士认为,粤港澳大湾区规划落地,东莞楼市前景被普遍看好,土地市场也不例外。从当前房企的表现来看,东莞市场预期依然比较乐观。

相比之下,美的置业入莞之路则显得有些“坎坷”。7月8日上午10点,石碣一宗占地约4万㎡的商住地在东莞公共资源交易中心正式出让。经过7家房企、138分钟、53轮“拉锯战”后,地块最终被佛山市美的房地产发展有限公司以12.83亿元艰难斩获。记者了解到,美的置业在大湾区的土地储备并不均衡,其项目主要分布在佛山、广州、中山等地。今年4月,美的置业在莞北石湾新城成功拿地,此举也被外界解读为“曲线进入东莞”。

记者通过企查查获悉,今年入莞的三家房企来头都不小。其中,首创置业为北京市国资委所属的大型国有企业集团,业务辐射全国30多个大中型城市。深圳鹏瑞作为一家以地产开发为主营业务的综合型企业,打造了在深圳乃至全球都赫赫有名的顶级豪宅——深圳湾1号。此外,美的置业作为国内领先的智慧地产品牌,项目已覆盖全国15个省份48个城市。截至去年12月31日,美的置业拥有总建筑面积达45.07百万平方米的土地储备,2019年剑指千亿。

采写/数据整理:南都记者　黄慧萍

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新项目

开发速度加快　三大项目浮出水面

随着外来品牌房企对东莞楼市的关注度不断上升,近年来越来越多地产大鳄布局东莞。仅在去年,就有安徽交控、深圳人才安居集团、金融街、龙湖、中国金茂、中交集团、中致、深圳颐安这8家房企正式进军东莞。在不到一年的时间里,部分项目就已开始浮出水面,开发强度由此可见一斑。

中国金茂拿地之后,就采取了快速开发、迅速入市的策略。记者了解到,去年8月14日,广州臻茂房地产开发有限公司(实为“中国金茂”)成功以总价55598万元拿下清溪2.65万㎡商住地,刷新清溪商住地楼面地价。然而不到一年时间,中国金茂在莞首个项目——清溪金茂逸墅就已正式开放城市展厅,速度惊人。据悉,该项目主推新中式独院别墅、墅境洋房,吸引了不少购房者的注意。

去年十月在莞拿地的深圳人才安居集团,今年3月就以该地块编号“东莞塘厦2018WG026宗地项目”作为申请项目名称,在东莞市发展和改革局官网正式备案。到了5月30日,在《东莞塘厦2018WG026宗地项目建设管理(代建)服务》招投标中,招商蛇口成功中标,摘得深圳人才安居集团塘厦地块代建项目。这意味着,深圳人才安居集团在莞项目有了实质性进展。

不难看出,深圳人才安居集团进军东莞背后,是莞深融城的不断加速。早在2016年,深圳市人才安居集团总经理蒋灿明就曾向南都记者表示,未来5年将从东莞、惠州购买土地兴建人才住房,通过建设轨道交通跟深圳连接。也就是说,深圳人才安居集团“借地盖楼”的想法由来已久。而这一想法的实施,说明深圳企业已将塘厦甚至东莞东南临深片区纳入到“大深圳”的版图,莞深一体化开始进入实质性的落地阶段。

与此同时,首创置业进入东莞的首发作品日前也已正式备案。据悉,该项目申请名称为“首创禧瑞里花园”,由东莞首望房地产开发有限公司进行开发。项目用地面积38796.38㎡,总建筑面积96990.95㎡,总投资为18.3066亿元。值得一提的是,禧瑞系也是首创置业产品系中的高端产品线。记者了解到,在过去,东莞楼市产品走的都是“亲民路线”,以刚需型产品为主。但随着房企拿地成本越来越高,高端房地产项目也开始占据更大的市场份额。

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新格局

百强房企市场份额提高　行业“洗牌”加速

记者盘点发现,去年以来通过招拍挂渠道首次入莞拿地的房企里面,“国字头”和“央字头”房企占据了半壁江山,如首创置业、金融街、中国金茂、中交集团等。实际上,外来品牌房企大举“入侵”东莞在近几年十分常见,其中也有不少是央企、国企。此前曾有业内人士断言,新入莞央企主导开发的项目大举入市,将加剧2019年东莞楼市竞争,“万碧”的市场占有率将会有所下滑,东莞本土房企的生存空间也会被进一步挤压。

上半年过去了,东莞楼市格局迎来了哪些新变数?从东莞中原战略研究中心发布的《2019上半年东莞房地产市场总结》来看,今年上半年依然是万科一家独大。数据显示,今年上半年,万科在售项目近20个,成交套数超八千套,成交面积55万平方米,市场占有率达17.76%。而排在第二位的碧桂园,由于上半年入市新盘较少,成交套数在四千套左右,市场占有率仅8.76%。但与往年相比,有一个明显的变化就是排在前十位的房企,差距在不断缩小。“万碧”半分天下的格局也被打破,行业“洗牌”加速。

此外,随着东莞城市交通、规划等利好显现,越来越多品牌房企进莞瓜分市场蛋糕,导致排在前五位的房企业绩占比持续下滑,这些新进驻的百强房企市场占有率也在大幅提高。东莞中原战略研究中心认为,随着百强房企竞争日益白热化,东莞楼市“品牌之争”将愈演愈烈。

进入下半年,新入莞的央企也将开始发力。记者了解到,今年华润置地和招商蛇口皆为三盘齐发。其中华润润溪山、公园九里、幸福里三盘剑指百亿,而招商蛇口雍和府、雍华府、雍景湾大举入市,也将进一步加剧东莞楼市竞争。