聚焦房企投融资难题 第26届地产金融形势发布会圆满落幕

7月11日，由克而瑞研究中心主办的2019年二季度地产金融形势发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200会议成功举行。来自金融与地产界一线专家、学者，房企领袖、行业精英汇聚一堂，探讨严监管下房企投融资破局之道。

易居企业集团CEO丁祖昱首先分析总结了2019年上半年房地产市场形势，同时对未来趋势进行展望。他表示，从政策层面来看，主基调趋向“稳定”，中央重申“房住不炒”，地方“因城施策”有收有放。从行业层面来看，5月销售、投资、新开工同比增速跌幅扩大，但总量依然高位稳定。新房市场则经历了剧烈波动，上半年整体先升后降，各线城市市场走势明显分化，一二线城市成交量回升，三四线城市市场降温特征明显。伴随着新房市场的转暖，二手房市场交易活跃，北京、上海单月成交量皆创历史新高。虽然四五月份部分城市成交量有所回调，但市场整体进入稳定期，预计后期将保持相对平稳态势。土地市场方面，受各城市加大供应地块的影响，市场回温明显。其中，一、二线城市量价齐涨，上半年土地成交量和成交金额同比显著上升;三四线城市量缩价涨，成交面积和金额分别同比下滑20%和12%。部分高价地仍高度集中在一线和杭州、武汉等热点二线城市。

谈及2019年上半年房企销售、投资及融资的表现时，丁祖昱表示，尽管行业面临压力，整体看来仍然在总量上保持了一定的增长，但对比前两年降速明显。来自克而瑞统计的数据，2019年1-6月TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，仅同比微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。但经过今年上半年房企集中拿地补库存，加强供应后，预计四季度房企整体销售会再上台阶。严峻形势下，百强房企特别是规模上市房企得益于自身的布局和经营优势，业绩表现相对出色，超半数房企同比增速高于20%。而由于多数城市成交回落，销售难度加大，房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升。

丁祖昱介绍道，2019年1-6月已有12家房企超千亿，随着近年来千亿梯队房企数量的进一步扩容，预计全年千亿房企的数量将在35家左右。虽然房企融资环境趋紧，融资成本不断走高，但截止至2019年上半年共有14家房企新增货值突破千亿。房企拿地方式合作是主流，手段逐渐多元化，如电建、华远、合景泰富等企业的收并购比例都超过3成以上，且部分收并购项目的优势在于能快速上市，能够对今年企业业 绩增长提供较强助力。

对于未来发展趋势，丁祖昱预期行业资金面将相对比较宽松，但总体资金链仍然紧绷；政策预期稳定，短期市场持续波动，频率加快，波幅收窄；不同能级城市持续分化，城市内部分化加剧；行业规模稳中微涨，在过去3年实际产品力有所退步的情况下，2019年产品力再次成为市场关注的焦点。最后，城市集中度、企业集中度、关联行业集中度将进一步加强。

鼎信长城董事长章华接着做了主题为《从金融视角看2019年房地产行业投资新生态》的演讲。他指出，房地产行业局部金融化现象突出，部分房企负债率偏高，同时受金融去杠杆的调控，房企资金来源受到了严监管，房企融资方式、手段面临着强烈的调控。因此现阶段房企投资“拐点”已经出现，目前呈向下的趋势。但从投资回报率看，房地产仍然位居前列，因此他对行业未来发展抱有信心。

谈及新生态下还有哪些机遇可以挖掘，章华表示，中国房地产行业结构性机会长期存在。金融可以对接城市化率提升带来的刚性需求以及追求美好生活带来的改善性需求；从区位上看，三大都市圈和中西部中心城市仍有较好机会。同时，一些“转向性”机会也可以利用，比如城市物业的升级改造等。对金融机构而言，应通过“五优投资”，聚焦高盈利项目和优质主体。对房企而言，高杠杆和冒进的时代已经过去，房企现阶段需要看清市场、读懂政策，不断提升综合实力，巩固自身的投融资能力、风险管控能力和对外合作能力。

华泰证券房地产首席分析师陈慎在主题为《适应新常态，激活新红利》的演讲中对2019年上半年房地产行业融资进行回顾并对下半年进行展望。他表示，综合经济发展和房地产行业政策来看，房地产行业周期变得更加高频，波动性更强。他认为对于行业整体而言，下半年需要关注融资、信贷两方面，对重点城市房价也要保持一定关注，未来重点城市的房价监控可能越来越严。

陈慎在演讲时还提及户籍制度改革将激活我国新一轮人口红利，房企围绕城市圈、城市群可以进行多角度探索。而随着行业竞争的加剧，他建议房企转型要重视公募REITs的发展和对物业板块的深耕。

佳兆业集团控股首席增长官刘策在主题为《新周期下佳兆业的弯道超车谋略》的演讲中分享了佳兆业作为城市更新专家的秘笈。他介绍道，在目前佳兆业的项目结构中，旧改是主要利润贡献者，收并购的比重也在不断提高。伴随存量时代的来临，他认为城市更新并不是“推到重来”，而是居民目标、企业目标、政府目标的协同，背后更多要考虑产业，因此佳兆业致力做城市公共服务商，为建筑再生赋予更多内容，包括产业的升级、文化的复兴、经济的再生等。另一方面从企业自身而言，由于城市更新的长期性背后离不开资金的支持，佳兆业提出“金融驱动”、“轻资产运作”、“产业落地能力强”，未来希望能够通过金融资本加更新、加产业服务的模式，提升经营杠杆，走基金化的道路。据了解，城市更新每年能为佳兆业提供几百亿到一千亿间货值的贡献。

圆桌对话环节中，阳光城集团投资总经理李向彬、新希望地产副总裁姜孟军、佳兆业集团控股首席增长官刘策、滨江集团副总经理李渊分别就新形势下房企投融资策略发表了自己的观点。姜孟军表示，新希望对负债率有着严格的把控，融资以开发贷居多，始终保持销售的稳健，增长预期合理。李渊强调在企业布局方面应坚持开发和收益并重。刘策表示佳兆业近两年来在积极去杠杆，他认为房企实现利润的关键在于做好前端投资管理。李向彬则表示要控制负债率在合理范围内，投资方面要做到精准投资。主持人易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示随着融资收紧、监管趋严，会有越来越多依靠精细化管控的公司脱颖而出，成为打破瓶颈期的优秀企业。