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“旧改”大幕拉开 惠及上亿人

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河北省唐山市去年年初启动老旧居民小区改造工程,为老旧居民楼更换管网,墙体加装保温层,楼顶加盖防晒防雨顶棚。这是改造完工的小区住宅楼。(杨世尧摄)

2019年5月14日,江苏海安高新区中心街道一老旧小区改造工程正在紧张施工中,施工人员正在对外墙面进行刷新。(翟慧勇摄)

永庆坊,广东省广州市原来的一条破旧老街。没有大拆大建,而是经过一番“绣花功夫”的旧城改造,老街巷成了有人气的怀旧“网红地”。过去,类似的旧城改造案例还有不少,他们大多是有着历史文化风貌的街区,但在城市里毕竟是少数。现在,这项关系民生改善、城市更新的项目将推向全国。

不久前召开的国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作,将涉及全国居民上亿人。老旧小区改什么?怎么改?将带来哪些影响?记者进行了采访。

一举多得惠民之策

——既是民生工程,也是促消费、稳投资的举措,还将促进城市更新

人们俗称的“老破小”,将是本次改造的重点。

住房和城乡建设部副部长黄艳介绍,城镇老旧小区指的是建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看,这些小区可能已经建成了20年以上,经过初步摸查,各地上报需改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。

目前,老旧小区几类问题比较突出。

一是管网破旧,上下水、电网、煤气、光纤,这些设施要么缺失,要么老化严重,老百姓反映非常强烈。

二是公共服务缺失,这些小区建造时间较早,文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高,对电梯等设施的呼吁由来已久。

三是没有物业管理,公共环境普遍较差。包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等,这些问题直接影响到小区居民的生活感受。

2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。“试点城市的实践证明,城镇老旧小区改造花钱不多,惠及面广,不仅帮助居民改善了基本居住条件,切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感,也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。

在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来,实施城镇老旧小区改造是出于现实的需要,有着多重重要意义。“今年政府工作报告中,就部署了城镇老旧小区改造的工作。这首先有助于解决百姓的民生问题。近年来居民生活水平提高了,但是城市大量老旧住房存在着设施不足、功能不全等诸多短板。”

任兴洲对本报记者说,在解决民生问题的同时,老旧小区改造还能扩大消费,带动居民户内改造,适应人们消费升级的需求。同时,从水电气路设施到停车场、电梯等的建设,将带动不小的投资,继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。此外,从城市化发展的角度看,老旧小区改造也能促进城市的更新和功能提升,改善过去外观上楼宇林立,但内部功能不健全的状况。从国际经验看,城市更新也是城市发展到一定阶段面临的需要。

就投资而言,国务院参事仇保兴此前撰文指出,据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

不止是楼体翻新

——保基本、提升类、公共服务类,菜单选项很多元,小区居民协商着办

中国地域广大,发达和欠发达地区,东部、中部、西部和东北地区城镇老旧小区改造的条件有差异,群众诉求也不一样,改造工作如何推开?

“中央层面做好政策的顶层设计,确定改造范围的原则,具体规定各地要因地制宜制定。”黄艳说。对改造内容,目前可初步分成保基础、提升类和完善社区公共服务三类。

保基本的配套设施——比如和居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。今年住建部还指导各地开展垃圾分类,把相关设施的配套也作为保基本的内容。北方地区则可能还要对供暖设施进行修缮。

提升类的基础设施——包括小区电梯、停车场、活动室、物业用房等公共活动场地,有条件的地方可以配建。随着生活水平的提高,居民的诉求也会再提高,当前也鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。

完善公共服务类——包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。这些内容将完善社区基本公共环境,属于非公益化或半公益化、市场化的选项。

目前已有河北省、广州市等地区公布了老旧小区改造相关的计划。例如,《广州市老旧小区改造三年(2018-2020)行动计划》提出,广州市将于2020年前完成779个老旧小区改造,并明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容,具体“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。

记者了解到,当前正在实施改造或已经完成改造的小区,一般会按小区实际需求列出清单,让居民进行勾选,在居民意愿基础上,从最迫切最亟须完善的问题开始,逐步改善小区环境。这也意味着老旧小区改造是一项复杂的系统工程,尤其需要小区居民的协商和共识,也对基层统筹协调能力提出了要求。

“老旧小区改造的确面临一些现实的问题,不过从已经试点的城市实践来看,向居民解释清楚改造的意义、目的、要求和条件,大家是能够接受的。”任兴洲说,从小区的建设、改造到后续的管理维护,老旧小区改造是一项系统工程。从全国来看,其实施落地一定不是“一刀切”,而是一个地方一个办法,甚至一个小区一个做法,鼓励在合法合规范围内探索创新方式。

“众人拾柴”助推改造

——“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”,多渠道筹措资金,更多投融资创新在路上

老旧小区改造中,有一个关键问题——钱从哪来?

“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”,黄艳说,当前正推动多渠道筹措资金。但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来,资金需求总规模是非常大的。

各方力量如何在资金问题上“各尽其能”?在任兴洲看来,需要将老旧小区改造的内容分分类,并按照不同的改造事项确定资金来源。任兴洲说,基础类的设施,比如水、电、气、路、管网等改造项目,是市政基础设施的组成部分,应主要由政府资金来承担;提升类的设施,比如加装电梯等,则可由政府补助一部分,小区居民分摊一部分,根据各小区实际条件来安排;增加功能型的,比如养老、托幼、助餐、医疗、物业等,则可引入市场化机制,由社会资金投资和运营。同时,也可将一些小区的公共维修基金盘活运用起来。仇保兴指出,中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中。

从一些地区的实践来看,不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。例如河北省《老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》显示,将对5739个老旧小区进行改造,共需改造资金129.6亿元。其中,社会可筹集资金约11.7亿元,包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。

这是否意味着财政仍然挑大头?国务院常务会议专门指出,要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。据了解,各地将围绕这一命题展开探索,但需注意让机制可持续,同时防范风险,防止增加地方债务。

伴随城镇老旧小区改造的升温,许多人关心这对住房市场会有什么影响?任兴洲说,老旧小区改造完善了设施、提升了功能,补上了一些短板,将明显提升存量住房的质量,有利于促进存量住房的居住、交易和周转,进而促进居民改善型需求的释放,利于形成二手房市场和新房市场的良性循环,总体对住房市场的健康发展是有利的。当然,老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋,主要目的是提升居民居住水平,对房地产市场不会产生太大的影响。

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