融资全面收紧开发商“凉凉” 杠杆扩张之路面临终结

（原标题：融资全面收紧开发商“凉凉”，杠杆扩张之路面临终结）

房地产开发商一手圈钱一手圈地的戏码即将难以为继。

7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。

在此之前，相关主管部门先后就银行贷款、信托融资等渠道加强约束，收紧针对房企的融资渠道。自此，涉及房地产融资的通道已经所剩无几，开发商将面临最为严峻的融资环境。

“发改委这个文件实际上体现了宏观审慎的原则，整个宏观层面都在降低杠杆，境外负债都有境内担保方，监管层对于各个房企境内融资都有限制，这次只是更加细化用途，保证了资金层面的规范。”一位金融监管人士向第一财经表示。

海外融资已非法外之地

海外发债一度是房地产企业继开发贷之外另一最重要的低成本融资渠道，无论在港上市还是A股上市房企，均大量通过这一方式融资。

但根据发改委最新通知要求，这一渠道的空间将大幅收窄。一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托监管加强预期下，海外债也开始强监管，预期未来大额融资将会明显收紧。发改委这一则政令将会让融资渠道较少的企业面临较大的压力，然而从目前来看，信托与海外融资方面的收紧，都是规范而不是全面暂停，预计不会造成震动式影响。

过去几年，房企债务总额逐年攀高，海外债呈井喷增长势头，债务余额创历史新高。Wind数据显示，未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模达到7155.06亿元。计入短期债券后，上述数字还将更高。海外债方面，2019年房企海外债到期规模将达225.80亿美元，历史首次突破200亿美元关口。

恒大研究院给出的债务规模则更高：预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。

多家公司抢闸发债

随着国内融资环境偏紧，迫使房企积极进行海外融资。光大证券数据显示，今年以来有46家房地产主体在海外发行美元债共353.05亿美元，其中Q1和Q2分别发行182.04亿和158.78亿美元；对比2018年同期Q1的发行节奏明显加快。截至2019年7月5日，按照BICS房地产板块的分类且剔除城投主体，境外市场房地产板块共有69个主体，存续美元债共1201.8亿美元。

尤其6月底国内信托融资加强监管以来，多家房企更抢闸发行海外债券。

6月25日，佳兆业物业（02168.HK）发布公告称，发行额外2022年到期的2亿美元、利率11.25%的优先票据及2023年到期的3亿美元、利率11.5%的优先票据，并分别与2022年到期的3.5亿美元、利率11.25%的优先票据以及2023年到期的4亿美元、利率11.5%的优先票据合并形成单一系列；6月26日，弘阳地产（01996.HK）发布公告称，将发行于2022年10月到期的2.5亿美元优先票据，票面利率10.5%；6月28日，阳光100中国（02608.HK）发布公告称，将发行2亿美元优先票据，票面利率11.5%。

7月3日，弘阳地产发布公告称，已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据；7月10日，龙光地产发布公告称，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据；7月9日，旭辉控股发布公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据；7月11日晚间，泰禾集团（000732.SZ）发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited将发行一笔额度为4亿美元的海外债，票面年息高达15%，每半年支付一次。

泰禾高达15%的票面利率，创下房企海外融资成本新高，在一定层面上显示出企业争分夺秒赶在窗口关闭前融资的急切。

杠杆扩张之路被堵

一直以来，利用杠杆扩张，是房地产开发商得以在短期内做大的常规路径。但从近期监管层密集收紧各个房企融资渠道的信号来看，开发商继续放大杠杆的可能性已变得渺茫。

在市场人士看来：此番控制海外债新增规模，跟之前信托的举措差不多思路，重点是既要保持融资规模，但是要切断房企的融资多余资金，缓慢降低杠杆。“从目前看，还是很多资金通过各类渠道进入地产，所以需要政策更严。”

就在几日前，有信托公司收到窗口指导，要求房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模，同时银保监会组织约谈，要求严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。近日更是传出光大信托将暂停全部房地产类项目的募集，虽然此后被证实是谣言，然而信托领域的收紧已经达到风声鹤唳的地步。

一位TOP20房企CFO向第一财经表示，在目前的市场现状之下，房企能做的只有少拿地，甚至不拿地，多数房企目前已经开始调整拿地节奏和拿地策略，以应对可能到来的融资荒。

下半年，依然是房企偿债的小高峰期，在无从进行增量融资的背景之下，房地产企业唯有通过减少资本性开支，以及加大去存货力度来维持现金流的平衡。可以预计，今年下半年，房地产企业在二级市场上卖房子的动力将有所增加。