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李一戈:住房租赁鼓励政策重在落实

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广州的这个举动值得称许。

7月16日,广州市多部门联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》提出,已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,可以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

这是对国务院和省市鼓励发展住房租赁政策的进一步细化和落实。2016年5月17日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称国办39号文),对加快发展住房租赁市场提出了18条意见。其中第12条就提出:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

漫画-许文涛

2016年下半年,尤其是2017年,包括广东省、广州市在内的省级政府、主要城市政府,基本都发布了发展住房租赁市场的文件。但少有细化的、操作性强的措施,因而推动力不够。广州市前述指导意见,迈出了可贵的一步。

在一二线城市的老城区,有大量商业设施闲置或半闲置。有的是因为原有业态不适应新的消费需求而关闭,有的是受新型电商冲击而日渐枯萎,有的是运营思维僵化管理不善而落败。我个人就在北京的二三环内,看到好几栋商业建筑,除了儿童业态、餐饮和影院还在营业外,其他店铺悉数关门,而且从门窗灰尘看已有多年。在这种寸土寸金的地理位置,任其凋落实在是对城市资源的极大浪费。

2017年7月,住建部等9部门选择12个人口净流入城市开展住房租赁试点,其中广东省有广州、深圳、佛山、肇庆四个城市。这12个城市的共同特点是,人口持续净流入,新增住房需求旺盛。如果需求无法缓解,房价上涨压力就比较大。

如你所知,满足住房需求,除了买房,还包括租房。这就是中央提出租购并举的意义。住房租赁需求,市场化的传统供应主体,是居民个人将多余住房出租,增量极为有限。新增租赁住房的一个重要来源,是政府建设的公租房,但受土地出让和资金到位等因素影响,其供应增幅也是有限的。

另一个新增租赁住房供应来源,是利用集体建设用地来建设。2017年8月,住建部等部门双管齐下,在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。今年1月又新增了福州、南昌等5个城市。

但不得不遗憾地指出,这项试点工作进展也极为缓慢。北京是利用集体建设用地开建租赁住房较早的城市,2017年后加速,它计划到2021年推出1000公顷集体建设用地,用于建设50万套租赁住房。但从建设节奏看,这些租赁住房项目大多要在2020年入市供应。

更多城市还停留在尝试推出一两幅集体建设用地的阶段。我在此呼吁,主管部门要抓紧督促,集体建设用地各试点城市要加快推进,项目土地成熟一块就供应一块,而不是非得集中推出一批。马上就两年时间了,应该看到一些试点成果了。

租赁住房,既然新增供应不尽如人意,就要在存量方面下工夫。这就是前面说到的,将大量闲置或半闲置的商业用房改造为租赁住房。这里有个非常实惠的红利,国务院已明确提出,改为租赁住房的,水电气可执行民用价格。

商业用房改造为租赁住房,应当鼓励专业机构去做。可以是房企,也可以是长租公寓企业。术业有专攻,假如你是一家事业单位,自己非要新成立一个基建部门来做这事儿,效率低不说,很可能因为不懂专业而迟迟没有进展。

“商改租”,市场空间大。闲置商业设施多位于城区,住房租赁需求很大,投资回报应该不错。希望各地简化办事手续,有关机构迅速行动,将城区商业用房存量尽快转化为现实的租赁住房供应,满足居民尤其是城市年轻人的住房需求,并有利于平抑租金价格。

前些时候,有房企将长租公寓从上市公司板块转到集团非上市板块,原因是不盈利。长租公寓投资周期长、回报缓慢、盈利偏低,早在意料之中。房企对此应有合理预期,但我们也继续呼吁有关部门在REITs试点、专项债发行、租赁住房建设税收减免等方面,提供切实有力的支持。长租公寓是整个租赁住房市场的有益补充部分。

必须一再重申,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,绝不能缺少租赁住房这一环。

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