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上半年吸金1423亿 杭州土地市场下半年调控已升级

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上半年吸金1423亿稳居全国第一 杭州土地市场下半年调控已升级

根据中国指数研究院的数据,截至6月底,杭州以1423亿元的总金额,稳坐今年上半年全国土地出让金排行榜首位,再度领跑全国土地市场。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者解释说:“大多数开发商认为一线城市被严控仍将持续,把目光投向了优质二线城市。杭州是他们首选城市之一……杭州土地又俏又贵,全国第一,当然也就顺理成章了。”

而在房住不炒的大环境之下,杭州并未放松对土地市场的调控,并于近期启动了对土地出让规则的调整。近日挂牌的9幅地块出让条件中中,除地块指标之外,分别给出了新房毛坯均价、毛坯最高单价以及精装限价,意味着在土地出让时就将杭州未来房价锁定。市场分析人士指出,此次土地挂牌新规,再次传递了政府调控的决心不可动摇。

上半年土地出让金额领跑全国

多家机构的统计数据显示,今年上半年,杭州土地出让金额再度领跑全国。

中指研究院近日发布全国土地市场半年报透露,2019年上半年,全国300城市土地出让总金额为22490亿元,同比增长16%。其中杭州收金总额突破1400亿,高居榜首;尽管因为统计口径不同得出了不同数字,但来自克而瑞研究中心的数据同样显示,杭州上半年土地出让金稳居全国第一:今年上半年,杭州土地出让金已经达到1375亿元,仅次于去年同期的1420亿元。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者解释说:“大多数开发商认为一线城市被严控仍将持续,把目光投向了优质二线城市。杭州是他们首选城市之一,当然还有苏州、武汉、成都等………杭州土地又俏又贵。全国第一,当然也就顺理成章了。”

多位受访人士的观点与其类似:在中国指数研究院(杭州)副总经理兼研究总监高院生来看,杭州近几年城市建设力度加大,城市发展边界再扩容,成为众多开发商的投资首选之地,因此政府相对应加大土地供应;浙江中原地产首席分析师荆海燕也认为,杭州土地市场的供应比较充足,开发商对于杭州的未来发展前景具备信心。同时,在政策方面,杭州也不是最为严厉的城市,且楼市的发展也比较平稳。记者在杭州市人民政府官网上看到,《2019年度杭州市经营性用地出让、收储和做地计划》显示,今年的土地供应的确充足:2019年,杭州市全市计划出让357宗地块,总出让面积13423亩,其中杭州十区计划出让288宗地块,面积11474亩。

克而瑞报告指出,杭州土地市场在一季度出现回暖苗头后,二季度持续升温,虽然受溢价封顶的限制,地块溢价幅度有所收窄,但热门板块地价仍然高企,参拍企业众多,自持地块增加,土地市场重回自持时代。

公开资料显示,2月27日,新年后杭州首场土拍就一扫1月份的冷清,浙江本土房企德信从融创、中粮等20多家房企手中以22.2亿总价、20327.44元/平方米的板块新高楼面价、30.55%的溢价率拿下勾庄纯住宅地块;“金三银四”期间,杭州土地市场迅速升温,溢价率接连走高。3月29日,杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中,2宗地块溢价率达到50%的上限;4月16日,杭州主城区推出7幅土地,其中望江地块被滨江集团以52亿总价、楼面价45325元/平方米、溢价率29.98%的代价获得,拍出了杭州历史上第二高楼板价,而其余四宗宅地土地溢价率也都在20%以上。

5、6月间,市场热度依旧高居不下,密集的土拍频频刷新过去的楼面价,创下了历史记录。例如,5月7日,平安以15.6亿总价、19237元/平方米楼面价和28.25%的溢价率夺得临平新城核心区A-3-06地块,楼面价虽然未达到封顶,但仍创下区域新高;6月26日的“收官之战”中,余杭区5宗涉宅用地均成功出让,共揽金81.74亿元。其中3宗均达到30%的封顶溢价率,并进入竞自持阶段,另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率,但因其较高的起拍价,未拍就已是区域“地王”。

土地挂牌新规助推市场回归理性

值得注意的是,克而瑞研究中心透露,杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元,且频频坐上排行榜头把交椅。

在全国“房住不炒”的大背景下,这显然不是一件特别光彩的事情。而事实上,上半年以来,对于持续高温的土地市场,监管部门并未完全放任自流。

分析人士认为,中央在4月19日再次重申“房住不炒”,加上杭州有关部门权威人士对外宣示杭州调控楼市的决心,已对房企的拿地热情起到一定的抑制作用。而4月份杭州土地出让首次执行溢价率达30%封顶的规则,也被认为是从侧面反映出了政府的态度。早在5月份,包括丁建刚等在内的多位业内人士就向记者表示,在目前“稳房价”的总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等大背景下,如果杭州土地市场的热度超出可控范围,则可能会导致调控升级。

正如上述专家所预测的那样,杭州市近日启动了对土地出让规则的大调整:6月29日,“浙江省土地使用权网上交易系统”显示,即将于7月推出的9宗涉宅地块均在出让公告中对地块未来的“销售均价”、“最高销售单价”和“装修价格”进行了明确约定,意味着土地出让时就将杭州未来房价锁定。

以城区望江单元土地为例。该地块出让面积为93364平方米,总价起始价为94.2亿元,为杭州截至当前土地出让中总起拍价最高的一幅地块。在出让须知中,该地块未来的毛坯销售均价被限价为63800元/平方米,毛坯最高单价限价为70180元/平方米,装修限价为6000元/平方米。

在众多业内人士看来,此次土地挂牌新规再次传递了政府调控的决心不可动摇,这将有助于土地市场回归理性,并将这种理性逐步传导至楼市。

“通过限地价和限房价政策直接影响土地市场降温,从而稳定房价上涨预期有一定的作用。”高院生认为,此节点出台土拍新政,主要是3月份以来土地和楼市升温,房价上涨预期压力较大,通过新政出台从而稳定后续市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,杭州此次土拍新政是价格管控上的一个很大的创新,令房企拿地的时候就会更加保守和约束。这对于稳定地价,将起到较为积极的作用的。

丁建刚表示,将限价政策前置、在土地拍卖前就公布销售最高限价,此举可能使土地市场适当降温。不过,“该政策的影响有多大,尚难判断。未来最重要的影响因素还是中国宏观经济的走势和货币政策。”

值得注意的是,监管部门收紧调控政策为土地市场降温的同时,此前“赌预期”、尤其是今年拿了高价地的开发商们则被认为可能面临亏损困境。丁建刚直言,事实上,在土地挂牌新规出台之前,杭州就已经有多个高价地项目亏损出售。

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