深圳市住建局网站从4月份开始不再公布新房成交金额。新华社 图
近期，作为地方政府唯一的商品房大数据平台——深圳市住建局网站，调整了数据披露的内容。从4月份开始，该平台只公布每日、每月的新房成交套数、成交面积、可售套数、可售面积，以及新批售项目“一房一价”等类目，不再公布新房成交金额。由此，市场也无法据此来计算每月的新房成交均价，以及各面积段、各区域的简单均价。未来，了解深圳商品住房价格的唯一途径，就是国家统计局每月发布的房价指数，包括新房和二手住房同环比变化。
与房价水平一同“消失”的，还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来，套房户型及面积以房屋交付以后的实际查勘为准。对于房价数据“消失”，市住建局回应称，由于深圳市场规模有限，价格水平易受结构性影响，直接公示价格信息并不能很好的反映市场真实情况，也难以为市场传达准确合理的信号，并为楼市调控提供决策依据。于是，就不再公布成交金额及价格信息了。笔者认为，类似深圳这样的城市，新房价格的代表性越来越差。
目前，深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米，仅占全部住宅（新房和二手房）成交面积的35%。再考虑到商务公寓（成交量大概是新房的1/3）等“类住宅”和人才住房供应，新房的成交占比更低了。因此，就像官方解释的那样，如果少数单价高、体量大的新盘（500套的新盘在深圳就是大盘了）入市，新房均价很容易被一下子拉高。另外，近年来新房供应呈现出两个特点，一是整体价格开始走高，二是高价盘和低价盘两级分化。
新房整体均价走高，主要原因是2016-2017年“地王”、高价地频出，整体地价水平上了一个台阶。2018年以来，尽管“限地价”常态化，“地王”少了、土地溢价率也降低了，但整体地价水平依旧在高位徘徊（包括近期出让的5宗地）。再加上，城市更新的成本越来越高，于是造成了新房“豪宅化”趋势。另外，深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域，南山等主城区基本都是高价区域，新房价格“两极分化”明显，导致供应均质性较差。
基于此，笔者赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。特别是，深圳是全国楼市的“风向标”，大大小小的地产媒体密集。一直以来，媒体将新房均价作为解读楼市形势及走向的重要内容。当前，“稳预期”上升为调控战略，客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”（同品质、同片区、同户型）原则计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则（比如美国的凯斯-席勒指数）。
因此，国家统计局公布的房价指数，也是基于国际房价统计的一般规则，平滑异质性影响，更能反映房价变动趋势。2018年8月份，广州官方平台——阳光家园网不再公布成交均价，也是同样的逻辑。未来，随着更多城市进入存量房市场，出于“稳预期”和代表性考虑，还会有其他城市加入“不再披露新房均价”的队伍。当然，深圳不再公布新房价格，还有一个难言之隐，就是自2016年10月以来，控制新房价格稳定的调控目标越来越难以支撑了。
前面讲了，2016年以来地价上涨，外围房价也在上涨，客观上倒逼房价上涨。借助延缓高价盘入市、“高低搭配”入市等，简单均价能够维持在2016年10月份的水平。但是，当新房实际均价越来越高，绝对的低价盘已经很少了，维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。另外，延缓入市、“高低搭配”入市等，造成了供应下降、买卖双方维权、供求和价格信号严重失真等。于是，2018年10月份，住建部与国家统计局联合发文，严禁数据造假和人为操作。
因此，深圳不再披露新房均价，意味着限制新房均价的调控措施退出了。未来，随着长效机制建立，限价政策会退出。当然，这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨，而是明确波动区间的目标后，地方政府基于主体责任和“一城一策”的自主决策和调控。类似深圳，未来新房供应60%是保障房及人才住房，如果这部分供应通过每一宗地块配建能够保证，价格适度放开是必然的。这样，商品房价格就真实了，也就能发挥市场资源配置准绳的功效了。
对于百姓而言，房价指数太抽象，还是均价水平更直观一些。像国外那样，将城市划为几百个片区，由行业协会或头部中介企业发布片区房价，对置业更有帮助，也是利民之举。目前，由于诚信体系尚待完善，行业自律和社会组织建设滞后，具有公信力的行业协会、中介机构比较少。当然，国家及各地政府目前都在培育和完善行业自律、社会诚信体系，鼓励从业者做大做强。这是一个过程，也是房地产行业走向成熟的标志。对于房屋面积，以交付后实际勘测为准，而不是预售为准，也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。房价也好、住宅面积也好，只有这些基础数据准确了，市场监测和调控才有有效开展。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
本文来源：澎湃新闻
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