钱与地：房企酸甜苦辣

年后一段时间，房企融资环境宽松，亦带动了楼市、地市的热度。但自5月开始，随着房地产行业监管力度的加强、多地调控频现，融资层面也开始再度出现收紧的迹象。同策咨询研究院数据显示，其监测的40家典型上市房企5月融资金额环比下降超过50%，创2019年来新低。

华泰证券研究报告指出，二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度，从而平稳市场预期，是强化“房住不炒”思路的体现。而从融资能力来看，房地产行业遵循强者恒强的逻辑。大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来再投资的预期。

“好的企业尤其是实力比较强劲、融资渠道更为通畅的房企，实际上它的融资环境还可以，并没有受到太多的影响。”仲量联行中国区投资研究董事周瑛告诉《华夏时报》记者，在接下来的融资市场上，企业本身的信用、实力是取得资金的保障。

上半年整体融资规模明显提升

中指研究院发布的数据显示，今年上半年，全国土地出让总金额较去年同期有所上升，达到22490亿元，同比上升16%。尤其是在“小阳春”期间，据中原地产研究中心统计，4月来卖地数量明显增加，年内开始实现了明显的同比上涨。

土地毋庸置疑是房企发展的生命线，而房企攻城略地的背后，离不开融资的“输血”。华泰证券指出，2019年上半年整体融资规模明显提升。从2018年第四季度以来，随着房地产行业公司债监管边际改善，债券发行提速，重点房企也普遍借机成功发行了境内外债券。据统计，2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债、1892亿元境外债，合计发债量达到3472亿元，较2018年上半年明显提升。其中，第一季度的融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的最高值。

不过好景不长。随着土地市场的热度逐渐传导至楼市、多地“小阳春”行情的出现引起了监管层的注意。亿翰智库地产首席分析师张化东透露，从去年下半年开始，房企的融资环境较为宽松，放松趋势非常明显。但到了今年出现“小阳春”之后，4月底和5月份则成为了融资的分界点，政策的变化非常明显。

5月以来，在各地政府及时打政策“补丁”的同时，房企的融资渠道也被逐渐收紧。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文，以下简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务；5月底，住建部又联合有关部门针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商，同时央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。

进入6月份，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月中旬，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言，“地方必须正视一些地方房地产金融化的问题。”其认为，一些房地产企业融资过度挤占了信贷结构，导致资金使用效率进一步降低，也助长了房地产的投资投机行为。到6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

房企融资情况也因此急转直下。根据同策研究院检测的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企共计完成融资总额367.99亿元，相比较4月份，融资总额大幅下跌52.07%。与此同时，公司债和其他债权的融资渠道也在收紧。数据显示，5月份仅发行了6笔公司债，较4月份下降了79.74%。而其他债权融资也较4月份有了大幅度的下降。

中国房地产数据研究院报告亦指出，2019年5-6月随着融资环境边际收紧，行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外债发行同比下滑21%；集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。

“融资天平”偏向龙头房企

融资收紧是否会带来房企现金流量压力？包括中原地产首席分析师张大伟在内的多位专家普遍认为，对于大部分优质房企的现金流影响有限。融资收紧影响更多在于未来新增投入的预期，下半年预计土地市场增速会回落，从而带动房地产投资增速下行。

“多数房企未雨绸缪，影响有限。”华泰证券研报指出，考虑到2016年以来房地产行业融资政策一直处在较严的环境下，认为此次融资政策与“因城施策”思路一致，更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是一刀切收紧。二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度，从而平稳市场预期，是强化“房住不炒”思路的体现。

周瑛告诉《华夏时报》记者，好的企业尤其是实力比较强劲、融资渠道更为通畅的房企，实际上它的融资环境“还可以”，并没有受到太多的影响。在接下来的融资市场上，企业本身的信用、实力是取得资金的保障。而此前，新城控股高级副总裁欧阳捷也曾向媒体表示，未来三年，50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，“金融机构的贷款额度有限，百强之外的房企已经不在银行贷款名单，50强房企就是银行放贷新门槛，当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

事实上，在当前土地市场上，拥有融资优势的龙头房企同样依然“强者恒强”。“很多企业不仅在信贷资源上，在土地资源的获取上也有垄断优势。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，龙头房企从信贷资源到土地储备的优势将使地产行业的分化进一步强化。

根据同由该机构发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》， 从拿地金额来看， TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元，占TOP100企业的36.6%；TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元，占TOP100企业的65.3%。同时，2019年1-6月，TOP10房企拿地总面积12990万平方米，占TOP100房企拿地面积的41.6%，拿地规模持续加强。其中，碧桂园、万科、融创分别以981亿元、688亿元及680亿元的拿地金额占据榜单前三位。尤其是融创，上半年的拿地金额达到去年同期的5.8倍。 那么，对于实力不那么强劲的房企，又如何在现有环境下寻求融资突破？亚新集团CFO杨晨辉建议，在监管趋严的形势下，房企应该正面对待。通过融资结构的合理化设计、信用增级及拓宽创新融资模式等，在负债水平可控的情况下，适度扩张。未来房企应该多从自身寻求提升。