房地产信托规模收缩几成定局 基建信托或“上位”

近期，在严监管形势下，一系列房地产信托政策出台。但从用益信托统计数据来看，政策调控影响目前并未充分体现在房地产信托上。记者发现，在集合信托市场上，7月份房地产信托成立规模已连续两周上涨。不过，用益信托认为，尽管房地产信托依然强势，但在严监管形势下规模收缩几成定局。

对于此轮房地产信托调控的持续时间，某信托业内研究人士对《证券日报》记者表示，此次房地产信托监管既是针对过往两年来过快增长的降温，也是配合整体房地产调控的需求，未来此类严监管举措何时结束仍成谜，短期看有可能三四季度都会延续这种监管要求。

房地产信托规模收缩几成定局

近两个月，受监管政策影响，房地产信托持续收紧。银保监会下发“23号文”，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；此后，银保监会又约谈近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。整体来看，针对房地产信托的调控加强了对房企融资端的约束，从政策上规范房地产信托业务，严控过快增长。

不过，需要注意的是，从数据上看，近期政策的影响仍未充分体现在房地产信托业务上。

记者注意到，在集合信托市场上，7月份房地产信托成立规模连续两周实现增长。具体来看，用益信托发布的集合信托周报显示，7月份第一周（7月1日-7月7日），房地产类信托的募集规模42.29亿元，环比增长21.80%；第二周（7月8日-7月14日），房地产类信托的募集规模51.33亿元，环比增长21.38%。

而房地产开发投资出现明显回落拐点或需6个月时间。中信证券表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”

交通银行金融研究中心在研报中表示，房地产开发投资增速持续处于较快增长，1月份-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元，同比增长10.9%，增速比1月份-5月份回落0.3个百分点。“综合来看，下半年房地产开发投资增速会有所回落，但仍可能保持在相对高位，并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速，对经济增长的贡献度较去年提升。”

对此，用益信托分析认为，目前，房地产类信托表现依旧比较“坚挺”，但在强力监管下，预计规模收缩几乎已成定局。

基建信托或“补缺”上位

作为重要的信托业务，房地产信托是信托公司主要的收入来源。在房地产信托收紧的情况下，哪类信托业务可以用来“补缺”输血？

对此，用益信托认为，“房地产信托在购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等符合监管要求的领域可以继续发力，但受制于业绩压力，信托公司转向基础产业信托以及创新业务的可能性较大。”

上述业内研究人士对记者表示，基建领域可能成为一个选择，自去年以来基建领域有逐步恢复增长的趋势，不过目前看地方债务可能开始又一轮置换，部分优质资产被银行等机构占有，信托公司所能够获得的合意资产可能并不多，再加上现在低行政级别的地方平台流动性风险和信用风险要高于过往年份，集中发力是有一定难度的。